點擊進入：2015年土地估價師《理論與方法》章節知識要點

　　第四節租賃國有土地使用權

　　本節主要內容：租賃國有土地使用權的概念、主體、取得、內容與限制及作價出資、轉讓、抵押、出租、租賃國有土地使用權終止。

　　一、定義

　　租賃土地使用權是土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價而原始取得的一定期限的國有土地使用權。

　　需要注意的是，租賃土地使用權與土地使用權出租是兩個不同的概念。前者是以國家土地所有者為出租人，屬于土地使用權的原始取得，而后者是以出讓國有土地使用權人為出租人，屬于土地使用權部分權能的傳來取得。從交易實務的角度講，租賃土地使用權發生在一級土地市場，土地使用權出租發生在二級土地市場。在土地登記實務中，租賃土地使用權應作為土地使用權登記，土地使用權出租應作為土地他項權利登記。從租賃關系的內容看，兩者的基本權利義務是一致的。

　　二、租賃土地使用權主體

　　其主體為一般主體，主要包括以下五類：

　　(一)新增經營性用地

　　(二)存量經營性劃撥用地

　　(三)依法取得場地經營權的外商投資企業用地

　　(四)短期用地

　　根據《土地管理法》的規定，臨時用地的期限不得超過兩年，而實踐中亦有超過兩年的，一般稱之為短期用地。法律規定，短期用地和臨時用地都不得修建永久性建筑。其最適合采用租賃方式。

　　(五)改變用途、增加建筑面積而未補交地價的用地

　　依有關法律規定，改變土地用途、增加建筑面積應當補辦出讓手續，繳納出讓金。實踐中：1、自用目的的，允許其通過設定租賃關系來調整其與國家之間的利益關系。2、用于轉讓時，必須補辦出讓手續，繳納出讓金。

　　三、租賃土地使用權的取得

　　(一)土地使用權的租賃方式

　　1、協議方式應為租賃土地使用權取得的主要方式。

　　2、招標、拍賣、政府定租方式也可作為租賃土地使用權的取得方式。

　　(二)租金及其支付方式

　　1、租金一般由土地使用者按年向國家支付，但以“約定”優先，即國有土地租賃合同另有約定的，依約定。

　　2、無論采取哪種確定租金的方式，租金額均不得低于其法定最低限額，避免以權謀私。

　　3、在租金的折算標準方面，如果承租人取得土地使用權時未支付其他土地使用費的，其租金標準應按全額地價折算;承租人取得土地使用權時，支付了征地、拆遷等土地費用的，其租金標準應按扣除有關費用后的地價余額折算。

　　4、租賃雙方應當確定不低于法定最低限額的基準租金額。因情勢變更導致的土地價值的變動，租賃雙方應在租賃合同中約定租金浮動的比例和方法，且該比例和方法應保證實際履行的年租金額均不低于法定最低年租金限額。此外，長期租賃中法定最低年租金額與政府定租的年租金額應當五年調整一次。

　　5、實踐中要確立土地收益中“明租、正稅、少費”的原則，對于劃撥國有土地使用權轉租賃土地使用權的，租賃雙方應當簽訂租賃合同，承租方按合同約定繳納租金，不再繳納土地使用費。

　　四、租賃土地使用權的內容與限制

　　(一)租賃土地使用權的內容

　　1、租賃土地使用權人在租賃期限內，對承租土地只依法享有占有權、使用權和收益權而沒有處分權。

　　2、依土地使用權與房屋所有權主體統一、“房地一致”原則，租賃土地使用權人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權。

　　注意：與出讓國有土地使用權出租中地上建筑物、其他附著物的所有權歸屬的區別。出讓國有土地使用權出租租期屆滿而土地使用權未到出讓年限時，出租人有權收回土地使用權，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。

　　(二)租賃土地使用權的權利限制

　　1.期限的限制

　　A租賃期限不得超過國務院規定的土地使用權出讓的最高年限。

　　B對租賃合同中未約定期限的，應參照土地使用權出讓最高年限處置。

　　C根據是否建地上物及其建成后是否長期使用，國有土地使用權租賃可分別實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，租期一般不超過五年;對需進行地上建筑物、其他附著物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規定的同類用途的土地出讓最高年限。

　　2.用途的限制

　　A租賃土地使用權的轉讓必須經出租人國有土地所有者代表的同意.

　　B以租賃方式取得的土地使用權，不得用于從事商品房開發.

