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　　物業管理活動的特殊性、經營管理的專業性以及涉及學科多、管理復雜等特點，決定了應對物業管理專業人員實行職業資格制度。物業管理專業人員如物業管理處主任(項目經理)等，作為物業管理活動的直接組織者，其業務能力和素質高低，直接關系物業的承接驗收、維修養護以及物業管理服務水平，直接影響物業的保值增值，關系到業主共同利益和社會公共利益。物業管理專業人員只有在掌握和了解法律、經濟、工程、環保、消防以及公共關系、心理等多方面學科和知識，并經過相關專業崗位實踐鍛煉的基礎上，才能有效地做好管理服務工作。不少發達國家以及中國香港、中國臺灣等都通過對物業管理專業人員進行職業資格的認證以及繼續教育制度，來實現對物業管理行業的規范和管理。現階段，我國已建立的物業管理專業人員隊伍、高等院校及科研機構提供的教育支撐和人才儲備以及日臻完善的法規體系等，為建立物業管理專業人員職業資格制度創造了有利條件。因此，《條例》第三十三條規定：“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。”2005年11月，建設部和人事部已將這一制度納入國家專業人員職業資格制度系列。

　　一、物業管理從業人員的職業素質

　　(一)物業管理從業人員應當樹立正確的職業道德

　　1.物業管理的職業道德

　　物質生活決定精神生活，沒有社會分工，就不存在各種職業，也就談不上職業道德，因此職業道德是生產力發展和職業分工的結果。同一行業的職業群體，關于從業信念、職業操守、行業習慣、行為準則的總體觀念和要求，構成這個行業的職業道德。

　　職業道德是長期從事職業勞動過程中形成的群體職業觀念和職業要求，這些觀念和要求一方面對從業人員的職業行為發揮心理約束作用，另一方面經過總結和提煉，上升為行業規則和行業標準，指導并約束全行業從業人員的職業行為。

　　物業管理是一個服務千家萬戶的行業，直接關聯廣大群眾的日常生活和工作。因此物業管理人員是否樹立良好的職業道德，是否具備健康完美的職業修養，不僅關系到個人、企業和行業的形象，而且直接影響著社會關系的和諧與安寧。物業管理人員只有樹立正確的職業道德觀念，培育良好的品行修養，才能勝任本職工作。

　　2.物業管理職業道德的主要內容

　　從行業規范要求角度，物業管理職業道德主要有以下幾方面的內容：

　　(1)守法經營

　　遵紀守法是每個公民的基本義務。物業管理企業進行經營活動，除企業從業人員需遵守公民的各項義務外，還必須遵守國家法律法規關于企業經營的各項規定。例如：《公司法》對企業的成立、組織程序、人員職責、經營原則等方面都作出了規定;《合同法》對合同訂立、履行、解除以及違約責任，作出了系統的規定;《民法通則》對企業法人的成立條件、應當遵守的民事法律規范、應當承擔的各種民事責任，也作出了全面規定;《稅收征收管理法》對企業應當納稅的稅種、稅目、稅率以及納稅時限和處罰等作出了規定;《條例》則專門針對物業管理行為作出了全面、具體的規定。涉及物業管理企業的法律法規規定很多，物業管理企業和從業人員均須嚴格遵守有關規定。違反這些規定，會給社會造成危害，違法的物業管理企業以及從業人員也要承擔相應的違法責任。

　　真正做到守法經營，首先，要增強法律意識，認真學習法律基礎知識，深入理解并全面掌握物業管理的各項制度與政策;其次，要在工作實踐中認真嚴肅遵守各項法律制度，徹底杜絕輕視法律的僥幸心理。

　　(2)誠信經營

　　與多年來國家采取的行政管房方式相比較，物業管理的一個特征就是業主與物業管理企業依法建立了合同關系，然后雙方依據合同享有權利并履行義務。目前，由于我國物業管理尚處于起步階段，一部分物業實施了物業管理，還有一部分物業仍沿襲著舊有行政管房狀態。從實施了物業管理的一些物業管理項目來看，許多物業管理企業和業主仍然保留著多年來行政管房的意識、作風和習慣，不同程度的存在著輕視合同、缺乏誠信的現象，這是造成目前物業管理爭議不斷、投訴上升的主要原因。

