物業管理往往涉及到多個業主，業主之間既有個體利益，也有共同利益。在單個業主的個體利益與全體業主之間的整體利益發生沖突時，個體利益應當服從整體利益，單個業主應當遵守物業管理區域內涉及到公共秩序和公共利益的有關約定。鑒于業主之間在物業管理過程中發生的關系屬于民事關系，不宜采取行政手段進行管理，《條例》對各地實施物業管理中已具有一定實踐基礎的業主公約制度進行了確認，規定業主公約對全體業主具有約束力。規定建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的公共利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。業主大會有權起草、討論和修訂業主公約，業主大會制定的業主公約生效時臨時公約終止。業主公約是多個業主之間形成的共同意志，是業主共同訂立并遵守的行為準則。實行業主公約制度，有利于提高業主的自律意識，預防和減少物業管理糾紛。

　　一、業主公約

　　(一)業主公約的概念

　　業主公約是由全體業主共同制定的，規定業主在物業管理區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普遍約束力的自律性規范，它一般以書面形式訂立。業主公約作為業主對物業管理區域內一些重大事務的共同性約定和允諾，作為業主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業主共同遵守。業主公約是物業管理法律法規和政策的一種有益的補充，是有效調整業主之間權利與義務關系的基礎性文件，也是物業管理順利進行的重要保證。要形成和諧有序的物業管理秩序，必須充分認識到業主公約起到的重要作用。

　　共同財產和共同利益是業主之間建立聯系的基礎，業主公約就是物業管理區域內全體業主建立的共同契約。業主共同財產的管理和共同利益的平衡，需要通過民主協商的機制來實現，業主公約集中體現了經民主協商所確立的全體業主均需遵守的規則。維護業主的財產權利是物業管理的主要內容，物業管理的落腳點就是要保護業主的財產權利，不僅要保護單個業主的權利，而且要保護全體業主關于房屋財產的共同權益。因此業主公約必須協調各個業主利益與業主整體利益存在的各種矛盾，并按照少數服從多數的原則解決存在的分歧。

　　業主一旦共同決定委托物業管理企業實施物業管理，就要將共同財產的管理職能授權物業管理企業實施，并將這項授權明確寫入業主公約中，要求業主遵守公約，服從物業管理企業維護公共秩序的物業管理行為。

　　(二)業主公約的主要內容

　　業主公約的內容主要包括四個方面：

　　(1)有關物業的使用、維護、管理。如業主使用其自有物和物業管理區域內共用部分、共用設備設施以及相關場地的約定;業主對物業管理區域內公共建筑和共用設施使用的有關規程;業主對自有物進行裝飾裝修時應當遵守的規則等等。

　　(2)業主的共同利益。如對物業共用部位、共用設施設備使用和保護，利用物業共用部位獲得收益的分配;對公共秩序、環境衛生的維護等等。

　　(3)業主應當履行的義務。如遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;按照國家有關規定交納專項維修資金;按時交納物業服務費用;不得擅自改變建筑物及其設施設備的結構、外貌、設計用途，不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;不得違反規定飼養家禽、寵物;不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等等。

　　(4)違反公約應當承擔的責任。業主不履行業主公約義務要承擔民事責任，其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔責任方式。在違約責任中還要明確解決爭議的辦法，如通過業主委員會或者物業管理企業調解和處理等，業主不服調解和處理的，可通過訴訟渠道解決。

　　(三)業主公約的法律效力

　　業主公約對物業管理區域內的全體業主具有約束力。由于業主公約須經物業管理區域內業主簽字承諾，因此，業主公約的效力范圍當然涉及全體業主。理解業主公約的法律效力應當注意以下兩點：

　　(1)業主公約對物業使用人也發生法律效力。由于業主公約的一項核心內容是規范對物業的使用秩序，而物業使用人基于其實際物業的使用，不可避免地會影響到物業的狀態，而且業主委員會或者物業管理企業對物業進行管理勢必要直接與物業使用人打交道，因此，客觀上需要將其納入到物業管理活動中來。

　　(2)業主公約對物業的繼受人(即業主)自動產生效力。在物業的轉讓和繼承中，物業的所有權要發生變動移轉給受讓人。但業主公約無須新入住的繼受人作出任何形式上的承諾，就自動地對其產生效力。在這一點上可以理解為繼受人在取得物業時，對已經生效的業主公約存在默示，自愿接受業主公約的約束。

