2013年經濟師考試真題答案及權威解析

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　　第八章 房地產估價

　　1.市場法的適用對象

　　■ 適用于評估住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、開發用地等數量較多、經常發生交易的項目

　　■ 不適合特殊廠房、機場、學校、紀念館、古建筑、寺院等較少發生交易的項目，以及在建工程之類可比性差的房地產項目

　　2.市場法的步驟

　　■ 搜集交易實例

　　■ 選取可比實例

　　■ 對可比實例的成交價格進行適當的處理

　　價格換算-建立價格可比基礎

　　價格修正-進行交易情況修正

　　市場狀況調整-進行交易日期修正

　　進行房地產狀況修正

　　■ 求取比準0價格

　　3.搜集交易實例

　　■ 要求

　　內容完整、真實

　　數量上盡可能的多

　　■ 內容

　　交易實例房地產的狀況

　　交易雙方基本情況

　　成交日期

　　成交價格

　　付款方式

　　交易情況

　　4.選取可比實例

　　■ 可比實例選取的四方面要求：

　　可比實例房地產應是被估價房地產的類似項目

　　交易類型與估價目的相同

　　成交日期與估價時點盡量接近

　　成交價格是正常價格或可修正為正常價格

　　■ 數量要求

　　3～10個為宜。

　　5.建立價格可比基礎(五統一)

　　■ 統一房地產范圍

　　■ 統一付款方式

　　■ 統一價格表示單位

　　■ 統一幣種和貨幣單位

　　■ 統一面積內涵和單位

　　6.統一付款方式

　　■ 將分期付款折算為在成交日期時一次性付清

　　■ A～P或是F～P的換算關系

　　7.統一幣種和貨幣單位

　　■ 不同幣種之間換算，一般應采用成交日期的市場匯價

　　■ 但是如果在幣種換算之前已進行了交易日期的修正的話，則采用估價時點的市場匯價

　　8.統一面積內涵和單位

　　■ 建筑面積、套內建筑面積、使用面積的換算

　　■ 關鍵是無論采用何種面積計價，一宗房地產的總價是相同的

　　建筑面積下的單價×建筑面積

　　=套內建筑面積下的單價×套內建筑面積

　　=使用面積下的單價×使用面積

　　■ 根據這個公式，進行簡單的數學運算，就可以進行面積轉換。

　　9.稅費的非正常負擔

　　正常價格=賣方實際得到的價格+應由賣方負擔的交易稅費

　　應由賣方負擔的交易稅費=正常價格×應由賣方繳納的稅費比率

　　正常價格=買方實際付出的價格-應由買方負擔的交易稅費應由買方負擔的交易稅費=正常價格×應由買方繳納的稅費比率

　　【重點難點】

　　解此類題的關鍵除了記住公式外，就是確定價格是由哪一方實際得到或實際支付的

　　10.市場狀況調整的方法

　　11.價格指數

　　■ 定基價格指數(尾首相比)

　　估價時點的價格=可比實例成交日期的價格×估價時點的價格指數/成交日期的價格指數

　　■ 環比價格指數(連乘)

　　估價時點的價格=可比實例在成交日期的價格×成交日期的下一期的環比價格指數×再下一時期的環比價格指數×…×估價時點的環比價格指數(注意成交當期的價格指數是不乘的，從成交下一期開始乘指數)

　　12.房地產價格變動率

　　■ 逐期變動率

　　在估價時點的價格=可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率)期數

　　■ 平均變動率

　　在估價時點的價格=可比實例在成交日期時的價格× (1± 價格變動率×期數)

　　13.房地產狀況調整的內容(三內容)

　　■ 區位狀況調整

　　■ 實物狀況調整

　　■ 權益狀況調整

　　14.房地產狀況調整方法

　　■ 百分率法

　　可比實例在其房地產狀況下的價格×房地產狀況調整系數=可比實例在被估價房地產狀況下的價格

　　■ 差額法

　　可比實例在其房地產狀況下的價格±房地產狀況調整金額=可比實例在被估價房地產狀況下的價格