農用地轉用與征地管理

　　考點1：農用地轉用概念

　　1、 農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。農用地可分為：耕地、園地、林地、牧草地、農田水利用地、養殖水面等。

　　2、 農用地轉用是現狀的農用地按照土地利用總體規劃和國家規定的批準權限報批后轉變為建設用地的行為，又稱為農用地轉為建設用地。

　　3、 農用地轉用是《土地管理法》重要的內容，也是在市場經濟條件下，許多國家控制建設用地增長，保護農用地尤其是耕地普通采用的手段。在世界各國和地區，名稱不盡相同，但含義基本相似。有的稱為“土地開發許可”，有的稱為“建筑許可”，還有的稱為“非都市土地使用管制”，但目的都是根據土地利用總體規劃或城市規劃，控制建設項目占用農用地，尤其是占用耕地的行為。

　　考點2-1：農用地轉用的依據

　　1、 土地利用總體規劃。農用地能否轉為建設用地，首先應當看其是否符合土地利用總體規劃規定的規劃用途。如果符合土地利用總體規劃確定的用途，即在建設用地區范圍內，可以轉為建設用地。否則將不得轉為建設用地。但是，國務院批準的大型能源、交通、水利等基礎建設用地需要改變土地利用總體規劃的，根據國務院批準的文件修改規劃;省級人民政府批準的能源中、交通、水利等基礎設施建設項目與省級人民政府批準的土地利用總體規劃不符的，或雖未納入規劃，但已經通過建設項目用地預審的，按照建設項目用地預審意見的具體要求及時調整。

　　2、 土地利用年度計劃。土地利用年度計劃是國家實行建設用地宏觀控制的有效措施。土地利用計劃中，包括了農用地轉為建設用地的計劃。其目的是控制建設項目大量占用農用地，造成耕地大量減少和農業生態環境的破壞。

　　3、 建設用地供應政策：這是控制建設用地方向的主要手段，通過制定建設用地的供應政策，不但有利于控制建設用地總量，防止大量占用農用地，同時，還可能優化投資結構，防止重復建設，促進國民經濟的協調發展。建設用地政策由國務院土地行政主管部門根據國家產業政策制定。

　　考點2-2：農用地轉用的條件

　　1、 在土地利用總體規劃確定的城市、村莊和集鎮規劃區范圍內農用地轉為建設用地的，必須符合以下條件：

　　(1) 城市、村莊和集鎮建設規劃;

　　(2) 土地利用年度計劃確定的控制指標(包括上級下達的計劃指標和土地整理折抵指標);

　　(3) 保質足額補充所占耕地;

　　(4) 符合國家的土地供應政策。

　　2、 在土地利用總體規劃確定的城市、村莊和集鎮規劃區范圍以外單獨選址的建設項目，確需必需占用農用地的，應當符合下列條件之一：

　　(1) 土地利用總體規劃已經明確預留的項目用地;

　　(2) 經國務院和省人民政府批準的能源、水利等基礎設施建設項目用地;

　　(3) 供水、供電、排污等確實無法在土地利用總體規劃確定的城市、村莊和集鎮建設用地范圍內的特殊建設項目用地。

　　考點3：農用地轉用的批準權限

　　1、 根據中央確定的土地要實行集中統一管理的原則，《土地管理法》對農用地轉為建設用地實行兩級審批的制度，即國務院和省級人民政府。但考慮我國的實際情況，將鄉村企業、農村公共設施、公益事業、農民宅基地等占用農用地的，授權地(市)級人民政府審批。

　　2、 國務院批準的項目用地：

　　(1) 國務院批準的建設項目占用農用地的。包括按照國家基本建設程序規定，由國務院及國務院有關部門批準可行性研究報告的項目，并且是在城市建設用地區之外需要單獨選址的項目。同時包括國務院和國務院有關部門批準的能源、交通、水利、礦山等項目，也包括中央軍委批準建設的軍事項目用地。

　　(2) 省、自治區、直轄市人民政府批準可行性研究報告的鐵路、公路、各種管線及大型的能源、交通、水利等基礎設施需要在城市建設用地區外單獨選址的項目用地。

　　(3) 城市建設用地區內統一征地的，包括直轄市、省、自治區人民政府所在地城市，城區人口在100萬以上的其他城市，以及國務院指定的其他城市用地。而市轄縣的縣城則由省級人民政府批準，市內農村集體建設用地由地(市)辦理農用地轉用手續。但對于一些市設的開發區、衛星城將按城市市區同樣對待，需報國務院批準。

　　(4) 涉及到基本農田的。根據《基本農田保護條例》第15條規定，農用地轉用需要報國務院批準。

　　3、 省級人民政府批準的項目用地：

　　(1) 除了報國務院審批之外的其他城市的市區占用農用地的。

　　(2) 縣和縣級市所在的城鎮及其他城鎮建設占用農用地的。

　　(3) 地、市以下政府批準可行性研究或建設項目需要占用農用地的。

　　4、 省級人民政府批準或省級人民政府可以授權設區的市、自治州的批準項目用地：

　　(1) 鄉鎮土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地區內的農民宅基地、鄉村企業、鄉村公共設施、公益設施建設占用的農用地。

　　(2) 農村道路、水利及其他設施建設可以使用農村所有農用地的。

　　5、 農用地轉用的申請：在土地利用總體規劃確定的城市、村莊和集鎮建設留用地范圍內，市、縣為實施城市規劃、村莊和集鎮建設規劃，涉及農用地轉用的，由市、縣人民政府根據土地利用年度計劃和土地整理折抵建設用地指標，集中統一逐級向批準土地利用總體規劃的人民政府分批準提出申請。一次報批農用地轉用涉及2個或2個以上鄉鎮的，市、縣人民政府土地行政主管部門要以鄉(鎮)為單位分別填寫《農用地轉用呈報表》，并擬定《農用地轉用方案》和《耕地補充方案》。

　　6、 使用土地整理折抵指標的建設項目用地，屬于土地整理項目本身使用耕地的，如整理區農戶動遷安置、企業廠房遷建等需異地建設的項目，不需辦理農用地轉用手續。

　　7、 農用地轉用方案的編制：

　　(1) 農用地轉用方案編制的主體：農用地轉用方案的編制由市、縣人民政府土地行政主管部門負責編制。

　　(2) 農用地轉用方案的內容：是后者，是否已補辦出讓手續等，土地農用地轉用方案應當說明：擬占用農用地的種類、位置、面積、質量、補充的期限、資金落實情況等，以表格的形式填寫。同時另附以下材料：上級下達的土地利用年度計劃或土地整理折抵建設用地指標的使用臺賬(復印件)。鄉(鎮)土地利用總體規劃圖，比例尺為1：10000。建設項目可行性研究時，縣級人民政府負責土地利用規劃工作的部門提出具體的預審意見，即《農用地轉用審查意見表》。

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