　　一方面，在有些物業管理區域，物業管理企業輕視物業服務合同，或根本沒有簽訂物業服務合同，向業主收費不從服務內容、服務成本出發，也不從服務標準、服務質量等方面考慮，做到質價相符，而僅以物價管理部門的收費批件作依據，向業主收取物業服務費用。另一方面，一些業主的合同意識也很差，仍然以福利住房的傳統觀念認識物業管理，只要求享受物業服務，不愿意承擔付費義務，或者脫離合同約定提出不合理的物業服務要求。

　　重視合同，誠信經營，物業管理企業應把握以下幾個環節：

　　①誠信訂立合同

　　目前部分物業服務合同存在兩個方面的問題：一是物業服務合同內容草率、虛夸;二是合同內容簡單、空洞、粗陋。這兩方面問題反映部分物業管理企業缺乏法律意識和誠信經營的理念。誠信經營應首先從認真、細致、實事求是、誠實信用地簽訂合同開始。

　　②認真履行合同

　　加強合同觀念，誠信履行合同，是提高物業管理從業人員職業道德的重要手段，作好這方面工作應注意以下幾點：

　　一是重視物業服務合同的宣傳和解釋。物業管理從業人員不僅應該熟悉合同條款約定的內容，誠實信用地履行合同，而且應該公開合同內容、正確解釋合同，這樣有利于提高業主的合同意識，便于監督物業管理企業的服務質量，減少業主因不了解合同而產生的誤解和爭議。

　　二是制定物業服務計劃和實施物業管理，必須以物業服務合同約定為基礎。物業服務計劃應當將合同規定的服務義務，作為物業管理企業工作的出發點。

　　三是切實履行物業服務合同約定的義務，履行中發現不適當的條款約定，應當及時與對方當事人協商變更，并簽訂補充協議，不能單方面擅自終止履行或改變履行方式。

　　四是物業服務合同履行中，若發生違約事項，雙方當事人應當依據合同約定和法律規定及時進行處理，保證物業服務合同的安全、適當履行。

　　(3)盡職盡責勝任本職工作

　　物業管理從業人員無論在什么崗位上，都應當作到盡職盡責勝任本職工作。盡職盡責包含兩個方面：一是要求從業人員對物業管理企業盡職盡責，二是要求從業人員對服務對象盡職盡責。

　　①物業管理從業人員應當具備團隊觀念

　　物業管理企業是市場環境下的經營實體，企業要組織經營，必須通過分工合作才能實現經營目的。每個崗位從業人員都是企業的組成部分，都對企業承擔著相應的責任和義務。同時，企業聲譽和效益也與全體員工利益聯系在一起。因此物業管理從業人員，應當樹立與企業同心同德的職業道德，如果崗位不適合，可以另行選擇，一旦接受企業安排的工作，就應當盡職盡責完成本職工作。

　　②物業管理企業從業人員應當具備服務理念

　　為業主提供各項物業服務，每一個從業人員的工作態度不僅為企業所關注，而且直接關系到業主的切身利益。物業服務合同訂立后，業主依據合同有權享受物業管理企業提供的服務，每個從業人員的工作態度，都與業主享受物業服務的權利關聯在一起。服務信念是物業管理從業人員職業道德的重要方面，從業人員只有牢固樹立服務信念，才能不斷提高服務質量，不斷提升企業形象。

　　(4)努力學習、掌握專業技能

　　物業管理服務的內容復雜，具有較強的綜合性，因此要求從業人員具備多種知識和技能，從業人員應當掌握的專業知識和技能主要有以下幾個方面：

　　①房屋及設備設施管理專業知識和技能;

　　②企業經營管理專業知識和技能;

　　③房地產開發和經營知識;

　　④社會關系學專業知識和協調能力;

　　⑤心理學專業知識和人際溝通能力。

　　(5)團結互助、公平競爭

　　①物業管理企業內部的職業道德要求

　　物業管理從業人員應當具有團隊精神，為實現企業目標，每位員工都應當與其他員工友好相處，團結互助，相互配合，共同做好物業管理工作。在崗位競爭方面，員工既要客觀評價自己的能力，又要以高度的組織原則要求自己，克服消極情緒，以公平競爭的職業道德，促進服務水平的不斷提升。