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　　二、業主臨時公約

　　(一)業主臨時公約的概念

　　《條例》要求，建設單位在銷售物業之前，應當制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務，以及違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　訂立業主公約是業主之間的共同行為，通常情況下，業主公約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于業主大會。然而很多情況下，物業建成后，業主的入住是一個逐漸的過程，業主大會并不能立即成立。但基于物業的正常使用和已經入住業主共同利益的考慮，卻有制定業主共同遵守準則的需要，如若不然，則物業的使用、維護、管理可能處于混亂無序的狀態，無法及時有效地建立和諧的生活秩序。因此，業主公約在物業買受人購買物業時就須存在，這種在業主大會制定業主公約之前存在的業主公約，稱為業主臨時公約。

　　(二)業主臨時公約的制定

　　1.業主臨時公約制定的主體

　　業主臨時公約一般由建設單位在出售物業之前預先制定，為什么規定由建設單位制定業主公約呢?這是因為建設單位在物業銷售之前是物業的惟一業主，即第一業主，而且建設單位這種“業主”的身份一直延續到物業全部銷售完畢，這是建設單位能夠制定業主公約的基本依據。但是，建設單位制定的業主公約畢竟不同于全體業主通過規定程序制定的業主公約，它并不一定能完全體現全體業主的意志，所以這個“業主公約”只是臨時存在的，具有過渡性質，因此稱為“業主臨時公約”。在業主成立業主大會后，業主通過業主大會會議表達自己的意志，決定制定新的業主公約，或者修改業主臨時公約，當然也可以繼續保持業主臨時公約，但此時的業主臨時公約經過業主大會的審議通過后，已經轉化為正式的業主公約了。

　　2.業主臨時公約制定的時間

　　《條例》規定建設單位制定業主臨時公約的時間為物業銷售之前。這是因為，一旦有業主入住，就會涉及業主之間有關物業使用、維護、管理等方面權利義務的行使，因此，業主需要提前知曉業主公約的內容，以便能從入住一開始就遵守公約的規范。另外，在實踐中，建設單位一般將業主臨時公約作為物業買賣合同的附件，或者在物業買賣合同中有明確要求物業買受人遵守業主臨時公約的條款，通過這種方式讓物業買受人作出遵守業主臨時公約的承諾，這在客觀上要求業主臨時公約應當在物業銷售前制定。還需說明的是，本款所指物業銷售也包括物業的預售和現售兩種形式。根據《商品房銷售管理辦法》第3條的規定，商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。無論物業的現售還是預售，建設單位都應預先制定業主臨時公約。

　　(三)相關主體的法律義務

　　1.建設單位不得侵害物業買受人的義務

　　業主臨時公約由建設單位制定，但由于物業買受人在購房時與建設單位的實力對比中處于劣勢，對于業主臨時公約的制定缺乏主動參與的機會。建設單位基于對自己有利的動機，可能會利用制定業主臨時公約的機會，在公約中加入不公正的條款，從而損害物業買受人的利益。如規定長期保留對某些會所、學校、停車場、網球場等共用部位的所有權或使用權，而對物業管理費用不承擔義務;規定物業管理企業可以利用物業的某些共有部位謀求自身利益等。為了消除這些業主臨時公約中可能存在的不公正內容，保障物業買受人的利益，《條例》對業主臨時公約的內容進行了原則上的限制，規定建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　2.建設單位對業主臨時公約的說明義務

　　《條例》明確規定，建設單位制定的業主臨時公約，應當在物業銷售之前向物業買受人明示，對業主臨時公約的主要內容，向物業買受人陳述，并就容易導致購房人混淆的地方進行解釋說明，以使物業買受人準確理解未來自己的權利與義務。這里的明示，應該理解為是以書面的形式向物業買受人明確無誤的告示，如直接將業主臨時公約文本交與物業買受人，或者以通告的方式，在顯眼的地方予以公示。

　　3.物業買受人對業主臨時公約承諾的義務

　　為了進一步強化和保護物業買受人的權益，本款規定，物業買受人應當對遵守業主臨時公約進行承諾。承諾是一個合同法上的概念，是相對于要約而言的，指受要約人作出的接受要約人發出的要約的意思表示。為了避免建設單位和物業買受人對是否已經明示和說明的事實發生爭議，減少糾紛，承諾應當采用書面的方式。實踐中，通常的做法是建設單位將業主臨時公約作為物業買賣合同的附件，或者在物業買賣合同中明確規定要求物業買受人遵守業主臨時公約的條款，讓物業買受人在物業買賣合同上簽字確認。物業買受人簽字確認后也就意味著業主臨時公約得到物業買受人的接受和認可，從而為物業買受人遵守業主臨時公約提供了合理的依據。

