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　　一、寫字樓的租戶選擇

　　正像租戶選擇寫字樓非常慎重一樣，物業經營管理企業或業主對于選擇什么樣的租戶并長久與之保持友好關系也很重視。考慮的主要準則是潛在租戶所經營業務的類型及其聲譽、財務穩定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業管理服務的內容。雖然相對于居住物業的租戶來說，寫字樓租戶的這些信息比較容易獲得(公開的年度財務報告)，但如果對這些信息研究不夠也可能會給業主或物業經營管理企業帶來損害。

　　(一)租戶的商業信譽和財務狀況

　　一宗寫字樓物業的價值在某種程度上取決于寫字樓的使用者即租戶的商業信譽。資產管理公司或者物業管理企業的經理必須認真分析每個租戶的信譽對其租住的寫字樓物業的影響。潛在租戶的經營內容應該與寫字樓中已有租戶所經營的內容相協調，其信譽應能加強或強化大廈的整體形象。

　　物業經營管理企業還應當分析潛在租戶在從事商業經營過程中的財務穩定性，因為這關系到潛在租戶在租賃期限內能否履行合約中規定的按期支付租金的義務。為了達到這個目的，物業經營管理企業常先請申請入住的租戶填寫一個申請表，以了解其經營內容、當前的辦公地址及其承租的時間、從事業務經營活動的地區范圍、如果是某公司的分支機構那它的總公司在什么地方、開戶銀行的名稱、信譽擔保人或推薦人情況、對承租面積的具體要求等。物業經營管理企業還可以從稅務機構、工商管理機構、往來銀行、經紀人及租戶提供的財務報表來判斷其信譽等級和財務狀況。對每一個潛在的租戶，不管其規模或過去的信譽情況如何都應進行仔細的審查，因為某些大型的跨國企業也可能會象一些小公司那樣面臨著轉手或破產的厄運。

　　(二)所需面積大小

　　選擇租戶過程中最復雜的工作之一就是確定建筑物內是否有足夠的空間來滿足某一特定租戶的需求。寫字樓建筑內是否有足夠的有效使用空間來滿足尋租者對面積空間的特定需要，往往決定了潛在的租戶能否成為現實的租戶。在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，常常要考慮以下三個方面的因素。

　　1.可能面積的組合

　　同樣大小的面積，在不同的建筑物內其使用的有效性是不可能一樣的。外墻、柱子、電梯井、樓梯間不可能為適合某一個租戶的需要而移動或改變，所以這些建筑結構因素常常決定了能否組合出一個獨立的出租單元，以滿足某一特定尋租者的需要。

　　2.尋租者經營業務的性質

　　一些機構需要許多分隔的辦公室，而且常常希望這些辦公室都能沿建筑物的外墻布置，以便能夠獲得充裕的自然光和開闊的視野;但也有些公司可能不希望有太多的房間靠近外墻。

　　3.尋租者將來擴展辦公室面積的計劃

　　如果一個公司在將來期望有較大規模的擴展，必須要考慮在建筑物內是否或如何滿足其未來業務發展的需要，尤其是當尋租者希望其辦公室集中布置時。

　　一般來說，為每個辦公室工作人員提供15～20m2的單元內建筑面積比較合適，雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6m2，但接待室、會議室、交通面積、儲藏面積、辦公設備所占的面積以及公共活動所需的面積等應給予足夠的考慮。此外，如果出租單元的平面設計中私人辦公室數量較多，則人均辦公面積的指標可適當提高一些。

　　(三)需要提供的物業管理服務

　　在挑選租戶的過程中，有些尋租者為了順利地開展其業務，可能需要物業經營管理企業提供特殊服務。例如，尋租者可能要求物業經營管理企業提供更高標準的保安服務、對電力或空調通風系統有更高的要求、辦公時間與大樓內其他租戶有較大的差異、要求提供的服務與物業經營管理企業已提供的標準服務有較大差異。如果物業經營管理企業沒有適當的考慮這些問題，在將來的物業管理過程中就可能會出現許多矛盾。然而，在接受或拒絕潛在租戶的特殊要求之前，物業經營管理企業及業主應該考慮整個租賃期限內的實際費用支出以及費用-效益比率，以便在日后簽訂租約時確定由誰來承擔特殊服務的費用。

