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　　房屋的維修、保養與管理

　　(一)公共屋村

　　中國香港房屋委員會非常注重其物業的保養、維修及改善。每年，屋村管理辦事處與保養工程組就屋村的保養、維修進行磋商，按緩急程度和資源許可，安排工程和撥款。對于租住公屋的居民來說，由于公屋的管理、維修、保養、差餉及清潔等費用已全部包括在租金中，因此，如果發生房屋維修保養事宜，只需按規定繳租金，不必再付管理費，房屋的維修和養護可分為兩類：

　　1.經常性養護

　　房屋委員會每年處理的保養工程超過20萬件，屬于經常性養護的工程占98%，而費用僅占養護和維修總費用的10%。經常性養護的內容包括：疏通下水道，修理破裂的上水管道，修理平頂漏水，調換損壞的窗玻璃等。在經常性養護的項目中，房屋委員會規定：90%的項目須在18天內完工，其中22%的項目在3天內完成，51%的項目須在一星期內完成。若維修工作不能及時進行，管理人員須在損壞處張貼告示，告知住戶修理工程將在何時施工，何時完工。他們認為，迅速處理損壞之處，不但可增進與住戶的良好關系，還可以減少住戶因不滿而對住房有意或潛意識的破壞。

　　公共屋村經常性的養護，由各屋村管理處人員負責安排。這些管理人員必須接受若干工程技術的訓練，他們能夠處理發生的任何損壞，安排每日需要進行的修理工作。管理人員每天都要巡視，如發現損壞，須立即填寫養護單，安排人員進行修理。如損壞是重大緊急的，就先指示屋村管理處的工人進行應急修理，然后交由保養工程承造商維修，管理處的工人只負責維修較小規模的損壞。

　　住戶如發現損壞，可在管理人員巡視房屋時報告，或親自前往屋村管理處，或打電話報告屋村管理人員。當管理人員接到報告時，應往現場查勘損壞的性質程度。通過現場查勘，管理人員可決定如何安排修理工作，決定修理費用由誰負責。

　　當工人進行維修時，若發現需要維修的地方與養護單上填寫的不同時，應向屋村管理人員報告，以便避免錯誤或拖延施工和完工后費用上的糾紛。

　　維修工作完成后，屋村管理人員必須到現場，視察工程是否按養護單完成，材料的使用量等，這樣可作為對保養工程承造商的賬單審核的依據，避免付款時發生糾紛。

　　2.預定計劃的維修

　　計劃維修占保養工程的2%，而費用占維修和養護總費用的90%。計劃維修工程每年約有4000件，如定期粉刷房屋的外墻，重新油漆欄桿，調換水管，清洗飲用水箱等。計劃維修周期，一般為5年，由房屋署保養工程科的技術人員負責，審定工程的需要、設計和施工。計劃維修工程采用投標的方式，由維修承造商負責。

　　對于業主和住戶在保養上的責任，規定為：一切公共地方、公共設施的維修由業主負責。對于內部裝置，如屬于正常損耗，或工程本身處理不當，或材料質量不符合要求造成的損壞，也由業主負責。一切因住戶不小心、疏忽、錯誤使用而引起的損壞，包括意外的損壞，均由住戶負責維修費用。

　　在房屋的養護和維修工程中，中國香港房屋委員會已廣泛采用電子計算機儲存和分析資料，如產業資料的統計，監督工程的進度，費用管理和統計，維修設計，安排工程之程序，物資管理和預防性保養工程施工的日期，并發出指示等。他們還采用一些先進的儀器來檢查損壞，如采用電子探測器找出下水道位置，閉路電視檢查下水道淤塞等。

　　(二)居屋

　　根據“居者有其屋”計劃而營建的居屋是大型綜合開發居住小區，由中國香港房屋署統一負責實施維修、養護與管理。其管理模式與公共屋村管理相類似，但也有其自身的特點。具體規定有：所有居屋業主必須簽署一份《大廈公共契約》，根據法律，設定各自的權利和義務。所有業主必須交納管理費，承擔安保、電梯、樓宇、公共部位、設施的保養、修繕等各項開支。根據《公共契約》，房屋署應承擔居屋交付使用后5至10年的管理責任。管理期滿后，可以聘請私人管理公司代理。選擇私人管理公司必須符合“認可物業管理代理登記冊”的基本條件，即不少于5年管理經驗和正在實施不少于2000個單位的管理。

　　對于私人發展商參建居屋計劃的物業管理，發展商必須向房屋署交納保證金，為1年保修期內樓宇維修提供保證，同時提交一份銀行保證書作為10年內妥善管理與維修的保證。由發展商自行組建或聘請的管理公司負責樓宇的日常管理。

　　居屋管理的主要工作范圍是：

　　1.居屋的保養與維修

　　包括根據《公共契約》由房屋署負責的樓宇結構、公共部位、公共設施維修及各業主負責其所在單位的妥善保養。如因住戶保養不善而導致相鄰單位或公共部位的損毀，有關住戶必須承擔賠償責任。