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　　(四)業主臨時公約的內容

　　為推動建立業主自我管理與自我約束的機制，維護全體業主的共同利益，方便建設單位的參照與使用，2004年9月建設部發布了《業主臨時公約(示范文本)》，明確了業主臨時公約應當具備的主要內容：

　　1.物業的自然情況與權屬情況

　　(1)物業的自然情況

　　說明物業的名稱和坐落地址，物業的名稱應當以當地政府主管部門審定的名稱為準。

　　明確物業類型，物業類型應當以城市規劃部門審定的建筑用途劃分，如住宅小區、工業小區、商住樓、商廈、寫字樓、綜合樓等。

　　以城市規劃部門審定的數字為準，明確物業的建筑面積和用地面積。

　　以城市規劃部門審定的總平面圖為準，明確物業管理區域的四至，說明東、南、西、北的接壤區域或地理坐標。

　　(2)物業權屬情況

　　建設單位應在業主臨時公約中對業主享有的物業共用部位、共用設施設備所有權，區分單幢建筑內容和物業管理區域內容分別列明。

　　由單幢建筑物的全體業主共有的共用部位，包括該幢建筑物的承重結構、主體結構，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面等;由單幢建筑物的全體業主共有的共用設施設備，包括該幢建筑物內的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設施、照明設施、消防設施、避雷設施等。

　　由物業管理區域內全體業主共有的共用部位和共用設施設備，包括圍墻、綠地、池井、照明設施、共用設施設備使用的房屋、物業管理用房，等等。

　　物業管理區域內的有些建筑物或建筑部位，開發建設單位并不出售，而是留作出租或自用，這部分物業所有權可以屬于開發建設單位所有。為將這部分物業與業主享有的共用部位、共用設施設備所有權明確界定區分，避免日后產生權屬爭議，應要求建設單位對自己享有的物業產權，也在業主臨時公約中明示，例如留作自行經營或出租的地下車庫、小區會所等。建設單位在行使保留部位和設施設備所有權時，不得影響和危害物業買受人正常使用物業。

　　2.業主使用物業應當遵守的規則

　　(1)遵守相鄰權規定

　　物業財產的所有權屬于不動產所有權范疇，與動產所有權比較，不動產所有權的行使與相臨不動產所有人和使用人的權益關系密切。例如業主在家里存放大量易燃易爆物品，就會給鄰里的安全造成危害，業主將物品存放在公用通道，就會給鄰里的通行造成妨礙等。因此，法律要求不動產所有權人尊重相鄰權，不得因自身行使所有權而對他人合法權益造成妨礙或損害。我國《民法通則》對相鄰權原則有明確規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

　　業主臨時公約應對以下事項作出約定：①業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業主正常使用物業;②業主應遵守法律、法規的規定，按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系;③業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業設計用途的，業主應在征得相鄰業主書面同意后，報有關行政主管部門批準，并告知物業管理企業。

　　(2)遵守房屋裝飾裝修規定

　　總結房屋裝飾裝修中普遍存在的問題和管理經驗，業主臨時公約可在以下幾方面規范房屋裝飾裝修活動：

　　①業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業管理企業，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。業主應按裝飾裝修管理服務協議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。

　　②為保證物業管理區域的環境秩序和維護業主裝修材料的安全，業主裝修房屋時，應當在物業管理企業指定的地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，業主不得擅自占用物業共用部位和公共場所。同時，由于業主裝修房屋會產生不良噪音，因此為不影響其他業主的正常生活或經營，物業管理企業應當規定業主裝飾裝修房屋的施工時間，并要求業主在其他時間不得施工。如果發生業主裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用情況，或者發生業主裝修房屋侵害相鄰業主合法權益的情況，裝修業主應當及時恢復原狀并向受害業主承擔相應的賠償責任。

　　③要求業主應當按照設計預留的位置安裝空調，沒有預留設計位置的，應當按照物業管理企業指定的位置安裝，并按照物業管理企業的安裝要求做好噪音及冷凝水的處理。

　　(3)共用部位共用設施設備的使用規定

　　主要應包括以下內容：①業主應按有關規定合理使用水、電、氣、暖等共用設施設備，不得擅自拆改;②業主及物業使用人使用電梯，應遵守本物業管理區域的電梯使用管理規定;③在物業管理區域內行駛和停放車輛，應遵守本物業管理區域的車輛行駛和停車規則。

