區位理論在土地估價中的作用

　　區位理論是研究特定區域內關于人類經濟活動與社會、自然等其他事物和要素間的相互內在聯系和空間分布規律的理論。當把土地作為區位理論研究的客體，而把各種已有的地理要素和社會經濟活動的空間配置作為區位條件，分析研究這些條件在土地上的分布和變化特點，以及它們相互組合對土地發生的綜合影響和作用，就可以揭開城鎮土地的空間變化規律及其數量特征，根據土地區位條件造成的區位空間差異，評估出土地價格。

　　1.區位是決定城市土地利用價值的重要因素

　　從區位理論來看，區位對城市土地起著極其重要的作用。在城市，由于土地區位不同，產生不同的使用價值和價值，使得同類行業在不同的區位上獲得的經濟效益會相差很大，不同行業在同一位置上經濟收益也相差很大。

　　2.區位是衡量地租、地價的主要標尺

　　它促使土地使用者在選用土地時，必須把自己所能在該土地上獲得的區位收益與所需支付的區位地租進行比較，然后選擇與其經濟水平相適應的地段，從而使土地利用在地租、地價這一經濟杠桿的自發調節下，不斷進行用途置換，最終形成土地收益和租金都趨向于最佳用途水平的合理的空間結構。

　　因此，以區位理論作指導，從區位條件人手，用因果關系的推理思路，根據各種條件下形成的區位類型(自然、經濟、交通)對不同區位土地產生的影響，及其在空間上表現出的不同的使用價值和價值及市場交易形成的地價和土地收益，就能準確地評估出土地價格。

　　涵義

　　第5章土地報酬遞減規律

　　大綱要求：

　　(一)考試目的

　　測試應考人員對土地報酬遞減規律的理解與掌握程度。

　　(二)考試范圍

　　1.土地報酬遞減的含義

　　2.土地報酬遞減的基本原理

　　3.土地報酬遞減規律在土地估價中的應用

　　(三)考試基本要求

　　掌握：土地報酬遞減的含義;

　　熟悉：土地報酬遞減的基本原理;

　　了解：土地報酬遞減規律在土地估價中的應用

　　5.1、涵義：土地報酬遞減是指在技術和其它要素不變的條件下，對相同面積的土地連續追加某種要素的投入所帶來的報酬的增量(邊際報酬)遲早會下降。

　　通過土地報酬遞減規律我們可以確定土地利用的最佳集約度和最佳規模。通常生產需要投入所有的生產要素，而每一種生產要素的投入在達到一定限度后，其增加的收益就會遞減。

　　為了分析它們之間的投入產出關系，我們假定在一種投入量(追加的要素)變動，而其他投入量固定的情況下來進行，也就是說，假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，收益的增加有可能是遞增的，但當這種可變投入量繼續增加達到某一點以后，收益的增加會越來越小，即會出現遞減現象。

　　5.2、土地報酬遞減的基本原理

　　在這里，土地報酬可以理解為土地的產品產量，為了考查勞動、土地等要素組合對土地報酬的影響，我們還需要考慮平均報酬和邊際報酬的規律。

　　1)、總報酬、平均報酬和邊際報酬的概念

　　(1)總報酬：即總產量，可記為TP。

　　(2)平均報酬：總報酬除以某種要素的投入量，即平均每單位生產要素投入所產生的報酬，可記為AP。

　　(3)邊際報酬：對同一塊連續追加某種要素的投入，最后一單位追加要素所帶來的總報酬的增量，可記為MP：MP=Δy/Δx

　　Δx表示變動生產要素的增加量，Δy表示在相應情況下總報酬的增加量。

　　2)、土地報酬曲線之間的關系

　　土地報酬曲線可分為總報酬曲線、平均報酬曲線和邊際報酬曲線。下面我們以在相同面積土地上的勞動投入量為變化量進行簡單闡述。如圖：

　　從上圖可以看出，總報酬曲線從投入1單位勞動開始到投入8單位勞動，農產品產量(總報酬)隨之上升，最后達到66個單位的最高產量，此后追加投入勞動總報酬反而減少。同時，圖4―1也顯示了總報酬曲線、平均報酬曲線和邊際報酬曲線三條曲線之間存在著密切的聯系。

　　(1)總報酬曲線與邊際報酬曲線的關系

　　邊際報酬等于總報酬曲線在各點切線的斜率。在投入4個單位勞動之前，總報酬以遞增的速度上升，相應地邊際報酬曲線上升;從4～8個單位，總報酬以遞減的速率增加;當勞動投人量為4的時候，所對應的總報酬曲線的點為拐點;當勞動投入到8個單位時，邊際報酬為零，此時總報酬最大;繼續投入勞動邊際報酬開始為負，總報酬下降。

　　(2)總報酬曲線與平均報酬曲線的關系

　　平均報酬等于總報酬曲線上每一點與原點連線的斜率，因此，當原點與總報酬曲線上某一點的連線恰好是總報酬曲線的切線時，斜率最大，從而平均報酬最高。即在該點以前總報酬、平均報酬增加，該點以后總報酬增加，平均報酬減少。

　　(3)邊際報酬曲線與平均報酬曲線的關系

　　當邊際報酬大于平均報酬時，平均報酬具有上升趨勢;當邊際報酬小于平均報酬時，平均報酬開始下降;當兩者相等時，平均報酬最高。

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