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　　物業服務合同是物業管理企業提供物業管理服務時，與有關委托方簽署的合同。物業服務合同包括前期物業服務合同和物業服務合同兩種，兩者之間存在著時間上的先后順序，是相互銜接的。

　　一、物業服務合同的類型

　　(一)前期物業服務合同

　　在實踐中，物業“滾動開發”的情況比較多，業主入住是一個逐漸的過程，從物業開始交付給業主，到業主成立業主大會之間，還有一段過程，不但這個過程中需要物業管理企業提供物業管理服務，甚至在物業的建設階段往往就需要物業管理的早期介入了。這個階段的物業管理即前期物業管理。

　　根據《物業管理條例》的有關規定，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。房屋出售前物業的產權屬房地產開發企業，所以，合同的甲方是房地產開發企業，乙方是其選聘的物業管理企業。

　　前期物業管理常常包括通常情況下的物業管理所不具有的一些內容，比如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。現實生活中，物業管理糾紛很大程度中集中與前期物業管理階段，如建設單位遺留的房屋質量問題、小區配套設施不齊全問題等。前期物業服務合同對今后物業管理的規范化實施起著尤為重要的作用。如果不簽訂前期物業服務合同，將不利于物業管理的實施，也無法保證購房人在購買房屋直至業主委員會成立并選聘確定新的物業管理企業過程中的權利和義務，易引起各種糾紛。

　　前期物業服務合同具有以下特征：

　　1.前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業簽訂

　　由于在前期物業管理階段，業主大會尚未成立，還不能形成統一意志來選聘物業管理企業，只能由建設單位選聘物業管理企業;而且，此時建設單位擁有物業，是物業的第一業主。建設單位在選取聘物業管理企業時，應充分考慮和維護未來業主的合法權益，代表未來的廣大業主認真考察比較各物業管理企業，并對其有所要求與約束。

　　2.前期物業服務合同具有過渡性

　　前期物業服務合同的期限，存在于業主、業主大會選聘物業管理企業之前的過渡時間內。物業的銷售、入住是陸續的過程，業主召開首次業主大會時間的不確定性決定了業主大會選聘物業管理企業時間的不確定性，因此，前期物業服務的期限通常也是不確定的。但是，一旦業主大會成立并選聘了物業管理企業，前期物業管理服務即告結束，前期物業服務合同也相應終止。《物業管理條例》第26條規定：前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　3.前期物業服務合同是要式合同

　　由于前期物業服務合同涉及廣大業主的利益，《物業管理條例》要求前期物業服務合同以書面方式簽訂。為了保護當事人的合法權益，國家和地方有關部門編寫《前期物業服務合同》示范文本作為參考。

　　(二)物業服務合同

　　當業主入住達到一定比例時，就應按規定及時召開業主大會，選舉、組建業主委員會。業主委員會的設立，標志著前期物業管理的結束，物業管理進入正常的日常運作階段，即由業主委員會代表全體業主實施業主自治管理。

　　業主委員會成立后，對原物業管理企業實施的前期物業管理要進行全面、認真、詳細的評議，聽取廣大業主的意見，決定是續聘還是另行選聘其他的物業管理企業，并與確定的物業管理企業(原有的或另行選聘的)簽訂物業服務合同。其簽訂日期一般應在業主委員會成立三個月內，最遲不應遲于六個月。

　　物業服務合同的甲方是業主委員會(代表所有業主)，乙方是物業管理企業。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由雙方協議商定。物業服務合同簽訂后，前期物業服務合同同時終止。

　　每次委托期滿前，業主委員會應根據廣大業主的意見和物業管理企業的業績，決定是續聘還是另行選聘其他的物業管理企業，并與之簽訂新的物業管理委托合同。為了規范物業服務合同，國家建設部、工商行政管理局和地方有關部門頒布有物業服務合同示范文本。