　　②物業管理企業之間的職業道德要求

　　隨著物業管理市場的建立和發展，物業管理企業之間的競爭也日趨激烈，然而競爭必須有序進行，必須按照團結互助、公平競爭的原則進行。物業管理企業只有在團結互助的基礎上開展公平競爭，才能使整個行業水平得到提升。物業管理企業之間應當相互學習、互相支持、取長補短、共同發展，反對企業之間的互相詆毀、相互拆臺的惡劣做法，共同抵制各種不正當競爭行為。

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　　(二)物業管理從業人員應當培養良好的職業素養

　　1.職業素養的概念

　　職業素養是指職員個人在本身道德觀念、工作作風、文化修養、知識結構、心理氣質、禮儀習慣等基礎上所形成的職業素質與工作習慣。與職業道德不同，職業素養不是行業規則對職業群體提出的職業觀念，而是職員個人綜合素養在職業活動中的體現。

　　2.物業管理從業人員職業素養的主要內容

　　(1)自信自強、積極向上

　　自信自強是每個人都應當培養樹立的一種精神，也是一種良好的品質。自信是要求自己客觀評價自己的能力和所從事的事業，只有相信自己，對自己從事的事業充滿熱情和信心，工作才有成效，事業才有成功的希望。一個人如果對自己喪失信心，對從事的工作毫無熱情，做任何事情都不會有成效。積極向上是指不斷改造自己、不斷提高自己的精神和品質。任何人的能力和技能都不是先天的，而是通過學習、鍛煉、總結、積累、運用所取得的。只有自強不息積極向上的人才有前途和希望。

　　物業管理是個新興行業，面臨許多問題和困難。即使這樣仍然有許多有識之士熱情投入到這項事業中，并將物業管理稱為朝陽產業，就是因為人們看到物業管理工作的社會意義，認識到物業管理行業的光明前景。物業管理從業人員應當具有這樣的自信。

　　(2)奮發努力、堅韌不拔

　　任何工作都存在困難和矛盾，關鍵是如何對待困難和矛盾。在困難面前，有的人退縮，有的人努力克服，在矛盾面前，有的人逃避，有的人勇往直前，這不僅是性格的差異，也是職業素養的差異。物業管理也存在許多困難和需要員工通過堅忍不拔的勇氣克服困難和解決矛盾。

　　(3)誠懇待人、服務熱情

　　誠懇待人、服務熱情是對服務行業從業人員最基本的要求。物業管理從業人員應當培養自己的心理素質和職業習慣，針對業主在實際工作生活中存在的各種困難，積極主動、滿腔熱情的提供服務，為業主排憂解難。當前，許多物業管理企業提出物業服務要“以人為本”，力爭做到“人性化服務”，并努力“建設和諧社區”，要實現上述目標，基本要求是從業人員誠懇待人、服務熱情。

　　(4)文明禮儀、著裝整潔

　　說話辦事講究禮貌，穿衣戴帽整潔一致，既是個人修養的外在表現，也是企業形象的外在表現。目前多數物業管理企業都很重視這方面的教育，絕大多數物業管理企業都實現了統一著裝。物業管理從業人員應當將文明禮儀、著裝整潔，作為職業修養的重要方面予以足夠重視。

　　二、物業管理從業人員的職業資格

　　(一)專業技術人員的職業資格

　　借鑒國外關于專業技術人員的管理方式，我國實行了專業技術人員職業資格認定制度。該制度實施以來，許多專業設立了專業技術人員職業資格制度，例如注冊會計師、企業法律顧問、拍賣師、注冊資產評估師等等。建設系統設立的專業技術人員職業資格制度也很多，如注冊建筑師、注冊結構工程師、城市規劃師、監理工程師、造價師、建造師、房地產估價師、房地產經紀人等等。設立專業技術人員職業資格制度，對迅速提高我國專業技術人員業務素質，強化行業管理，規范人才市場，都具有重大意義。

