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　　第三節 國有土地使用權

　　一、國有土地有償使用制度

　　(一)國有土地有償使用的概念

　　國有土地有償使用是相對國有土地無償使用而言的，它強調土地的“國有”性及使用方式的“有償性”，意在實現國家作為土地所有者所應享有的收益。“國有土地有償使用”使得國有土地使用成為“三有”：有償、有期限、有流動。

　　國有土地使用權是用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定權利內容的，與所有權相分離的，對國有土地以地表為利用中心形成的，最主要的用益性民事財產權利。

　　(二)國有土地使用制度的歷史沿革具體內容大家看書。

　　二、出讓國有土地使用權主體

　　1、定義：出讓國有土地使用權是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為代價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權。

　　2、特征：

　　1)國有土地使用權以出讓方式取得;

　　2)出讓國有土地使用權直接依法律的規定原始取得;

　　3)出讓國有土地使用權的取得性質為有償和有期限，即以支付出讓金為取得土地使用權的對價，土地使用權的行使有一定的期限限制;

　　4)出讓國有土地使用權在存續期間內其權能近似于所有權。(根據《城市房地產管理法》第七條)

　　3、主體：出讓國有土地使用權主體為一般主體，可以是境內外法人、非法人組織和自然人。外商投資成片開發經營土地的，取得出讓國有土地使用權的前提條件是設立外商投資企業，因而其享有國有土地使用權應具有“三資企業”的特殊身份。

　　三、出讓國有土地使用權的取得

　　(一)土地使用權的出讓方式

　　1、國有土地使用權出讓最基本的締約方式是拍賣、招標、掛牌出讓和協議四種。

　　2、實踐中存在著政府定價的出讓方式，即國有土地所有者代表根據基準地價，結合土地市場的供求狀況，單方確定并公布土地標定地價的出讓國有土地使用權的方式。主要適用于：劃撥國有土地使用權、場地使用權轉讓和集體土地使用權轉讓須征收或征用后再出讓的情形。

　　3、對于商業、旅游、娛樂、豪華住宅等營利性用地，應該采取拍賣、招標、掛牌出讓的方式取得。

　　但《城市房地產管理法》第12條第2款規定“商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。”

　　關于其具體措施的闡述，書上做了詳細說明，這里就不在講解了，大家課后應仔細閱讀理解。

　　(二)出讓金的支付方式

　　對于出讓金的支付方式，土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內支付全部土地使用權出讓金，領取土地使用權證，取得出讓國有土地使用權。

　　例外：成片開發用地使用權可以采取分期付款方式取得，現實中也存在著依約定并報經審批而以分期付款的方式取得土地使用權的情形。

　　按照《合同法》中已有分期付款買賣合同出賣人可保留標的物所有權的規定，應對分期支付出讓金的土地使用者的權利做出限制，只可領取臨時土地使用權證，待出讓金全部繳納后，再申請土地使用權證的變更登記，且分期支付出讓金的期限不得超過五年。對于分期支付出讓金的，賦予出賣人以價款請求權和解約權，從而更有效地規范分期付款人的價金支付義務，以平衡雙方當事人的利益。

　　四、出讓國有土地使用權的內容與限制

　　(一)出讓國有土地使用權的內容

　　作為所有權權能分離而形成的他物權，出讓國有土地使用權自然具有完整的占有、使用、收益、處分四項權能，對所有權的限制也是有限的。(出讓國有土地使用權人不享有完全的處分權)。其處分權能包括轉讓、出租、抵押或用于合資、合作經營及其他經濟活動。出讓國有土地使用權人在出讓土地使用權期限內，依法對土地享有占有權、使用權、收益權和部分處分權(轉讓、出租、抵押或用于合資、合作經營及其他經濟活動)。

　　例外：但對以分期付款方式取得出讓國有土地使用權的，在領取臨時土地使用權證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權。

　　(二)出讓國有土地使用權的權利限制

　　1、期限的限制土地使用權出讓合同中必須明確規定土地使用權出讓年限，且該年限不得超過國務院規定的土地使用權出讓的最高年限。(土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地70年;(二)工業用地50年;(三)教育，科技，文化，衛生，體育用地50年;(四)商業，娛樂，用地40年;(五)綜合或者其他用地50年.

　　2、條件的限制出讓國有土地使用權人必須按出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地，如需改變用途，應當征得出讓方的同意，經主管部門和城市規劃部門批準，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記手續。

　　3、違約責任土地使用權出讓合同依法成立、生效后，即具有法律約束力，當事人雙方均應一體遵循。出讓國有土地使用權人不按出讓合同約定的土地用途和動工開發期限開發土地，是一種違約行為，應承擔相應的違約責任。(1、超過合同約定的期限滿一年未開發土地的，國有土地所有者代表有權征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。2、對針對超過合同約定期限滿兩年未開發利用土地的情形，如果硬性規定由國家無償收回出讓國有土地使用權，則會導致土地使用者的極大損失，應由國有土地所有者代表對該出讓國有土地使用權進行拍賣或變賣，并在扣除違約金及相關費用后，將剩余價款返還給原出讓國有土地使用權人。而對無人應買的，國家無償收回出讓國有土地使用權，但原出讓合同關系只發生中止的法律效力，待該土地使用者需用地時，國家應再提供其相當的土地，繼續履行原土地使用權出讓合同。對于收回出讓國有土地使用權的土地，能耕種的，可作為國有農用地處置;不能耕種的，國家可通過出讓、租賃、劃撥方式提供給其他需用地者。)

　　五、出讓國有土地使用權作價出資或入股

　　出讓國有土地使用權人可將其權利作價出資或入股，用于合資、合作經營其他經濟活動。向企業法人投資或者與另一方成立新的企業法人，且符合有關法律、法規規定的條件的，視為出讓國有土地使用權轉讓，出讓國有土地使用權由企業法人享有;雙方約定共有的，視為出讓國有土地使用權轉讓，出讓國有土地使用權由雙方共同享有;雙方僅存在債權債務關系的，不視為出讓國有土地使用權轉讓，出讓國有土地使用權仍由原使用權人享有。