　　上述兩個合同的共同點在于它們的客體是一致的，委托事項都是物業管理服務活動。但因物業在開發建設、銷售和消費使用這三個不同階段產權在不同產權人之間的轉移，導致合同的主體有所變化，進而兩個合同的簽訂時間、期限要求與方式等都有所差異(表8-1)，但兩個合同是相互銜接，互為補充的。從物業管理規范化運作的角度講，兩個合同缺一不可。

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　　二、物業服務合同的特征

　　物業管理企業接受委托從事物業管理服務，應當與委托人簽訂物業服務合同。物業服務合同屬于我國合同分類中的委托合同。委托合同是受托人以委托人的名義和費用為委托人處理委托事務，委托人支付約定報酬的協議。物業服務合同既可以發生在法人之間，也可以發生在自然人與法人之間。

　　物業服務合同具有如下的委托合同的法律特征：

　　(1)物業服務合同的訂立以當事人相互信任為前提，任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同，一經查實，可依法起訴，直至解除合同關系。

　　(2)物業服務合同是有償的。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名義和費用處理管理委托人事務。因此，業主不但要支付物業管理企業在處理委托事務中的必要費用，還應支付物業管理企業一定的酬金。

　　(3)物業服務合同既是諾成性合同又是雙務合同。物業服務合同自雙方達成協議時成立，故為諾成性合同;委托人和受托人雙方都負有義務，故為雙務合同。

　　(4)物業服務合同是勞務合同。勞務合同的特點是：合同的標的是一定的符合要求的勞務，而不是物質成果或物化成果;合同約定的勞務通過提供勞務的人的特定行為表現出來。 　三、物業服務合同的主要內容

　　物業服務合同應當具備以下主要內容：

　　1.物業基本情況

　　物業基本情況中，要描述物業類型、位置、面積等情況，界定物業管理區域。

　　2.委托服務事項

　　委托服務事項即物業管理企業為業主提供的服務的具體內容。主要包括：

　　(1)房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體結構、樓梯間、走廊通道、門廳等。

　　(2)共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯等。

　　(3)市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、溝渠、池、井、停車場等。

　　(4)公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

　　(5)附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所等。

　　(6)公共環境衛生，包括公共樓道、通道、電梯間、走廊、小區內道路、公共場地的清潔衛生、垃圾的收集、清運等。

　　(7)交通與車輛停放秩序的管理，包括停車場管理和車輛進出管理。通常情況下，物業區域內的業主和物業使用人在本物業區域的公共場地停放車輛，停放人應與乙方簽訂專項合同。

　　(8)維護公共秩序、小區安全，包括安全監控、巡視、門崗執勤等。

　　(9)物業裝飾裝修管理服務，包括房屋裝修的安全、垃圾處理等管理工作。

　　(10)專項維修基金的代管服務。

　　(11)物業檔案資料的管理。包括與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

　　(12)其他委托事項。

　　3.雙方的權利義務

　　合同雙方在物業管理活動中的權利義務約定的越明晰，合同的履行就越簡單，發生糾紛的概率也要小很多。

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　　4.物業服務要求和標準

　　服務質量是對物業管理企業提供的服務在質量上的具體要求。目前國家正在推行物業管理服務標準，當事人可以參照服務標準來約定服務質量，根據服務質量來約定相應的服務費用。

　　5.物業服務費用和維修費用

　　服務費用是業主為獲取物業管理企業提供的服務而支付的費用，包括管理、房屋設備運行;保安、日常維修以及提供物業服務的其他公共性服務收費。支付物業服務費用是業主的主要義務。當事人應當在合同中明確約定物業服務費用的收費項目、收費標準。物業服務費的收取方式，有包干制和酬金制兩種形式。

　　物業交付業主前，物業服務費由建設單位承擔;物業交付業主后，由業主承擔。

　　6.專項維修基金的管理和使用

　　目前，專項維修基金主要是針對住宅物業而言的。專項維修基金對于保證物業共用部位和共用設施設備的維修養護，對于物業的保值增值，具有非常重要的意義。對于一個物業管理區域而言，專項維修基金總量是一個不小的金額。從產權上講，專項維修基金屬于物業管理區域內的業主所有，在實踐上，專項維修基金大都由物業管理企業代管。為了發揮維修基金的作用，需要當事人在國家規定的基礎上，對專項維修基金的管理和使用規則、程序等作出具體約定。

