2003年6月8日，國務院頒布了《物業管理條例》。《條例》的頒布，是我國物業管理發展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標志著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期。

　　一、《條例》的立法過程

　　1999年4月，建設部成立《條例》起草小組，開始《條例》的起草工作。在《條例》起草階段，起草小組主要做了下列工作：

　　(一)收集有關資料，了解國內外物業管理的立法情況

　　《條例》起草的前期階段，起草小組通過各種渠道開展資料收集和分析工作。先就各地出臺的地方性法規、地方性政府規章以及影響較大的規范性文件進行收集并逐一分析，對各地物業管理立法的主要內容、存在的問題有了基本了解;通過總結各地物業管理立法中的經驗和不足，初步了解了《條例》起草中的重點和難點問題。與此同時，通過各種渠道，收集國外物業管理立法資料。鑒于我國法律體系傾向于大陸法系，起草小組通過考察、交流等形式，重點了解了德國、法國、新加坡、日本、韓國的物業管理立法情況，考察了日本、韓國、澳大利亞、新西蘭的物業管理制度以及法國、德國的建筑區分所有權制度。

　　我國內地的物業管理在深圳起步，由于地緣關系，中國香港的物業管理立法對內地物業管理立法影響較大。為借鑒中國香港成熟的立法經驗，起草小組多次與中國香港業界進行交流，認真解讀了中國香港的《建筑物管理條例》及相關法規，對中國香港和內地的法律體系、法制環境、居民物業管理理念、立法背景等作了比較研究。

　　(二)開展立法調研，掌握第一手材料

　　為深入了解物業管理發展現狀和存在的問題，起草小組多次組織了立法調研活動。2000年6月至2001年3月，起草小組赴青島、寧波、長春、武漢等地，就業主委員會的性質和監督管理、物業管理企業應當承擔的法律責任界限、建設單位的義務、物業管理項目招投標、物業使用中的禁止行為、利用物業進行經營的收益分配、業主委員會與居委會、物業管理與社區建設、物業管理企業與公共事業單位之間的關系等問題作了調研。并在大連召開了由東、中、西部有關城市代表參加的關于業主大會、前期物業管理及專項維修資金等問題的專題討論會，廣泛聽取了各方面的意見。這些調研活動，有助于在起草《條例》時從實際出發，有的放矢，從而增加《條例》規定的可操作性。

　　(三)進行老師論證，研討立法中的難點問題

　　物業管理在我國發展僅有20多年，各地物業管理發展很不均衡。同時，我國物業管理理論研究尚處于起步狀態，對物業管理法律關系、各方主體的權利義務、物業管理的基本制度等沒有形成統一認識，這給《條例》的起草帶來了一定難度。有鑒于此，起草小組通過召開老師論證會、書面征求老師意見等方式，邀請法學家、律師、資深從業人員、行政管理人員、業主代表等，對立法過程中的難點問題進行專題研討。目前《條例》中的業主大會、業主公約制度等，是在充分吸收老師意見的基礎上建立的。

　　(四)廣泛征求意見，以求彰顯民意

　　按照立法程序要求，起草小組在起草出《條例》征求意見稿后，于2000年5月征求各地、國務院有關部門、有關單位及老師意見。各地根據本地物業管理實踐情況提出了很多建議和意見，國務院有關部門、老師、相關單位、業主、從業人員等也提出了具體意見。起草小組在對所提出意見作詳細分析后，進行了認真修改。 2001年3月經建設部常務會議討論通過，形成《條例》(送審稿)，提請國務院審議。

　　國務院領導和國務院法制辦對物業管理立法工作一直非常關注，國務院領導多次批示要加強物業管理立法工作，國務院法制辦對起草小組的工作給予了大力支持。

　　在收到建設部上報的《條例》(送審稿)后，國務院法制辦隨即將《條例》(送審稿)送地方、國務院有關部門、有關單位征求意見。此后，國務院法制辦農業資源環保法制司多次組織專題研討，從各方面意見中梳理出需要進一步研究的問題。例如，物業管理的性質、物業管理企業提供的管理與行政部門管理的關系、《條例》調整的社會關系、物業管理實踐中存在的主要問題及其原因、哪些是應由當事人自行處理的民事關系、哪些是需要政府出面進行行政管理、如何推進房地產開發與物業管理分業經營等。

　　針對這些問題，國務院法制辦會同建設部于2002年3月在北京召開《條例》(送審稿)老師論證會。與會老師從不同角度闡明了各自的觀點。通過老師論證，在一些問題上統一了認識，為《條例》(送審稿)的修改完善打下了基礎。

