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　　物權變動

　　(一)不動產的物權變動

　　1.不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力。

　　2.法律另有規定的除外。法定情形主要有：

　　(1)依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

　　(2)一些他物權的變動不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件。這些情形具體包括：

　　①土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。

　　②地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。

　　③已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。從這條規定來看，宅基地使用權不以登記為生效要件。

　　3.非以法律行為發生的不動產物權變動也不要求以登記為生效要件。

　　(1)因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發生效力。

　　(2)因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

　　(3)因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

　　上述三種情形的物權變動雖不以登記為要件，但獲得權利的主體在處分該物權時，仍應當依法辦理登記。未經登記，不發生物權效力。

　　【舉例】王某如果經批準建造一棟房屋，根據《物權法》的規定，王某從房屋建成之日享有房屋的所有權。但如將房屋出賣，則仍應辦理登記，否則所有權不轉移。

　　4.不動產物權的登記地點、登記方式的具體規則是;

　　(1)登記地點。不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

　　(2)登記簿與權屬證書。根據《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。在辦理完登記手續以后，登記機關發給不動產權屬證書。

　　【注意】不動產權屬證書與不動產登記簿不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

　　(3)更正登記與異議登記。權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

　　異議登記是利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權利人同意后的補救措施。法律為了避免不動產物權的效力不因異議登記而長期處于不穩定，法律要求異議登記申請人在異議登記之日起十五日內起訴，不起訴的，則異議登記失效。

　　(4)預告登記。當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　(5)不動產買賣合同與登記。與當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　　【舉例】甲與乙簽訂一房屋買賣合同，雙方對合同的內容達成了協議并簽訂了書面合同，但雙方未將合同向有關部門登記。該房屋買賣合同是否有效?

　　【解析】當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力，只是物權沒有發生轉移。(6)登記機構禁止作為的行為。

　　(二)動產的物權變動

　　1.動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。

　　【解釋】根據這條規定，動產物權的變動以交付為標準，故當事人雖然就動產所有權移轉達成協議，但在未交付標的物以前，所有權并不發生移轉。

　　法律另有規定的除外情形，主要是指動產抵押權的設立等情形。

　　2.船舶、航空器和機動車等貴重動產的物權變動采取登記對抗主義。因此船舶、航空器和機動車等貴重動產以交付為物權變動的要件，但登記具有對抗效力，如果當事人交付后沒有辦理登記，雖然取得了該貴重動產的物權，只是該物權不能對抗善意第三人。

　　3.交付是指將物或提取標的物的憑證移轉給他人占有的行為。交付通常指現實交付，即直接占有的移轉。但以下幾種交付方式，也可以發生與現實交付同樣的法律效果：】(1)簡易交付

　　簡易交付是指動產物權設立和轉讓前，權利人已經先行占有該動產的，無需現實交付，物權在法律行為生效時發生變動效力。如受讓人已經通過寄托、租賃、借用等方式實際占有了動產，則當雙方當事人關于動產物權變動的合意生效的同時，標的物的交付完成，受讓人取得直接占有。

　　(2)指示交付

　　指示交付，又稱返還請求權的讓與，是指讓與動產物權的時候，如果讓與人的動產由第三人占有，讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權讓與受讓人，以代替現實交付。

　　(3)占有改定

　　占有改定，是指動產物權的讓與人與受讓人之間特別約定，標的物仍然由出讓人繼續占有，受讓人取得對標的物的間接占有以代替標的物的現實交付。這樣在雙方達成物權讓與合意時，視為已經交付。

　　【例如】甲將其所有的某本圖書賣給乙，按照一般原則，必須當甲將其所有的書現實交付與乙，才能發生所有權的移轉。但甲希望將該圖書閱讀完畢，遂與乙協商要求借用，乙表示同意。這樣乙僅僅取得一個間接占有，但交付在法律上已經完成。

　　占有改定中標的物沒有發生任何實際移轉，物權變動也沒有任何可以從外部認知的表征，因此占有改定在幾種觀念交付中公示效果最弱。

　　(三)所有權取得的特別規則

　　《物權法》就所有權取得的特別規則作了規定，主要涉及所有權的原始取得制度。原始取得是指根據法律規定，最初取得財產的所有權或不依賴于原所有人的意志而取得財產的所有權。原始取得的方式有：勞動生產、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遺失物、發現埋藏物等。《物權法》規定的取得方式有：

　　1、善意取得

　　所謂善意取得，是指動產占有人或者不動產的名義登記人將動產或者不動產不法轉讓給受讓人以后，如果受讓人善意取得財產，即可依法取得該財產所有權或其他物權的法律制度。法律規定善意取得制度的目的在于保護占有及登記的公信力，保護交易當事人的信賴利益和交易安全，維護交易秩序。

　　2、善意取得必須具備以下要件：

　　⑴受讓人受讓財產時主觀上為善意。受讓人善意，是指受讓人相信財產的讓與人不是無處分權人。受讓人的善意是推定的，由真正的權利人就受讓人的惡意承擔舉證責任。受讓人在讓與后是否為善意，不影響受讓人取得所有權。

　　⑵以合理的價格有償受讓。無償方式取得財產的，沒有善意取得制度的適用。

　　⑶轉讓財產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。如果雙方當事人僅僅達成合意，沒有物權變動的公示行為，當事人之間只有債的法律關系，沒有形成物權法律關系，不能發生善意取得的效果。

　　3、根據《物權法》的規定，善意取得應當注意以下幾點：

　　⑴除了動產可以適用善意取得制度外，不動產也可以適用善意取得制度。當然不動產的善意取得以登記為要件。

　　⑵遺失物、漂流物、隱藏物、埋藏物由于所有權人可以基于所有權要求返還標的物，因此原則上不適用善意取得制度，但是在特定情形下，即所有權人超過兩年期間仍沒有主張原物返還請求權的，有善意取得制度的適用。贓物不適用善意取得制度。

　　⑶善意取得不但適用于所有權的取得，也適用于他物權的取得。因此建設用地使用權、抵押權、質押權等他物權也可以適用善意取得制度。

　　2、拾得遺失物

　　(1)拾得人與權利人之間法律關系的處理規則是：

　　①拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。

　　②拾得人在返還拾得物時，可以要求支付必要費用，但不得要求支付報酬。但遺失人發出懸賞廣告，愿意支付一定報酬的，不得反悔。

　　③有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取;不知道的，應當及時發布招領公告。自有關部門發出招領公告之日起6個月內無人認領的，遺失物歸國家所有。

　　④拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。

　　⑤拾得人拒不返還遺失物，按侵權行為處理。拾得人不得要求支付必要費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。

　　(2)如果遺失物通過轉讓為拾得人以外的第三人占有時，權利人可以主張以下權利：

　　①權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起2年內向受讓人請求返還原物。

　　②如果受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。

　　拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，同樣適用關于遺失物的規則。