建設用地

　　一、基本概念

　　1、農用地轉用

　　是指依據土地利用總體規劃、土地利用年度計劃和國家規定的批準權限批準后，將現大辯論的農用地轉為建設用地的行為。

　　2、征收土地

　　是指國家為了社會公共利益的需要，依據法律規定的程序和批準權限批準，并依法給予農村集體經濟組織及農民補償后，將農民集體所有土地變為國有土地的行為。

　　3、土地補償費

　　是指因國家征收土地對土地所有者和土地使用者因對土地的投入和收益造成損失的補償。

　　4、安置補助費

　　是指為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活，國家所給予的補助費用。

　　5、地上物補償費

　　是指因征地導致被征收土地上各種地上地下建筑物、構筑物的拆遷和恢復，林木的遷移或砍伐等，國家給予所有者補償的費用。

　　6、青苗補償費

　　是指國家征收土地時，農作物正處在生長階段而未能收獲，國家應給予土地承包者或土地使用者以經濟補償。

　　7、新增建設用地的土地有償使用費

　　是指國家在新增建設用地中應取得的平均土地純收益。

　　8、臨時用地

　　是指工程建設施工和地質勘查需要臨時使用國有或農民集體所有的農用地、空閑地或未利用地，施工或者勘查完畢后不再需要使用的土地。

　　二、重要條款

　　第四十三條任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。

　　前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。

　　第四十四條建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

　　省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。

　　在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。

　　本條第二款、第三款規定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。

　　第四十五條征收下列土地的，由國務院批準：

　　(一)基本農田;

　　(二)基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;

　　(三)其他土地超過七十公頃的。

　　征收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

　　征收農用地的，應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批;經省、自治區、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理征地審批。

　　第四十六條國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

　　被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。

　　第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

　　征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。

　　征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。

　　被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。

　　征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。

　　依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。

　　國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

　　第五十三條經批準的建設項目需要使用國有建設用地的，建設單位應當持法律、行政法規規定的有關文件，向有批準權的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，經土地行政主管部門審查，報本級人民政府批準。

　　第五十四條建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得;但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：

　　(一)國家機關用地和軍事用地;

　　(二)城市基礎設施用地和公益事業用地;

　　(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;

　　(四)法律、行政法規規定的其他用地。

　　第五十五條以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。

　　自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府，都專項用于耕地開發。

　　第五十六條建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

　　第五十七條建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。其中，在城市規劃區內的臨時用地，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。土地使用者應當根據土地權屬，與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。

　　臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

　　臨時使用土地期限一般不超過二年。

　　第五十八條有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

　　(一)為公共利益需要使用土地的;

　　(二)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的;

　　(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的;

　　(四)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的;

　　(五)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

　　依照前款第(一)項、第(二)項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

　　第六十一條鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，經鄉(鎮)人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

　　第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

　　農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

　　農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

　　農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

　　第六十五條有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權：

　　(一)為鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的;

　　(二)不按照批準的用途使用土地的;

　　(三)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。

　　依照前款第(一)項規定收回農民集體所有的土地的，對土地使用權人應當給予適當補償。

　　三、重點問題

　　1、征收土地的特點有哪些?

　　一是具有一定的強制性，征地是國家的特有行為，被征地單位必須服從國家的需要;

　　二是要妥善安置被征地單位人員的生產和生活，用地單位向被征地單位給予經濟補償;

　　三是被征收后的土地所有權發生轉移，即集體所有的土地變為國家所有的土地。

　　2、征收集體土地應遵守哪些原則?

　　在征收土地時，土地管理部門和用地單位必須嚴格遵守下列原則：

　　(1)珍惜耕地，合理利用土地的原則

　　土地是人類賴以生存和生活的基礎，具有有限性和不可再生性的特點，因此，它是最珍貴的自然資源，最寶貴的物質財富，有人說 "土地是財富之母"。中國耕地具有四個明顯的特點：①人均占有耕地少;②耕地總體質量差;③生產水平低;④退化嚴重，后備資源不足。因此，在征收土地時，必須堅持"一要吃飯、二要建設"的方針，必須堅持"十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地"的基本國策。一切征收和使用土地的單位和個人，必須堅持精打細算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，堅決反對征而不用，多征少用，浪費土地的錯誤做法。

　　(2)保證國家建設用地的原則

　　在征收土地時，應反對兩個極端，一是以節約土地為理由，拒絕國家征收;二是大幅度提高征地費用，以限制非農業部門占用土地。因此，既要貫徹節約用地的原則，又要保證國家建設項目所必需的土地。

　　(3)妥善安置被征地單位和農民的原則

　　妥善安置主要包括五個方面：①要給被征地單位妥善安排生產用地;②要妥善安置征地范圍內的拆遷戶;③對征收的土地要適當補償;④對因征地給農民造成的損失要適當補助;⑤對征地造成的剩余農民勞動力要適當安排。由于中國土地遼闊，各地情況差異較大，補償、補助標準很難確定，更不易統一，但補償、補助要求適度。所謂適度，是既不要因為征收土地而降低被征地生產單位的生產水平和農民個人的生活水平，也不要因征地而過大地提高農民的生活水平或者超過當地的生活水平。

　　(4)有償使用土地的原則

　　有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內容，是管好土地、促進節約用地和合理利用土地、提高土地效益的經濟手段。有償使用土地有多種形式，如土地使用權出讓、土地租賃、土地使用權作價入資、入股等。

　　由于種種原因，目前對土地還沒有全部實行有償使用。在一個相當長的時間內，土地使用制度將實行雙軌制，即土地使用權有償出讓和土地使用權劃撥兩種制度長期并存。對此，《城市房地產管理法》已有明確規定。

　　(5)依法征地的原則

　　建設單位征收土地，必須根據國家的有關規定和要求，持有國家主管部門或者縣級以上人民政府批準的證書或文件，并按照征收土地的程序和法定的審批權限，依法辦理了征收手續后，才能合法用地。凡無征地手續，或無權批準使用土地的單位批準使用的土地，或超權限批準使用的土地，均屬非法征地，不受法律保護。

　　例題：具有征收土地審批權的部門有( )。

　　A、國務院

　　B、省級人民政府

　　C.市級人民政府

　　D.縣級人民政府

　　答案：AB

　　解析：市、縣級人民政府不具有征收土地審批權。

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