　　7.物業管理用房

　　必要的物業管理用房是物業管理企業開展物業服務活動的前提條件。當事人需按照《物業管理條例》的規定，在合同中對物業管理用房的配置、用途、產權等相關問題予以細化。

　　8.物業經營管理

　　對于經營性物業，以及居住物業中的經營性房屋或設施，如商業鋪面、停車場等，合同雙方要明確委托服務的績效考核標準、收費標準等。

　　9.委托服務期限

　　物業服務合同屬于在較長期限內履行的合同，當事人需要對合同的期限進行約定。物業服務合同的期限條款應當盡量明確、具體，或者明確規定計算期限的方法。

　　10.違約責任

　　違約責任是指物業服務合同當事人一方或者雙方不履行合同，依照法律的規定或者當事人的約定應當承擔的法律責任。違約責任是促使當事人履行合同義務，使守約人免受或少受損失的法律措施，也是保證物業服務合同履行的主要條款，對當事人的利益關系重大，應當予以明確。

　　合同法及其他相關法律法規對違約責任的規定比較詳細，但是法律的規定比較原則，難以面面俱到;物業服務合同具有其特殊性，為了保證合同當事人的特殊需要，當事人應當按照法律規定的原則和自身的情況，對違約責任作出具體的約定。例如，約定違約損害的計算方法、賠償范圍等。

　　此外，物業服務合同一般還應載明雙方當事人的基本情況、物業管理區域的范圍、合同終止和解除的約定、解決合同爭議的方法以及當事人約定的其他事項等內容。

　　前期物業服務合同的主要內容與物業服務合同的主要內容類似，包括物業基本情況描述與物業服務范圍界定、服務內容與質量、服務費用及其計費方式、物業經營與管理、物業的承接驗收、物業使用與維護、專項維修資金、違約責任和其他事項。

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　　四、物業服務合同的簽訂要點

　　物業服務合同在簽訂時應以政府頒布的示范文本為基礎，雙方在平等自愿的前提下，遵循公平、誠實信用與合法的原則，經充分的協商討論達成一致意見后方可簽訂。

　　物業管理工作自身的特點決定了物業服務合同簽訂時，除了遵循簽訂一般合同時的注意事項外，還要注意以下四個要點：

　　(一)“宜細不宜粗”的原則

　　為確保合同雙方的權益，明確各目的責任、權利、義務，減少日后的糾紛，業主和物業管理企業在對合同進行談判洽商時，要遵循“宜細不宜粗”的原則，即對合同的具體條款要進行細致的充分協商，取得一致，不僅要從宏觀上把握，更要從微觀上給予明確。一般物業服務合同中對委托的管理服務應包括五個層次的約定：

　　1.委托項目

　　委托哪些管理服務項目應逐項寫清。如“房屋建筑共用部位的維修、養護和管理”;“共用設施設備的維修、養護、運行和管理”;“環境衛生”等。物業管理委托最主要的是公共性服務項目，應逐項給予明確;同時哪些項目允許物業管理企業分包，對分包的原則要求和限制條件，也應給予明確。

　　2.各委托項目的具體內容

　　各委托項目所包含的具體內容，應表述清楚，越詳細越好。如房屋建筑公用部位的維修、養護和管理，項目內容包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構……;環境衛生包括哪些部分，樓梯、樓道、場地、庭院哪些委托，哪些不委托。

　　不同性質的業主和不同類型的物業在某些委托項目的具體內容上是有很大差異的。這些差異和區別除在招標書中明確提出外，還應在合同談判時給予準確界定。如部隊和一些政府機關在“保安服務”這一委托項目的具體內容上與普通住宅區和寫字樓就是有較大區別的。

