同一房屋訂立數份租賃合同如何處理

　　同一房屋訂立數份租賃合同如何處理?如該數份租賃合同均有效，承租人可要求出租人繼續履行合同;如承租人均要求履行合同，可下列順序確定履行合同的承租人(一)已經合法占有租賃房屋的;(二)已經辦理登記備案手續的; (三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

　　相關案例：

　　張先生在豐臺某小區有一套房產閑置已久，遂打算出租。在某中介公司的撮合下，張先生與吳女士簽訂了房屋租賃合同。但因為吳女士當時急著要出差，就和張先生商量等她出差回來后再交房，張先生表示同意，并收取了吳女士500元定金。

　　張先生的同事小李知道此事后，說自己的表姐高女士正好想租一套那個地段的房子，而且也比較著急，給的價錢也比當時和吳女士談的要高。張先生并沒有答應小李，他說自己的房子已經租出去了，而且收了對方的定金。但小李一再要求，而且還承諾如果對方要求雙倍賠償，他可以墊付其余的500元。張先生既礙于面子，又覺得租金合適，遂同意了小李的要求，與高女士又簽訂了一份租賃合同。當天，高女士就搬了進來。

　　兩天后，吳女士回來后要求張先生交付房屋，張先生將事情經過說與吳女士，并答應雙倍返還吳女士定金，但吳女士堅持要求張先生履行合同，交付房屋。張先生認為吳女士無理取鬧，遂不予理睬。吳女士一紙訴狀將張先生告上法庭，以自己簽訂的合同在先為由，要求張先生履行租賃合同，并賠償因此給自己造成的損失。

　　法院經審理后認為：

　　被告張先生確實為此套房產的所有人，其有權出租該套房屋，且本案中吳女士、高女士與張先生簽訂租賃合同時都是真實意思表示，因此兩份租賃合同都是合法有效成立的。但依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條“出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經合法占有租賃房屋的;(二)已經辦理登記備案手續的;(三)合同成立在先的”的規定，已經合法占有租賃房屋的承租人是第一順序人，而合同成立在先的承租人排在其后。本案中，高女士已經入住該房屋，而且其入住行為是對該租賃房屋的合法占有，因此，法院確定高女士是此房屋的承租人。而張先生收取了李女士給付的定金，但未能履行其與吳女士的合同，應適用定金罰則，雙倍返還。對于李女士提出的其他賠償要求，因李女士無法舉證，法院未予支持。

　　法律分析：

　　1、簽訂租賃合同前，一定要明確該房屋的所有權人，并明確該房屋現在的租賃情況，是否有其他承租人;

　　2、如出租人以一套房屋簽訂多份租賃合同，已合法占有租賃房屋的人為承租人;如都無占有，則已辦理登記備案手續的為承租人;如亦未辦理登記備案手續，則合同簽訂在先的人為承租人;

　　3、對于因為此種一房多租而最終未取得承租權的人，可以按租賃合同的約定要求出租人承擔違約責任，造成其他損失的，還可要求出租人賠償。

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