　　1.專業技術人員職業資格概念

　　專業技術人員職業資格，是政府專業主管部門對從事某一職業所必備的學識、技術和能力，所規范的基本要求。職業資格包括從業資格和執業資格兩類。

　　(1)從業資格

　　從業資格是政府規定專業技術人員從事某種專業技術性工作的學識、技術和能力的起點標準。從業資格通過學歷認定或考試均可取得。只要具備以下條件之一者，即可確認從業資格：

　　①具有本專業中專畢業以上學歷，見習一年期滿，經單位考核合格者;

　　②按國家有關規定已擔任本專業初級專業技術職務或通過專業技術資格考試取得初級資格，經單位考核合格者;

　　③在本專業崗位工作，經過國家或國家授權部門組織的從業資格考試合格者。

　　(2)執業資格

　　執業資格是政府對某些責任較大，社會通用性強，關系公共利益的專業技術工作實行的準人控制，是專業技術人員依法獨立開業或獨立從事某種專業技術工作學識、技術和能力的必備標準。

　　實施執業資格制度的行業，由國務院業務主管部門負責確定必須由取得執業資格的人員充任的關鍵崗位及工作規范，同時，各級業務主管部門負責檢查監督關鍵崗位的執業人員上崗及執業情況，并對違反崗位工作規范的人員進行處罰。

　　對于已在須由取得執業資格人員充任的關鍵崗位工作、但尚未取得《執業資格證書》的人員，業務主管部門必須進行強化培訓，限期達到要求。對經過培訓仍不能取得執業資格者，必須調離關鍵崗位。

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　　2.執業資格考試

　　執業資格必須通過考試方法取得，考試的報名條件根據不同專業由國家業務主管部門會同國家人事部共同確定并組織考試工作。有關業務主管部門負責組織執業資格考試大綱的擬定、培訓教材的編寫和命題工作，并組織考前培訓和對取得執業資格人員進行注冊管理。人事部負責審定考試科目、考試大綱、審定命題和確定合格標準，同時會同有關部門組織實施執業資格考試的有關工作。地方人事部門會同當地有關業務部門負責本地區執業資格考試的考務工作。

　　凡符合規定條件的中華人民共和國公民，均可報名參加執業資格考試。執業資格考試由國家定期舉行，一般情況下每年一次。考試實行全國統一大綱、統一命題、統一組織、統一時間方式進行。職業資格考試合格的人員，由國家授予相應的執業資格證書。

　　3.職業資格證書

　　職業資格證書分為《從業資格證書》和《執業資格證書》。證書由人事部統一印制，各地人事部門具體負責核發工作。職業資格證書是證書持有人專業水平能力的證明，在中華人民共和國境內有效，可作為求職、就業的憑證和從事特定專業的法定注冊憑證。從業人員憑職業資格證書注冊后在全國范圍從業、執業有效。

　　4.執業資格注冊

　　執業資格實行注冊登記制度，取得《執業資格證書》者，應當在規定的期限內到指定的注冊管理機構辦理注冊登記手續。注冊是對專業技術人員執業管理的重要手段，未經注冊者，不得使用相應名稱和從事有關業務。申請執業資格注冊，必須同時具備下列條件：

　　(1)遵紀守法，遵守職業道德;

　　(2)取得《執業資格證書》;

　　(3)身體健康，并能堅持在相應的崗位工作;

　　(4)經所在單位考核合格。

　　專業技術人員注冊執業資格后中斷專業技術活動，再次注冊者，應當經單位考核合格，并取得知識更新業務培訓的證明。

　　(二)建立物業管理從業人員職業資格制度的現實意義

　　物業管理從業人員職業資格是《條例》設定的行政許可。建立物業管理人員職業資格證書制度，是貫徹落實國家要求，規范發展物業管理業的需要。當前，我國物業管理尚處在起步階段，相關的法律法規不健全，物業管理市場行為不規范，物業管理從業人員素質亟待提高。因此，國家“十五”計劃綱要確立了“規范發展物業管理業”的重要任務。對物業管理人員實行職業資格證書制度，是提高物業管理從業人員職業素質，規范物業管理企業行為，提高物業管理水平，推進物業管理健康發展，改善人民群眾的生活和工作環境的重要手段。