　　3.服務質量與標準

　　各委托項目具體內容的管理服務質量標準，在定性的基礎上能量化的盡可能給予量化。這種量化標準有兩個層次，一是工作量的量化，二是質量檢查評定標準的量化。如垃圾清運要一天一次，還是二天一次，這是對工作量的量化;而環境衛生的清潔標準則屬于質量檢查評定的標準。要注意在明確質量標準時要少用或不用帶有模糊概念的詞語，例如“整潔”，因為是否整潔不易作出準確判斷。

　　目前，不少物業服務合同在簽訂時對質量標準闡述不準確。對此，中國物業管理協會印發了《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》(中物協[2004]1號)，各地行政管理部門也頒布了各地物業管理服務的等級標準，這些可作為合同談判簽訂時的參考和依據。

　　4.管理和服務費用

　　各委托項目在上述的管理服務內容與質量標準下應收取的相應合理的成本或支出費用。物業管理服務是分檔次的，不同檔次收取的費用是有較大差異的。在明確了委托項目、具體內容和質量標準后，費用的確定往往是雙方爭論和討價還價的焦點。在確定合理的費用時，要經過詳細的內容測算和橫向比較。無論是采用包干制取費，還是酬金制付費，雙方都應經過一定的測算和對比。各地物價局頒布的指導價應視作一個參考依據，各物業區域的規模大小與構成均不同，對最終取費標準還應詳細討論確定。

　　5.對物業管理企業的獎懲約定條款

　　物業管理委托的甲乙雙方應爭取雙贏的結果。在物業服務合同談判中，應對物業企業的工作有相應的獎懲條款。目前，各法規對物業管理企業的違法、違規、違約行為，對由于其工作不負責或失誤給業主造成損失或損害的情況均有一些懲罰性條款，但缺少對物業管理企業的獎勵性條款。一些地方政府原則上同意物業管理榮獲全國或省、市優秀(示范)小區的，物業服務費上浮10%～25%，但真正執行的并不多，執行起來也較難。考慮到政府不宜對比作出規定，因而在合同談判時，業主可以設立一些獎勵條款，以激勵物業管理企業及其員工更好地做好物業管理服務。如，業主可設立業主獎勵基金，對有突出事跡或表現的員工給予一定獎勵;在酬金制的情況下，如物業管理企業在做好管理服務的前提下，其物業服務支出有較大的節約，可適當提高酬金等。

　　上述五個層次是物業服務合同不可少的必備的內容。為防止合同過長，可采用附件的形式。在《前期物業服務合同(示范文本)》中，包括《物業構成細目》、《物業管理服務質量目標》《物業共用部位明細》、《物業共用設施設備明細》四個附件。此外，雙方還可就具體問題增加附件。

　　正因為物業服務合同的談判要遵循“宜細不宜粗”的原則，所以經過招投標確定了中標單位后，要有相對較長的(與一般招投標相比)合同談判時間。《前期物業管理招投標管理暫行辦法》第三十八條規定：招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。

　　(二)不應有無償無限期的承諾

　　除委托方對物業管理企業可無償提供管理用房外，在物業服務合同中，不應有無償無期限的承諾。如對住用人無償提供班車服務等。這是因為：

　　(1)物業管理從本質上講是市場經濟條件下的有償服務，無償提供服務是福利制的產物。尤其在我國體制轉軌時期，廣大消費者對計劃經濟時期的行政福利制管房體制是欣賞的。無償的承諾不利于全社會全面、正確地理解、認識和實踐社會化、專業化、市場化的物業管理。

　　(2)無償提供服務導致住用人之間享受到的服務不一致。物業管理除了公共服務面向全體住用人，其他的專項服務、特約服務等都是面向部分或少數有此需要的住用人的，一般不可能所有的住用人都需要，都受益，如果無償提供這部分專項、特約服務對那些不需要或未享受到該項管理服務的人來說就是不公平的。

