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　　一、房地產市場分析的概念與作用

　　(一)房地產市場分析的概念

　　無論是房地產開發投資還是房地產置業投資，或者是政府管理部門對房地產業實施宏觀管理，其決策的關鍵在于把握房地產市場供求關系的變化規律，而尋找市場變化規律的過程實際上就是市場分析與預測的過程。

　　房地產市場分析是通過信息將房地產市場的參與者與房地產市場聯系起來的一種活動，即通過房地產市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內在的規律和含義，預測市場未來的發展趨勢，用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態、把握市場機會或調整其市場行為。

　　房地產市場的風險很大，開發商和投資者有可能獲得巨額利潤，也有可能損失慘重。市場分析的目的，就是將風險降到最低，并盡可能通過及時、準確的市場分析，來爭取最大的盈利機會。

　　(二)房地產市場分析的作用

　　房地產市場分析的角度是多元化的，對不同的使用者來說，市場分析應該起到的作用也是有差別的。

　　1.開發商。市場分析在開發過程中，能幫助開發商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產品類型，向金融機構說明項目的財務可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發后期幫助開發商尋找目標使用者或購買者，根據市場需求的變化調整產品。

　　2.置業投資者。置業投資者進行市場分析的目的是了解當地房地產市場發展趨勢，判斷其擬購置物業或已購置物業的投資收益情況是否正常以及物業的未來升值前景。根據市場分析的結果，置業投資者可以設計或修訂其房地產投資策略和資產管理策略。

　　3.金融機構。通過市場分析，金融機構可以把握未來房地產市場發展的宏觀走勢，為其制定參與房地產市場的策略和戰略服務。就具體的房地產信貸業務而言，市場分析能幫助金融機構預測擬貸款項目的未來收益情況、還款能力和資金需求的合理性，為審批貸款(開發貸款或抵押貸款)提供依據。

　　4.設計人員。建筑師、規劃師及其他相關設計人員，必須了解開發項目所面對的目標市場，以便在建筑風格、戶型、配套設施、建筑設備等方面的設計，滿足市場需求。

　　5.營銷經理。在市場分析的基礎上，把握目標市場特征，并在此基礎上有針對性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。

　　6.地方政府。不論是對市場進行宏觀調控，還是房地產開發過程涉及的開發項目立項、土地使用權出讓、規劃審批、開工許可等環節，都需要市場分析結果的支持。

　　7.租戶和使用者。租戶和使用者在進行租買選擇、位置選擇、物業選擇和判斷租買時機與價格時，非常需要市場分析的支持。尤其是當使用者的購買目的是置業投資時，更加重視對市場供求關系、租金價格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。

　　8.物業管理者。市場分析可幫助物業管理者了解不同物業類型的市場供求狀況、需求特征及發展趨勢，預測市場發展前景，把握主要租戶和使用者的產業分布及產業發展情況。根據市場分析的結果，物業管理者可以制定確保物業保值增值的物業維護維修、更新改良、改建擴建、資產處置計劃或方案，適時調整物業租金水平和出租策略。

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　　(三)市場區域的確定

　　房地產存在地區性，其供給和需求都是地區性的。因此，定義市場區域就成了房地產市場分析的第一步工作。市場區域是指主要(潛在)需求的來源地或主要競爭物業的所在地，它包含與目標物業相似的競爭空間的需求和供給。定義市場區域工作主要包括：描繪市場區域、在相應地圖上標出市場區域的邊界、解釋確定市場區域邊界的依據。

　　在市場分析報告中應該有描繪市場區域的部分，并有相應區域的地圖，顯示出與該目標物業臨近的公路或關鍵干線的位置、區域地名、道路及自然特征等。

　　1.影響市場區域形狀和大小的關鍵因素

　　在定義市場區域時，關鍵要考慮市場交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競爭項目，經濟和人口情況。影響市場區域形狀和大小的關鍵因素有：①自然特征，如山地和河流等;②建筑阻礙、高速路或鐵路;③人口密度的大小;④政治區域，市區和郊區，學校間的區域;⑤鄰里關系和人口統計特征，如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場區域特征;⑥發展的類型和范圍，如未來城市發展的方向、速度等;⑦競爭性項目的區域(競爭項目重新組合的區域)。

　　2.物業類型和市場分析目的對確定市場區域的影響

　　不同市場分析目的影響市場區域的確定。為政府宏觀市場管理進行市場分析，其市場區域就可以用行政區劃為界限;物業類型也影響市場區域的確定，甚至同類物業，由于其特征不同，市場區域的確定也會有所不同。如居住物業和休閑旅游物業的市場區域，就會有很大的差別。

　　由于數據的限制，常被迫采用市、區等行政區域來確定市場區域，這種確定便于利用人口統計及其他各種統計數據。但這種分區內的數據只能用于區域或某種物業類型的房地產市場分析，并不能用來進行具體開發項目層次的市場研究。要準確定義項目層次的市場區域，就必須實地考察該項目的地點和鄰里狀況，收集必要的數據，經分析判斷后才能合理確定。