　　物業管理從業人員，主要是指物業管理經營管理人員和技術工種人員。其中，物業管理經營管理人員，主要是指管理處主任、物業經理、小區經理等專業人員;技術工種人員，主要是指從事技術復雜、通用性廣、涉及到國家財產、人民生命安全和消費者利益工種(職業)的人員。

　　對物業管理從業人員實行職業資格制度，是物業管理行業特殊性的需要。物業管理企業是一種以較少資本而管理龐大資產的企業。物業管理行業的這一特性，決定了物業管理從業人員，尤其是經營管理專業人員，只有具備扎實的物業管理知識和良好的實踐經驗，具備較強的經營管理能力，才能保證物業正常使用并使物業保值、增值，才能降低企業的經營風險并提高企業自身的經濟效益。物業管理既包括房屋及其設施設備的維修、養護、管理，也包括維護小區的環境衛生和公共秩序等，涉及經濟、法律、工程、環保、社會、心理、公共關系等多方面的學科知識。物業管理從業人員，如物業管理項目負責人，只有掌握和了解這些相關的知識，才能勝任本職工作。這些相關知識，不是僅通過學校教育就能獲得的，需要經過系統的、有針對性的學習和培訓。而且，物業的智能化程度越來越高，這就要求物業管理從業人員及時掌握新技術、新方法。對物業管理從業人員實行職業資格認證制度，既能吸引優秀人才進入物業管理行業，也能給在職的從業人員帶來壓力，促使他們不斷更新知識和增強技能，有利于造就一支事業心強、懂經營、善管理、通技術、精業務的優秀人才隊伍，也有利于物業管理行業適應產業結構調整升級的趨勢和現代城市發展的需要，推進物業管理行業的技術進步。

　　對物業管理從業人員實行職業資格制度，是發揮物業管理社會效益的需要。物業管理企業在保障房屋使用安全的同時，還要協助有關部門維護小區秩序，改善治安狀況，防止可能發生的火災、燃氣泄露、爆炸等突發性事故。因此，物業管理對保障人民生命財產安全，維護社會穩定發揮著重要作用。對物業管理從業人員實行職業資格認證制度，能夠促進物業管理從業人員應變能力和職業素質的提高，更好地發揮物業管理的社會效益。

　　對物業管理從業人員實行職業資格制度，也是我國加入WTO與國際慣例接軌的需要。許多實行市場經濟的國家和我國中國臺灣、中國香港等地區都對物業管理從業人員采取了許可制度。美國、澳大利亞、韓國、日本等國家和地區的物業管理從業人員必須經過一定的考試并取得資格后才能擔任管理職務。

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　　三、物業管理師制度的相關規定

　　為規范物業管理人員行為，提升物業管理人員從業素質，提高行業管理水平，維護房屋所有權人及使用人的利益，根據《條例》規定，國家人事部和建設部于2005年11月16日制定并頒布了《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》。上述三個文件實施后，物業管理師資格正式納入了國家專業技術人員職業資格系列。

　　1.物業管理師制度

　　我國對從事物業管理工作的專業管理人員，實行職業準入制度，并納入全國專業技術人員職業資格證書系列。執業資格名稱命名為物業管理師(英文譯為：Certifled　Property　Manager)。物業管理師是指經全國統一考試，取得《中華人民共和國物業管理師資格證書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業管理師注冊證》，從事物業管理工作的專業管理人員。

　　物業管理師職業準入制度，由建設部、人事部按職責分工共同負責實施、指導、監督和檢查。縣級以上地方人民政府房地產主管部門和人事行政部門按職責分工實施物業管理師職業準人制度。

　　2.物業管理師資格考試

　　(1)物業管理師資格考試管理

　　物業管理師資格實行全國統一大綱、統一命題的考試制度，原則上每年舉行一次。人事部、建設部共同成立物業管理師資格考試辦公室，負責物業管理師資格考試工作。建設部組織成立物業管理師資格考試老師委員會，負責擬定考試科目、考試大綱，組織命題，建立并管理考試試題庫等工作。人事部組織老師審定考試科目、考試大綱、考試試題，組織實施考試工作。人事部會同建設部共同研究確定合格標準，并對考試考務工作進行指導、監督和檢查。各省、自治區、直轄市人事行政部門會同房地產主管部門協商職責分工，負責當地物業管理師資格考試工作的組織實施。

