2014年經濟師考試《中級房地產》章節輔導：房地產估價(2)
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15.三種修正的歸納
| 三種修正 | 本質 |
| 交易情況修正 | 把不正常的交易調整為正常交易 |
| 市場狀況調整 （交易日期調整） | 把過去的價格調整成現在的價格 |
| 房地產狀況調整 | 把別人的情況調整成自己的情況 |
16.比準價格的求取
房地產價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數×交易日期調整系數×房地產狀況調整系數
17.房地產價格的綜合方法
■ 每一個可比實例經過三種修正和調整后，都會相應在地得到一個價值
■ 將多個價值綜合為一個價值的方法：平均數、中位數、眾數
18.成本法的適用對象
■ 特別適用于既無收益又很少發生交易的房地產的估價，如學校、圖書館、體育場館、醫院、政府辦公樓、軍隊營房、公益房地產等。也適用于市場狹小或不完善，無法運用市場法估價的房地產
■ 在房地產保險及其他房地產損害賠償中，往往也是采用成本法
19.成本法的基本公式
■ 房地產價值=重新構建價格-折舊
20.新開發土地公式
■ 新開發土地價值=取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤
新開發單宗土地的單價
21.新建房地產公式
■ 新建房地產價值=土地取得成本+土地開發成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤
■ 新建建筑物價值=建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤
22.舊房地產公式
■ 舊房地產價值=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊
■ 舊建筑物的價值=建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊
23.重新購建價格的三大要點
■ 重新購建價格是在估價時點的價格
■ 重新購建價格是客觀價格，不是個別企業或個人的實際耗費，而是社會的一般的公平耗費
■ 建筑物重新購建價格應是全新狀況下的價格，未扣除折舊。土地重新購建價格應是估價時點狀況下的價格(土地無折舊)
24.重置價格
■ 是采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。
■ 材料技術和價格均為新
25.重建價格
■ 是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。形象地稱為“復制”，用于有特殊保護價值的建筑物的估價
■ 材料技術用舊，價格用新，完全復制
26.重新購建價格的求取方法
27.折舊的種類(三大類)
| 折舊的種類 | 含 義 | 原因或因素 |
| 物質折舊 | 物質折舊也稱為有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價值損失 | ? 自然經過的老化 ? 正常使用的磨損 ? 意外破壞的損毀 ? 延遲維修的損壞殘存 |
| 功能折舊 | 也稱為無形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失 | ? 設計上的缺陷 ? 過去的建筑標準過低 ? 人們消費觀念的改變 ? 建筑技術的進步 |
| 經濟折舊 | 也稱為外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失 不利因素包括經濟因素、區位因素、政府政策等其它因素 | ? 永久性經濟折舊 ? 暫時性經濟折舊 |
28.建筑物的兩個壽命
29.建筑物的兩個年齡
30.兩年齡之間的關系
■ 兩年齡可以相等，也可能不同
■ 當建筑物維修養護正常時，實際年齡=有效年齡
■ 當建設維修養護比正常維護養護好或經過更新改造
有效年齡<實際年齡
■ 當建筑物的維修養護比正常差，有效年齡>實際年齡
剩余自然壽命=自然壽命-實際年齡
剩余經濟壽命=經濟壽命-有效年齡
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