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　　二、寫字樓租金的確定與調整

　　寫字樓出租的常常是一個由外墻、隔墻、屋頂、樓面隔離出來的空殼子，當然里面可能會有一些設備或設施。其地面、屋頂、墻面、燈具等常常由租戶根據自己的喜好進行設計和裝修，即使前面的租戶已經裝修過，新租戶往往還要根據自己的意愿進行裝修。

　　租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎。如果租戶初次裝修其承租部分面積時的費用由業主墊付，租金內還可能包括業主墊支資金的還本付息。物業的一些經營費用(如房產稅、保險費、公共面積和公共設施的維護與維修)可以包括在租金內，也可以根據事先的協議另收，租戶的電費可以根據其用電量由供電部門直接收取或由物業經營管理企業代收代繳。物業經營管理企業在確定寫字樓租金時，一般要認真考慮以下三個方面的因素。

　　(一)計算可出租或可使用面積

　　準確地量測面積非常重要，它關系到能否確保物業的租金收入和物業市場價值的最大化。如果一棟寫字樓的可出租面積為20000m2，1%的誤差就是 200m2，而如果租金水平是3000元/(年?m2)，則年租金收入就會減少60萬元。如果資本化率為10%，則物業的價值損失就是600萬元。

　　在量測寫字樓面積時有三個概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內建筑面積。根據國家有關規定，建筑面積按國家《建筑面積計算規則》計算，出租單元內建筑面積包括單元內使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內建筑面積加上分攤公用建筑面積。

　　應該注意的是，不同國家對上述各類面積的計算方法是有差別的，但區別主要在可分攤公用建筑面積的范圍上。例如，美國大廈業主及物業管理師協會(BOMA)的規定與我國建設部的規定不同的是：垂直穿越各層樓面的電梯井、樓梯間、通風豎井和建筑物外墻水平投影面積的一半不計入可分攤公用建筑面積，更不計入出租單元內建筑面積。

　　在寫字樓出租過程中，物業管理師常要計算可出租面積和出租單元內建筑面積的比例系數(R/U系數)，實際劃歸租戶獨立使用的面積是單元內建筑面積，但在計算租金時要將該單元內建筑面積再乘以R/U系數。

　　(二)基礎租金與市場租金

　　租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的金額。寫字樓的租金水平，主要取決于當地房地產市場的狀況(即市場供求關系和在房地產周期中處于過量建設、調整、穩定、發展中的哪一個階段)。在確定租金時，一般應首先根據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失的租金)確定一個基礎租金。當算出的基礎租金高于市場租金時，物業經營管理企業就要考慮降低經營費用以使基礎租金向下調整到市場租金的水平。在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎租金，物業經營管理企業還可根據市場競爭狀況來決定哪些經營費用可以計入租金，哪些經營費用可以單獨收取。

　　在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業的整體租金水平主要取決于物業本身的狀況及其所處的位置。但寫字樓建筑內某一具體出租單元的租金則依其在整棟建筑內所處的位置有一定差異，尤其是對高層建筑而言。在許多城市的寫字樓市場上，樓層高、視野或景觀好的寫字樓出租單元租金也較高。物業管理師在確定各寫字樓出租單元的租金時，常用位置較好的出租單元之超額租金收入來平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整棟寫字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎租金水平上。

　　(三)出租單元的面積規劃和室內裝修

　　租戶選擇寫字樓時，非常關心其承租部分的有效使用和能否為其雇員提供一個舒適的工作環境，如果租戶不能充分使用其所承租的單元建筑面積，就會白白浪費金錢，但如果為了少支付房租而使辦公空間過分擁擠，則會大大降低雇員的工作效率，這同樣也是在浪費金錢。物業經營管理企業可以通過對出租單元進行面積規劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。