　　經物業管理師資格考試合格人員，由人事部、建設部委托省、自治區、直轄市人民政府人事行政部門，頒發人事部統一印制，人事部、建設部用印的《物業管理師資格證書》。該證書在全國范圍內有效，取得《物業管理師資格證書》的人員，用人單位可以根據工作需要聘任經濟師職務，《物業管理師資格證書》也是申報高一級專業技術資格評審的必備條件。

　　(2)物業管理師資格考試內容和考試方法

　　物業管理師資格考試科目為《物業管理基本制度與政策》、《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》和《物業經營管理》。

　　符合報名條件的人員，并于2004年12月31日前，評聘工程類或經濟類高級專業技術職務，且從事物業管理工作滿10年的人員，可免試《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》2個科目，只參加《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》2個科目的考試。

　　考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續兩個考試年度內通過全部科目;免試部分科目的人員必須在一個考試年度內通過應試科目。

　　(3)物業管理師資格考試報名條件

　　遵守國家法律、法規，恪守職業道德的中華人民共和國公民，凡具備以下條件之一的，均可申請參加物業管理師資格考試：

　　①取得經濟學、管理科學與工程或土建類中專學歷，工作滿10年，其中從事物業管理工作滿8年。

　　②取得經濟學、管理科學與工程或土建類大專學歷，工作滿6年，其中從事物業管理工作滿4年。

　　③取得經濟學、管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿4年，其中從事物業管理工作滿3年。

　　④取得經濟學、管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事物業管理工作滿2年。

　　⑤取得經濟學、管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業管理工作滿2年。

　　⑥取得經濟學、管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業管理工作滿1年。

　　⑦取得其他專業相應學歷、學位的，工作年限及從事物業管理工作年限均增加2年。

　　符合考試報名條件的中國香港、中國澳門居民，可以申請參加物業管理師資格考試。申請人在報名時應提交本人身份證明、國務院教育行政部門認可的相應專業學歷或者學位證書、從事工作及物業管理相關實踐年限證明。

　　參加考試人員由本人提出申請，攜帶所在單位出具的有關證明及相關材料到當地考試管理機構報名。考試管理機構按規定的程序和報名條件審查合格后，發給準考證。參加考試人員憑準考證在指定的時間、地點參加考試。國務院各部門所屬單位和中央管理企業的專業管理人員按屬地原則報名參加考試。考試日期為每年第三季度。考點原則上設在省會城市和直轄市的大、中專院校或高考定點學校。

　　(4)物業管理師資格考試培訓原則

　　堅持考試與培訓分開原則，凡參與命題、審題與組織考試的工作人員，不得參加考試和舉辦與考試內容有關的培訓工作。應考人員參加相關培訓堅持自愿的原則。

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　　3.物業管理師注冊

　　(1)初始申請注冊

　　取得《物業管理師資格證書》(以下簡稱《資格證書》)的人員，經注冊后方可以物業管理師的名義執業。申請注冊的人員，應當受聘于一個具有物業管理資質的企業，并通過聘用企業向本企業工商注冊所在省的注冊審查機構提出初始注冊申請。注冊審查機構在收到申請人的注冊申請材料后，對申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在5個工作日內，一次告知申請人需要補正的全部內容，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理。注冊審查機構批準注冊的，在決定批準之日起10個工作日內，將批準決定送達注冊申請人，并核發《物業管理師注冊證》(以下簡稱《注冊證》)。注冊審查機構決定不予批準注冊的，應當書面說明不予注冊的理由，并告知申請人享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權力。

　　建設部為物業管理師資格注冊審批機構。省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門為物業管理師資格注冊審查機構。

　　取得《資格證書》人員初始申請注冊者，自取得《資格證書》之日起1年內提出初始注冊申請，并提交以下材料：

　　①《中華人民共和國物業管理師初始注冊申請表》;

　　②《資格證書》;

　　③與聘用單位簽訂的勞動合同;