　　2.居屋的安全保衛

　　根據《公共契約》，可聘請專業保安公司提供全天安保服務，包括巡察大廈、維持秩序、處理突發緊急事件等。

　　3.居屋的清潔服務

　　根據《公共契約》，可聘請專業清潔公司負責公共部位清潔，如按戶收集垃圾，清掃公用大堂、走道、樓梯、天臺等。

　　4.居屋的物業保險

　　根據《公共契約》，房屋委員會代各業主購買火災及其他意外保險，由辦事機構根據份額向業主分攤收取。

　　(三)私人樓宇

　　在中國香港自由經濟體制下，中國香港政府對私人樓宇管理持尊重業主自治、推動業主自主管理原則，政府持平衡、協調的立場。中國香港政府通過立法，引導業主成立群眾性社會組織，辦理注冊登記后成為社團法人，進行自我管理;也可以通過訂立合同，委托專業物業管理公司對其房屋進行維修、養護與管理。

　　為改善居住環境，樓宇內的各項設施和設備，應有適當的保養。通常需要注意保養的地方包括樓宇的外墻、內墻、上蓋及地面。此外，水泵、消防設備等均應經常檢查，如有需要應立即換上適合配件，水箱亦定期清洗。

　　在中國香港，私人樓宇如果日久失修，外墻破損或石粒松落，屋宇地政署會對大廈業主發出指令，著令業主在一段期限內完成維修工程，而業主必須對指令作出反應。否則于指定期限滿后，政府將代聘承建商進行施工，一切費用(包括監工費用)，由業主承擔(即按公共契約內的業權份數分擔)。

　　(四)其他樓宇

　　1.商場

　　商場是向消費者提供包羅萬象的各類商品的場所，其中百業陳列，因而樓宇管理工作更顯復雜。而商場樓宇管理的服務對象主要是兩類，一類是顧客，另一類是店東;前者希望商場安全舒適，后者希望商場提供更多生意。而為這兩類服務對象提供周到滿意的服務，則是商場樓宇管理的主要目標。商場樓宇管理工作主要有以下幾個內容：

　　(1)確保樓宇設施和結構不隨意更動。通常，租用商場店鋪的業主都要進行裝修，其間往往會對商場原先的空調、消防、給水排水設備加以改動。管理人員應針對這一情況，訂立一套裝修守則供商戶參考，保證不因其裝修工程而影響商場整體設施。

　　(2)增加商場人流以增加其營業額。提供一個舒適、潔凈的環境是增加人流量的前提條件，而商場獨特的形象更是吸引人流的有效手段。商鋪樓宇管理公司不僅在招商時要注意選擇有市場力的商店，而且更應以優惠的租金等條件招徠著名商號落戶開店。管理人員在審查商戶的裝修圖時，要特別注意店面、招牌的設置是否符合商場的整體形象。

　　(3)交通便捷、停車有位對商場至關重要。樓宇管理人員應爭取公共汽車就近設站，甚至可以自備小客車在公共汽車站和商場之間往來接送顧客。商場內交通順暢，有電梯、自動扶梯服務，這也是至關重要的一條。

　　通過良好的樓宇管理可以樹立商場的美好形象，吸引顧客。為此，管理人員還應該做到，在適當的地方設置明顯的方向指示牌，商店的招牌應妥善管理，保持整潔美觀。設備設施應加強養護，減少停機率，為顧客提供方便及不間斷的服務。餐館、飲食店、百貨店、劇院及公共娛樂場所的空調設備要運行正常，冷熱相宜。防火通道要保持暢通無阻。所有的固定裝置、設備、裝飾品都必須達到一定的高度和牢度，符合安全標準，避免顧客特別是小孩子不慎受傷。對餐館、飲食店的排氣裝置、排污管、排油煙濾油裝置要經常監督檢查，以免造成污染和對他人的滋擾。

　　2.工業大廈

　　工業大廈的主要用途是作生產場地之用，因而水、電、燃料的供應和通道暢通是不可或缺的條件。樓宇管理必須保證能源供應的通暢，同時要注意防止某些廠家因負荷超載而導致災害。

　　工業大廈內部運輸系統必須有足夠的能力和順暢的系統，進出原料、設備或產品的裝卸區域一定不能被租戶占為堆場、倉庫，而且裝卸作業占位也不能耽擱，這些都需要由物業管理制定條例予以保障。

　　工業大廈是最難管理的物業，其存在的常見問題主要有：公用部位與防火通道易受堵塞;廠家存儲易燃物品易造成火警;笨重的機器與存放過多的貨物，超過樓面結構所能承受的荷載;機器運行時的振動荷載過大;廠家搭建違章建筑;因使用公用電梯及公用貨物裝卸而引起糾紛;因使用不當或頻繁使用，造成房屋損耗嚴重，養護維修費用高，電梯與其他樓宇設施容易受損;由于使用過度，人多手雜，樓字難以保持清潔。造成這類問題的原因，是使用這類樓宇的人員的文化素質較低。

　　3.辦公樓

　　辦公樓需要高標準、高質量的管理服務。這類樓宇大都有比較現代化的設備，除自動控制的高檔電梯與升降機外，還有由電腦控制的樓宇自動化系統、中央空調、通風、保安監控、自動給水濾水、消防自動報警以及應急自備電力等設備。這些設備需要由具備專業知識與技術的人員來操作與養護。特別是出入口、洗手間、公共通道、清潔衛生要求甚高，要保持極好的清潔度，樓宇的外墻也需要定期清潔。辦公樓的物業管理質量直接影響物業的租金收益。

　　辦公樓的管理主要是保持高貴的氣派和潔凈典雅的環境。對樓宇管理工作來說，確保通信設施的先進、可靠和安保人員、清潔人員恪盡職守是至關重要的。一般而言，租戶公司的人員與來訪者來來往往，絡繹不絕，人流量很大，確保安全與注意禮節，兩者之間的關系尤應加以注意。

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