　　出租單元的面積規劃，實際上就是通過綜合考慮租戶的規模、組織構架、偏好與品味、需要安裝的設備和財務支付能力等，確定其所需承租的單元內建筑面積的大小，并在其所承租的出租單元內就房間布置、辦公設備布置、內部通道的安排等進行設計。室內裝飾設計師或建筑師根據租戶的需要，借助建筑CAD技術，可以很方便地作出若干可供選擇的裝飾方案供租戶決策參考。

　　室內裝修的費用由誰來支付，經常是租約談判過程中的焦點問題。通常業主要就某些標準化的裝修項目支付一些費用，例如每15m2安裝一個電話插孔的費用、每30m2安裝一個門的費用等。也可能由業主籠統地提供一筆按每平方米單元內建筑面積計算的資金，來補貼租戶初次裝修需支付的費用。

　　除標準化裝修項目的費用外，其他裝修費用由誰來支付，一般視市場條件和寫字樓內入住率水平而定。一般有四種選擇：由業主支付、由租戶支付、業主和租戶分擔、業主支付后由租戶在租約期限內按月等額償還本息(作為租金的一部分)。在市場狀況有利于租戶而非業主的情況下，為租戶提供裝修補貼，常常被業主或其物業經營管理企業用來作為吸引租戶的手段。

　　不論如何安排裝修費用的支付，業主和其委托的物業經營管理企業保留對整棟寫字樓建筑進行統一裝修或進行建筑物內部功能調整的權利，這有利于提高工作效率和降低裝修的成本，也有利于保持整棟建筑的特色，保證租戶的入住按計劃進行。

　　(四)租金的調整

　　由于寫字樓市場中供求變化比較劇烈，租金和價格也往往處于波動之中，因此需根據市場狀況經常對租金水平進行調整。對于租期較短的租戶，可設定一租金水平，在租期中保持不變，而如果租戶需要再次續租，需要按照當時的租金水平重新簽訂租約。對于租期較長的租戶(例如3～5年以上)，為保護業主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調整作出明確的規定，以便使業主所收取的租金水平基本與市場狀況相符。租金調整一般是基于消費者價格指數、零售物價指數或其他租賃雙方商定的定期調整比率。在下一節中將對此進行詳細分析。

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　　三、寫字樓的租約制定

　　通常情況下，業主會事先要準備好一個適用于寫字樓物業內所有出租單元的標準租賃合約，業主和潛在的租戶可在這個基礎上，針對某一特定的出租單元就各標準條款和特殊條款進行談判，以便在業主和租戶間就某一特定的出租單元形成一份單獨的租約。標準租約中的許多條款只需要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進行認真的談判。談判中雙方關注的其他問題還包括租金及其調整、所提供的服務及服務收費、公共設施如空調、電梯等使用費用的分擔方式等。

　　(一)租賃合約中的標準條款

　　在編制標準租賃合約(簡稱租約)的過程中，業主的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關的經營費用;而對于潛在的租戶來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權利，得到盡可能多的服務。為了調和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業出租時須共同遵守的一系列特定條款。

　　由于寫字樓物業的租約一般都要持續幾年的時間，在租約中一般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款，可能規定要參考一個標準指數(如消費者價格指數或商業零售價格指數)，來確定租金定期增長的數量或幅度。顯然，各城市的消費者價格指數能比較準確地反映當地通貨膨脹的水平，但由于消費者價格指數有時變化幅度非常大，尤其是在經濟高速發展的地區或經濟不穩定的地區，這就使得租戶很難接受用消費者價格指數作為租金向上調整的基礎這樣一個條件。因此，租戶和物業經營管理企業更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效，例如月租金在整個租期內每年增長10元 /m2或每年上調8%;當租期很長時，也可規定每2年或3年將租金調整一次。為了令租賃雙方共同承擔通貨膨脹帶來的風險，有時規定租金可以按消費者價格指數調整，但同時又規定一個上調比例的最高限，以便由租戶承擔最高限以內的風險，由業主承擔最高限以外的風險。