　　C在國有土地租賃期限內需改變租賃合同約定用途的，承租人應當向國有土地所有者代表和城市規劃管理部門提出申請，經批準，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并根據改變的用途相應調整租金。

　　五、租賃土地使用權作價出資

　　租賃土地使用權人經國有土地所有者代表同意后，可將土地使用權連同地上建筑物、其他附著物作價出資，但應依接受投資的主體的不同而分別規定國有土地租賃合同的履行主體。

　　1、向企業法人投資或者成立新的企業法人的，租賃土地使用權轉歸該企業法人享有，并應由其繼續履行原國有土地租賃合同;

　　2、向非企業法人投資的，租賃土地使用權仍歸原租賃土地使用權人享有，故應由其繼續履行原國有土地租賃合同。

　　六、租賃土地使用權的轉讓和抵押

　　(一)轉讓和抵押的要件

　　僅以出讓方式取得的土地使用權方可以單獨設定抵押權，而以其他方式如租賃、劃撥取得的土地使用權不能單獨設定抵押權，但依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的國有土地使用權可以同時設定抵押。

　　權利人轉讓或抵押租賃土地使用權應滿足：

　　(1)經國有土地所有者代表同意。

　　(2)按租賃合同約定投資開發，地上建筑物、其他附著物已建成。

　　(3)已辦理租賃土地使用權登記以及地上建筑物、其他附著物所有權登記，并取得房地產權證書。

　　(4)租賃土地使用權，非隨其地上物不得發生轉讓、抵押。

　　(二)權利義務同時轉移原則

　　根據“認地不認人”原則。原土地使用權租賃合同規定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權的權利、義務的移轉。

　　七、租賃土地使用權出租租賃土地使用權轉租可不經土地所有權人同意，但仍應繼續履行原國有土地租賃合同。

　　八、租賃國有土地使用權的終止

　　(一)租期屆滿

　　1.續租申請的公益性界限賦予租賃土地使用權人以法定續租權?，除了根據社會公共利益的需要，國家依法定程序收回土地使用權，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國有土地所有者代表對土地使用者提出的續期申請均應予以批準。經批準準予續租的，國有土地所有者代表與土地使用者應當重新簽訂土地使用權租賃合同，并辦理登記手續。

　　2.未申請續租和申請續租未獲批準的法律后果

　　分別未申請續租和申請續租未獲批準這兩種情況：

　　(1)兩者的共同之處：只要租賃關系到期終止，租賃土地使用權均由國家無償收回。

　　(2)兩者的不同之處：未申請續租的，其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得，不予任何補償;申請續租未獲批準的，其地上建筑物、其他附著物依法律、法規或依約定處置。

　　(二)提前終止租賃關系租賃土地使用權可因國家和用地者的原因而提前終止。

　　1.因公共利益的需要由此產生的法律后果同于土地使用權出讓的有關規定。(即根據開發土地的實際情況給予相應補償)

　　2.因用地者的原因有兩種情況：

　　(1)承租人違約。

　　A國家在無償收回租賃土地使用權的前提下，可對地上建筑物、其他附著物所有權及其占用范圍內的租賃土地使用權予以拍賣或變賣。基于土地使用權人已經對租賃土地進行投資開發、經營，在扣除違約金、稅費、拍賣費、保管費等相關費用后，將剩余部分返還于原租賃土地使用權人，作為對其地上物投資的補償。

　　B如果無人應買，原承租人的違約責任自不可免，但對因收回租賃土地使用權而取得的地上建筑物、其他附著物所有權，國家亦應向原承租人作適當補償。拍賣或變賣租賃土地使用權及地上建筑物、其他附著物后，原土地使用權租賃合同的效力及于拍賣或變賣的繼受人。

　　(2)承租人違法。除了由國家無償收回租賃土地使用權及其地上建筑物、其他附著物外，還應支付違約金。

　　(三)土地滅失

　　在因不可抗力造成土地狀況發生重大變故，導致國有土地租賃合同的履行客觀不能時，合同權利義務終止，國家可無償收回租賃土地使用權，而無須返還用地者已支付的剩余部分的租金。

　　例題.租賃土地使用權人在租賃期限內，對承租土地依法享有( ABC )。

　　A.占有權

　　B.使用權

　　C.收益權

　　D.部分處分權

　　E.完全處分權

2014年土地估價師成績查詢   2015年土地估價師VIP套餐

土地估價師考試歷年真題匯總 2014年土地估價師合格標準