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　　二、房地產市場分析的內容

　　(一)宏觀因素分析

　　房地產市場分析首先要就影響房地產市場的宏觀因素進行分析。首先要考慮國家和地方的經濟特性，以確定區域整體經濟形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。在這個過程中，要收集和分析的數據包括：國家和地方的國民生產總值及其增長速度、人均國內生產總值、人口規模與結構、居民收入、就業狀況、社會政治穩定性、政府法規政策完善程度和連續性程度、產業結構、三資企業數量及結構、國內外投資的規模與比例、各行業投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策(信貸規模與利率水平)等。

　　還要分析研究物業所處區域的城市發展與建設情況。例如某城市的鐵路、公路、機場、港口等對內對外交通設施情況，水、電、燃氣、熱力、通信等市政基礎設施完善程度及供給能力，勞動力、原材料市場狀況，人口政策，地方政府產業發展政策等。這方面的情況，城市之間有很大差別，甚至在同一個城市的不同地區之間也會有很大差別。例如上海市的浦東新區和浦西老市區，其政策條件、交通狀況、基礎設施狀況等就有很大的差別。

　　(二)市場供求分析

　　房地產市場狀況分析，是介于宏觀和微觀的分析。市場狀況分析一般要從以下幾個方面進行：

　　1.供給分析

　　(1)調查房地產當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。具體內容包括：相關房地產類型的存量、在建數量、計劃開工數量、已獲規劃許可數量、改變用途數量和拆除量等;短期新增供給數量的估計。

　　(2)分析當前城市規劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃。

　　(3)分析房地產市場的商業周期和建造周期循環運動情況，分析未來相關市場區域內供求之間的數量差異。

　　2.需求分析

　　(1)需求預測。詳細分析物業所在市場區域內就業、人口、家庭規模與結構、家庭收入等，預測對擬開發房地產類型的市場需求。具體內容包括：就業分析，人口和家庭分析，收入分析。

　　(2)分析建設和運營中的主要物業項目。開發建設中的房地產項目需分析其用途、項目名稱、位置、預計完工日期、建筑面積、售價和開發商名稱等;運營中的物業項目主要分析其用途、物業名稱、位置、開業日期、建筑面積規模、租金、物業業主和物業管理企業名稱等。

　　(3)吸納率分析。就每一個相關的細分市場進行需求預測，以估計市場吸納的價格和質量。具體內容包括：市場吸納和空置的現狀與趨勢，預估市場吸納計劃或相應時間周期內的需求。

　　(4)市場租戶對產品功能需求。以公司租戶為例，需分析的內容包括：租戶所從事的行業類型、公司規模、現辦公地點的區域分布、承租面積規模、租約期間長度、對當前承租物業的滿意程度等。

　　3.競爭分析

　　(1)列出與競爭有關物業的功能和特點。具體內容包括：描述運行中或在建的競爭性物業(價格、數量、建造年代、空置、競爭特點)，描述計劃建設中的競爭性物業，對競爭性物業進行評價。

　　(2)市場細分，明確目標物業的目標使用者。具體內容包括：目標使用者的狀態(年齡、性別、職業、收入)、行為(生活方式、預期、消費模式)、地理分布(需求的區位分布及流動性)，每一細分市場下使用者的愿望和需要，按各細分市場結果，分析對競爭物業功能和特點的需求狀況，指出目標物業應具備的特色。

　　4.市場占有率分析

　　(1)基于競爭分析的結果，按各細分市場，估算市場供給總吸納量和吸納速度和目標物業的市場份額，明確目標物業吸引顧客或使用者的競爭優勢。具體內容包括：估計物業的市場占有率，在充分考慮目標物業優勢的條件下進一步確認其市場占有率，簡述主要的市場特征;估算物業吸納量，物業吸納量等于市場供求缺口(未滿足需求量)和目標物業的市場占有率的乘積。

　　(2)市場占有率分析結果，要求計算出目標物業的市場占有率、出租進度、租賃價格和達到穩定出租率水平所需要的時間(租賃期)，并提出有利于增加市場占有率的建議。

　　(三)相關因素分析

　　當把握了總體背景情況后，還需要針對某一具體物業類型和地點進行更為詳盡的分析。從物業管理的角度來看，市場分析最終要落實到對某一具體的物業類型和目標物業所處地區之房地產市場狀況的分析。應該注意的是，由于不同類型和規模的物業所面對之市場范圍的差異，導致市場分析的方式和內容也有很大的差別。不同類型物業需要重點分析的內容包括：

　　1.居住物業。重點了解目標物業周圍地區住宅的供求狀況、價格水平、對現有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定目標物業的裝修、室內設備配置標準。

　　2.寫字樓項目。首先要研究項目所處地段的交通通達程度，目標物業的周邊環境及與周圍商業設施的關系。還要考慮內外設計的平面布局、特色與格調、裝修標準、大廈內提供公共服務的內容、滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等。

　　3.商業零售物業。要充分考慮物業所處地區的流動人口和常住人口的數量、購買力水平以及該地區對零售業的特殊需求，還要考慮購物中心的服務半徑及附近其他購物中心、中小型商鋪的分布情況。

　　4.工業或倉儲物業。重點考察未來入住者的意見，如辦公、生產和倉儲用房的比例，大型運輸車輛通道和生產工藝的特殊要求，以及對隔聲、抗震、通風、防火、起重設備安裝等的特殊要求。

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