　　(3)無償提供管理服務在實踐上也是有害的，行不通的。無償提供的管理服務仍是有成本，需要支付費用的，無論開發商還是物業管理企業不可能也不應該長期承擔這筆費用。否則，最終導致的結果一是降低管理服務標準，二是將該成本費用轉移或變相轉移分擔給全體業主。

　　(4)物業管理的委托是有期限的，無期限的承諾從理論上講是不通的，在實踐上也是難以做到的。無償無期限的承諾通常出現在開發企業在售房時為促銷而作出的某些承諾，或物業管理企業為增加中標機會作出的承諾。這種承諾一旦作出，日后又無法全面履行，就給物業管理的正常運作帶來困難，極易成為雙方發生糾紛的重要原因。

　　在物業管理的具體實施中，有時開始開發商或物業管理企業會自行出資做一些公益性活動，如新年聯歡會、“六一”兒童節活動等;或在某方面采取一些優惠措施，如對老人、兒童、困難家庭的一些取費項目給予優惠。這都是無可厚非的，這樣做有利于物業管理的運作，是應該提倡的。但是，除經業主大會同意，這些內容不應在合同中明確是無償提供，這些活動的費用也不應從物業服務費中指出，只能由開發商、物業管理企業自行支付。

　　(三)實事求是留有余地

　　物業服務合同雙方一旦簽訂，物業管理企業就要認真、嚴格地履行，凡做不到位的地方物業管理企業都應承擔相應的責任。因此，在合同談判中，既要實事求是，更要留有余地。下面幾點應引起開發商，尤其是物業管理企業的注意。

　　1.物業管理企業要量力而行

　　在投標和承諾物業管理服務標準時，物業管理企業要量力而行，不同的物業有不同的檔次，這是客觀條件;不同的物業管理企業又有各自不同的情況，這時主觀條件。在實施物業管理時，客觀條件的約束和主觀條件的限制是搞好物業管理服務工作的基礎性條件，管理服務的結果只能建立在這個基礎之上。要注意，對經過努力才有可能達到的一些標準，要留有余地，更不能說過頭話。反之，則很容易成為產生問題的根源。

　　2.對分期建設項目、分期建成使用時物業管理的承諾

　　物業的開發建造是一個過程，有時又分期實施。在物業服務合同，尤其前期物業服務合同簽訂時要充分考慮這點。例如，24小時熱水供應，當最初個別業主入住時，一般無法提供，在合同中就要說明并給出該項服務提供的條件與時機以及未提供該項服務時物業管理服務費的適當減免;又如，當一個住宅區規劃分期建造時，在首期不應把小區全部建成后才能夠提供的服務項目內容列入合同。物業只有在具備入住條件后才能交付給業主入住，這個入住條件并不等于物業全部建成后提供的生活、工作條件。這其中的差別在前期物業服務合同和前期物業管理服務協議簽訂時尤其應注意。

　　(四)明確界定違約責任與處理方式

　　在物業管理的實踐過程中，不可避免地會產生各種各樣的問題、矛盾與糾紛。這些問題、矛盾與糾紛既可能發生在物業管理企業與業主之間，也可能發生在業主相互之間;既有違法的問題，但更多的則屬于違規、違約以及是非道德和認識水平的范疇。顯然，對于不同性質、不同層面的問題、矛盾與糾紛要通過不同的途徑，采取不同的處理方式來解決。

　　由于物業管理活動具有生產與消費同時產生同時結束的特點，問題出現后不易取證，責任的界定往往成為雙方爭議的焦點，導致解決這些問題比解決一般合同履行中產生的問題要更為復雜。因此，物業服務合同在簽訂時雙方要對此有更為詳盡的約定。首先，要明確當各類問題出現后，如何區分責任以及承擔相應責任的前提條件;其次，要明確解決問題的方式和途徑，有時要事先約定解決的期限及費用的處理等條款。較之一般合同，物業服務合同對違約責任的界定及爭議的解決方式更應引起重視。

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