(六)公司章程

　　物業管理企業章程是明確企業宗旨、性質、資金、業務、經營規模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件，是設立企業的最重要基礎條件之一。企業章程的內容因企業性質和業務的實際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內容包括：

　　(1)總則，包括公司名稱和地址等;

　　(2)企業的經營范圍;

　　(3)公司注冊資本;

　　(4)股東的姓名或名稱;

　　(5)股東的權利和義務;

　　(6)股東的出資方式和出資額，股東轉讓出資的條件;

　　(7)公司的機構及產生辦法、職權、議事規則;

　　(8)公司的法定代表;

　　(9)公司解散事由和清算辦法;

　　(10)職工錄用方式、待遇、管理方法;

　　(11)企業的各種規章制度。

　　物業管理企業在辦理企業注冊登記時，應提交由具有法定資質的驗資機構出具的驗資證明，以及必要的審批文件。物業管理企業如果符合規定的條件，在工商行政機關發給營業執照后，公司即告成立。

　　五、物業管理企業的資質審批及管理

　　(一)物業管理企業的資質條件(注意：誰審批、誰頒發、誰管理)

　　物業管理企業資質等級分為一、二、三級。國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理;省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督。設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。各資質等級物業管理企業的條件

　　如下：

　　1.一級資質

　　(1)注冊資本為人民幣500萬元以上。

　　(2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。

　　(3)物業管理專業人員應按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　(4)管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：

　　1)多層住宅200萬m2;

　　2)高層住宅100萬m2;

　　3)獨立式住宅(別墅)15萬m2;

　　4)辦公樓、工業廠房及其他物業50萬m2。

　　(5)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。

　　2.二級資質

　　(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。

　　(2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。

　　(3)物業管理專業人員應按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　(4)管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：

　　1)多層住宅100萬m2;

　　2)高層住宅50萬m2;

　　3)獨立式住宅(別墅)8萬m2;

　　4)辦公樓、工業廠房及其他物業20萬m2。

　　(5)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。

　　注：計算基數如何算

　　計算時，將資質規定中的分類面積數放在分母，將企業的該類物業實際管理面積數量作為分子，然后加和。

　　例：有一家企業想申報一級資質，管理多層住宅60萬m2;管理高層住宅80萬m2;管理工業廠房80萬m2。

　　計算：(60/200+80/100+80/50)×100%=(0.3+0.8+1.6)×100%=270%

　　因此，該企業在這一項上，符合一級企業資質申報要求。

　　3.三級資質

　　(1)注冊資本為人民幣50萬元以上。

　　(2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。

　　(3)物業管理專業人員應按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　(4)有委托的物業管理項目。

　　(5)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。

　　表1-1物業管理企業資質等級比較

　　資質等級注冊資本(萬元)從事物業管類型(種類)物業管理面積要求(萬平方米)企業管理制度和標準;企業信用檔案系統企業經營業績要求專業管理人員(人數)

　　其中，中級以上職稱管理人員對財務、工程人員持有中級職稱要求

　　一級資質≥500≥2本檔計算基數之和的100%有要求優良業績≥30≥20有

　　二級資質≥300≥2本檔計算基數之和的100%有要求良好業績≥20≥10有

　　三級資質≥50≥1無要求有要求無要求≥10≥5有

　　(二)在申請資質時需提供的資料

　　新設立的物業管理企業，其資質等級按最低等級核定，并設一年的暫定期。物業管理企業在領取營業執照之日起30天內，持以下資料向當地的房地產主管部門申請資質：

　　(1)營業執照;

　　(2)企業章程;

　　(3)驗資證明;

　　(4)企業法定代表人的身份證明;

　　(5)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

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