點擊進入：2012年物業管理師《物業經營管理》章節知識點解析匯總>>

查看更多： 影響收益性物業價格的因素匯總>>

　　二、人口因素

　　物業(特別是居住物業)的需求主體是人，人的數量、素質、構成等狀況，對物業價格有很大影響。下面主要從人口數量、人口素質和家庭人口規模三個方面來說明人口因素對物業價格的影響。

　　(一)人口數量

　　物業價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時，對物業的需求就會增加，物業價格也就會上漲;而當人口數量減少時，對物業的需求就會減少，物業價格也就會下落。

　　引起人口數量變化的一個重要因素是人口增長，它是在一定時期內由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長，導致的人口數量增加或減少的變動現象。人口增長可分為自然增長和機械增長。人口自然增長是指在一定時期內因出生和死亡因素的消長，導致的人口數量的增加或減少，即出生人數與死亡人數的凈差值。人口機械增長是指在一定時期內因遷入和遷出因素的消長，導致的人口數量增加或減少，即遷入的人數與遷出的人數的凈差值。根據人口增長的絕對數量，人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負增長三種情況。

　　在城市，特別是隨著外來人口、流動人口的增加，對物業的需求必然增加，從而會引起城市物業價格上漲。人口數量還可以分為常住人口、暫住人口和流動人口，以及日間人口和夜間人口等的數量，來分析它們對不同類型物業的價格影響。另外，在人口數量因素中，反映人口數量的相對指標是人口密度。人口密度從兩方面影響物業價格：一方面，人口高密度地區，一般來說對物業的求多于供，供給相對缺乏，因而價格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業、服務業等的發展，提高物業價格;另一方面，人口密度過高會導致生活環境惡化，從而有可能降低物業價格，特別是在大量低收入者涌入某一地區的情況下會出現這種現象。

　　(二)人口素質

　　人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起物業價格的變化。人類社會隨著文明發達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，同時對居住環境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對物業的需求，從而導致物業價格升高。如果一個地區中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區的物業價格必然低落。

　　(三)家庭人口規模

　　這里所說的家庭人口規模，是指全社會或某一地區的家庭平均人口數。家庭人口規模發生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數的變動，從而引起所需要的住房數量的變動，隨之導致物業需求的變化而影響物業價格。一般來說，隨著家庭人口規模小型化，即家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需要的住房總量將增加，物業價格有上漲的趨勢。

編輯推薦：2012年物業管理師各科目章節知識點解析匯總專題>>