　　取得《資格證書》人員超過1年逾期提出初始注冊申請的，在申請初始注冊時，還應當提交通過繼續教育的證明材料。

　　(2)申請延續注冊

　　物業管理師資格注冊有效期為3年。《注冊證》在有效期限內是物業管理師的執業憑證，由持證人保管和使用。注冊有效期屆滿需要繼續執業的，應當在有效期屆滿前30個工作日內，向注冊審查機構申請延續注冊。注冊審批機構根據申請人的申請，在規定的時限內作出延續注冊的決定;逾期未作出決定的，視為準予延續注冊。申請延續注冊時需要提交以下材料：

　　①《中華人民共和國物業管理師延續注冊申請表》;

　　②與聘用單位簽訂的勞動合同;

　　③達到注冊期內繼續教育要求的證明材料。

　　(3)辦理變更注冊

　　在注冊有效期內，物業管理師變更執業單位，應當向注冊審查機構辦理變更注冊手續。變更注冊后，其《注冊證》在原注冊有效期內繼續有效。辦理變更注冊需要提交以下材料：

　　①《中華人民共和國物業管理師變更注冊申請表》;

　　②與新聘用單位簽訂的勞動合同;

　　③工作調動證明或者與原聘用單位解除勞動合同的證明，退休人員的退休證明。

　　(4)不予注冊的情況

　　注冊申請人有以下情形之一的，注冊審批機構不予注冊：

　　①不具有完全民事行為能力的;

　　②刑事處罰尚未執行完畢的;

　　③在物業管理活動中受到刑事處罰，自刑事處罰執行完畢之日起至申請注冊之日止不滿2年的;

　　④法律、法規規定不予注冊的其他情形。

　　(5)注銷注冊的情況

　　物業管理師或者聘用單位有以下情形之一的，本人或者聘用單位可以向當地注冊審查機構提出申請，經注冊審批機構核準后，辦理注銷手續并收回《注冊證》。

　　①不具有完全民事行為能力的;

　　②申請注銷注冊的;

　　③與聘用單位解除勞動關系的;

　　④注冊有效期滿且未延續注冊的;

　　⑤被依法撤銷注冊的;

　　⑥造成物業管理項目重大責任事故或者受到刑事處罰的;

　　⑦聘用單位被吊銷營業執照的;

　　⑧聘用單位被吊銷物業管理資質證書的;

　　⑨聘用單位破產的;

　　⑩應當注銷注冊的其他情形。

　　注冊申請人以不正當手段取得注冊的，注冊審批機構應當撤銷其注冊，并依法給予行政處罰;當事人在3年內不得再次申請注冊;構成犯罪的，依法追究刑事責任。被注銷注冊或者不予注冊的人員，具備初始注冊條件，并符合繼續教育要求的，可以按照規定程序重新申請初始注冊。注冊審批機構定期公布注冊有關情況。當事人對注銷注冊、不予注冊或者撤銷注冊有異議的，可依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　4.物業管理師執業

　　物業管理項目負責人應當由物業管理師擔任。物業管理師只能在一個具有物業管理資質的企業負責物業管理項目的管理工作。物業管理師應當妥善處理物業管理活動中出現的問題，按照物業服務合同的約定，誠實守信，為業主提供質價相符的物業管理服務。物業管理師應當接受繼續教育，不斷更新知識，提高業務水平，每年接受繼續教育時間應當不少于40學時。物業管理的關鍵性文件必須由物業管理師簽字后實施，物業管理師同時承擔相應法律責任。

　　物業管理師應當具備以下執業能力：

　　(1)掌握物業管理、建筑工程、房地產開發與經營等專業知識;

　　(2)具有一定的經濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科的知識;

　　(3)能夠熟練運用物業管理相關法律、法規和有關規定;

　　(4)具有豐富的物業管理實踐經驗。

　　物業管理師的執業范圍是：

　　(1)制定并組織實施物業管理方案;

　　(2)審定并監督執行物業管理財務預算;

　　(3)查驗物業共用部位、共用設施設備和有關資料;

　　(4)負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養護與管理;

　　(5)維護物業管理區域內環境衛生和秩序;

　　(6)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

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