案例一

　　某大型住宅小區2005年建成交付使用。由于尚未成立業主大會，物業管理公司聘請了30位業主作為物業服務義務監督員，并定期召開會議征求意見，通報情況。

　　2010年，在義務監督員會議上，義務監督員提出建議：(1)本小區中心花園鐵藝圍欄銹蝕損毀嚴重，應予更換;(2)由物業管理公司同義務監督員共同組成籌備組，組織召開首次業主代表大會，選舉產生業主委員會。同時物業管理公司提出，基于物價上漲，物業管理成本提高，要求提高物業服務費收費標準。

　　問題：

　　16.經物業管理公司測算，全部更換鐵藝圍欄約需費用13萬元。請問更換鐵藝圍欄事項應由誰決定?費用如何解決?(10分)

　　更換鐵藝圍欄事項應由全體業主決定。經全體業主2/3以上Y業主自籌或從住宅專項維修資金中列支。

　　17.義務監督員提出的建議(2)是否可行?請說明理由。(10分)

　　義務監督員提出的建議(2)不可行。

　　理由：業主代表大會籌備組應由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成義務監督員是由物業公司聘請，不能代表全體業主行使權利。

　　18.物業管理公司要求提高物業服務費收費標準是否合理?請說明理由，并說出應該采取什么樣合理步驟和方法?(10分)

　　物業管理公司要求提高物業服務費收費標準合理。

　　理由：物業服務費收費標準既不能低于正常的管理服務成本的標價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務要求。

　　應該采取的合理步驟和方法：由業主與物業服務企業根據規定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業項目的服務等級標準和調整因素而調整。

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