　　在寫字樓物業租約中，并非所有的物業經營費用都必須包含在租金中。在“毛租”的情況下，業主要支付物業經營過程中的所有費用，并且要在所收取的租金中包括進這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些經營費用如能源費用，可由寫字樓內的租戶以某種方式按比例分攤，由物業經營管理企業向租戶單獨收取后直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業主或租戶歡迎，因為物業經營管理企業通常是按租金的一定比例收取物業管理費，如果將經營費用加到租金里面去，業主或租戶多少會有一種多支出了物業管理費的感覺。

　　當所有的經營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式叫“凈租”，由物業經營管理企業代收代繳的費用可按租賃面積基礎租金的一個固定比例計算。常用的“凈租”方式根據代收代繳費用所包括的項目多少還可以再進行細分，但一般情況下，代收代繳的費用越多，基礎租金就越低。換句話說，寫字樓物業“毛租”時的租金很高，因為業主要從所收租金中支付所有的經營費用;采用“凈租”方式時，代收代繳費用覆蓋的內容越多，基礎租金就越低，因為租戶直接分擔了寫字樓經營過程中的部分或全部費用。

　　具體的租約中，要規定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在租戶間按比例分攤計算的方法。最常見的代收代繳費用是除房產稅和保險費外的水、電、煤氣等資源的使用費。此外，設備使用費和寫字樓公共空間的維護維修費用，也常常單獨繳納。設備和公共空間的更新改造投資，也要在租戶間進行分攤，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個租約的租賃周期間的關系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中，規定了業主所需承擔的最大經營費用額，例如每年每平方米40元或每年總計20萬元，而超過這個數額的經營費用就要由租戶分擔。

　　(二)折讓優惠和租戶權利的授予

　　折讓優惠是業主給租戶提供的一種優惠，用以吸引潛在的租戶。折讓優惠雖然能使租戶節省寫字樓的租金開支，但租約中規定的租金水平不會變化。折讓優惠的具體做法很多，如給新入住的租戶一個免租期、為租戶從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助、替租戶支付由于提前終止與原租住寫字樓的業主間的租約而需繳納的罰金、或對租戶入住前的裝修投資提供資金幫助等。折讓優惠可能是由業主先提供一筆資金，供租戶用于裝修投資或支付其他費用，但在租賃期間內，這筆資金仍要通過各種方式歸還業主。這樣做的一個好處，就是能保證租約中所規定的租金水平與市場所能承受的水平相當。

　　另外的折讓優惠，可能會體現在租約續期的有關條款上。如果租戶預計由于自己業務的發展可能會在未來增加承租面積，則一般希望業主在將來(一般是租約期滿)能滿足其擴展辦公空間的要求。除非寫字樓市場很不景氣，否則業主很難接受這一做法，因為有時為了滿足當前租戶的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空置時間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業主通常可以給租戶一個優先權，即如果租戶想擴大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態的話，則該租戶在同等條件下有優先承租權。有時租戶還會要求在租約中加上原租約條件下續租的條款。

　　然而，業主不愿在租約期滿時賦予租戶過多的權利。這里主要有兩個方面的原因：首先，期限較長的租約所規定的租金，在租賃期間內很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管有租金定期調整的條款在發揮作用，但實際租金常常低于市場租金;另外，在租約期滿時賦予租戶一定的權利，也并不能保證其繼續承租。在某些時候，租約中還會包括有關提前終止租約的條款，規定租戶只要提前一定的時間通知業主并按規定繳納罰金，租戶就可以提前終止租約。賦予租戶一定的權利，在大多數情況下是業主不情愿的事，但業主為了保持物業的市場競爭力，有時不得不這樣做。

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