　　(4)使用物業的禁止性規定

　　針對物業管理中業主經常出現的違規行為，業主臨時公約應對業主使用物業的禁止性行為作出規定：

　　①損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設計用途;

　　②占用或損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地，擅自移動物業共用設施設備;

　　③違章搭建、私設攤點;

　　④在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物;

　　⑤違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質，發出超標噪聲;

　　⑥擅自在物業共用部位和相關場所懸掛、張貼、涂改、刻畫;

　　⑦利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

　　⑧違反物業管理區域內飼養動物的有關約定。

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　　3.維修養護物業應當遵守的規則

　　(1)物業維修養護中業主應當相互配合與協助

　　業主對物業自用部位和自用設備設施的維修養護行為，不得妨礙其他業主的合法權益。業主或物業管理企業因維修養護物業，確需進入相關業主自用部位時，應當事先告知相關業主，相關業主應當給予必要的配合。如果相關業主阻撓業主或物業管理企業維修養護物業，相關業主對因此造成的物業損壞或其他損失，應當承擔修復責任及賠償責任。

　　對于發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，業主或物業管理企業必須及時進人相關業主房屋進行維修養護，但又無法通知相關業主的，物業管理企業可先向鄰居說明情況，并協同物業管理企業之外的第三方，例如居委會、業主委員會、派出所、鄰居，進入相關業主室內進行維修養護，但事后應當及時向相關業主告知情況并做好善后工作。

　　(2)涉及公共利益與公共安全的物業維修養護

　　業主的維修養護事項如果確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得建設單位和物業管理企業的同意，以便建設單位和物業管理企業采取必要措施，維護物業管理區域公共場所、道路的安全與正常使用，最大限度的減少給其他業主帶來的不便。業主還應當抓緊維修養護事項，在約定的期限內，恢復公共場所與道路的原狀。

　　物業使用中，如果出現安全隱患，例如可能出現的房屋與設備設施倒塌、脫落、爆炸等危及公共安全或其他業主合法權益的情況，無論是業主還是物業管理企業，責任人都應當及時報告并采取有效措施消除隱患。

　　(3)保修責任與專項維修資金的繳存、使用和管理

　　業主臨時公約生效期間，物業大多處于保修期內，因此建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。如果建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復，業主可以自行修復或委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失，建設單位應當承擔。

　　專項維修資金是物業共用部位大中修和設備設施更新改造的資金來源，關系到全體業主的共同利益。業主臨時公約中必須明確約定，物業管理區域內的全體業主都應當按照政府規定數額與比例繳存、儲備專項維修資金，并按照政府規定管理和使用物業專項維修資金。

　　4.涉及業主共同利益的事項

　　(1)全體業主授予物業管理企業行使的管理權利

　　以示范文本為例，業主可以在以下兩方面對物業管理企業授權：①配合建設單位制定物業共用部位共用設施設備的使用、維護和管理、共用秩序和環境的維護等方面規章制度;②以批評、規勸、公示等必要措施制止業主、物業使用人違反業主臨時公約和物業管理規章制度的行為。

　　(2)業主承諾按時足額交納物業服務費用

　　物業服務費用是物業服務活動正常開展的物質基礎，涉及全體業主的共同利益。業主只有按照前期物業服務合同的約定，按時足額交納物業服務費用，才能保證物業管理與服務的正常進行。這是業主臨時公約中業主必須承諾遵守的一項內容。

　　(3)利用物業共用部位、共用設施設備經營的約定

　　因開展經營事項權益遭受損害的業主，應該得到合理的經濟補償，開展經營的投資主體應該得到合理回報，物業共用部位、共用設施設備的所有權人是全體業主，因此經營收益歸屬全體業主，應當主要用于補充專項維修資金。

　　5.違約責任

　　主要應規定以下內容：

　　(1)業主違反關于物業的使用、維護和管理的約定，妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的，其他業主和物業管理企業可依據臨時公約向人民法院提起訴訟。

　　(2)業主違反關于業主共同利益的約定，導致全體業主的共同利益受損的，其他業主和物業管理企業可依據臨時公約向人民法院提起訴訟。

　　(3)建設單位未能履行臨時公約約定義務的，業主和物業管理企業可向有關行政主管部門投訴，也可根據臨時公約向人民法院提起訴訟。

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