　　2002年6月5日至11日，就《條例》(送審稿)的有關問題，國務院法制辦農業資源環保法制司與建設部政策法規司、住宅與房地產業司的有關同志，赴上海、深圳進行了專題調研。調研期間，分別召開了由兩地物業管理主管部門及有關部門、業主代表、開發企業、物業管理企業以及街道辦事處、居委會、派出所有關同志參加的座談會，實地考察了多種類型的物業管理項目。通過調研，基本摸清了物業管理實踐中存在的主要問題，確立了《條例》(送審稿)修改的基本思路和原則。

　　在老師論證會和專題調研的基礎上，結合各方面意見，國務院法制辦會同建設部對《條例》(送審稿)作了相應修改，并再次送國務院有關部門和地方征求意見。針對反饋的意見，國務院法制辦會同建設部多次討論、修改，并與提出意見的單位進行充分溝通，最終形成《條例》(草案)。

　　物業管理立法涉及廣大人民群眾的切身利益，如何更廣泛地了解反映社會各方面的意見，一直是國務院領導所關心的問題。2002年10月16日，經國務院同意，國務院法制辦將《條例》(草案)登報公開向社會征求意見。這一彰顯民意，推動民主立法，切實提高立法工作質量的舉措，在社會上引起了積極反響。在近一個月的意見征求期間，國務院法制辦共收到近4000條意見。從征求意見的情況看，社會各界對制定《條例》的必要性和《條例》(草案)的基本內容給予了充分肯定，一致呼吁盡快出臺，同時也提出了很多具體的修改意見。從返饋意見的內容上看，主要涉及《條例》的名稱和調整范圍、業主與業主大會、前期物業管理、物業管理企業和人員的管理、物業服務費用、法律責任等方面。

　　在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎上，國務院法制辦會同建設部對《條例》(草案)逐條進行了認真修改，有近半數的意見被吸收，如科學界定物業管理的內涵、進一步細化業主的權利;明確物業管理企業的義務和責任、法律責任中體現優先保護業主共同利益等。未采納的，主要是那些不應由本《條例》調整的，或者立法時機不成熟、理論上尚存在較大爭議，需要進一步研究的意見。《條例》沒有吸納的另外一部分意見，主要是從本地方情況出發提出來的，鑒于我國地域遼闊，地區差異比較大，這些意見由各地制定地方法規或者規章時考慮比較合適。

　　2003年5月28日，國務院常務會第九次會議審議并原則通過了《條例》(草案)。可以說，《條例》反映了社會法制意識的日益增強，凝聚了人民群眾的智慧和熱情。

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　　二、《條例》的指導思想和立法原則

　　《條例》在堅持民法基本原則和《立法法》規定的原則下，突出了發展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念。《條例》的立法指導思想，主要表現在以下三個方面，一是強調保護業主的財產權益，協調單個業主與全體業主的共同利益關系;二是強調業主與物業管理企業是平等的民事主體，是服務和被服務的關系;三是強調業主與物業管理企業通過公平、公開和協商方式處理物業管理事項。

　　《條例》在立法過程中，主要遵循以下幾個基本原則：

　　(一)物業管理權利和財產權利相對應的原則

　　在我國《物權法》尚未出臺的情況下，《條例》吸收了發達國家成熟的建筑物區分所有權理論，對業主權利義務的規定，其實就是明確了業主作為建筑物區分所有權人的權利義務。對業主在首次業主大會會議上的投票權的規定，是基于業主擁有的財產權份額，將業主的物業管理權利相應建立在對自有房屋擁有的財產權基礎之上。

　　(二)維護全體業主合法權益的原則

　　為維護全體業主的合法權益，《條例》既對物業管理企業的行為、業主大會的職責及其涉及業主共同利益事項的表決、個別業主不按合同約定交納物業管理費用損害全體業主利益的行為、有關政府部門行政監督管理責任等作了明確規定，也對建設單位、公用事業單位等物業管理相關主體依法應當履行的義務作了詳盡規定。在處理行政處罰和承擔民事責任關系方面，《條例》設定的法律責任充分體現了優先保護全體業主利益的原則。

　　(三)現實性與前瞻性有機結合的原則

　　《條例》注重保持法規、政策的持續性和適度性，對被實踐證明是行之有效的制度，如業主自律、物業管理企業資質管理等制度，予以保留。《條例》注重肯定實踐成果，將在實踐中積累的良好經驗，如主管部門加強對業主大會的指導和監督、物業管理企業做好物業接管驗收等，確立為法律規范。對于如何解決現實中存在的問題，如開發企業不交納未售出物業的物業服務費用、任意擴大物業管理企業的治安責任、公用事業單位向物業管理企業轉嫁責任等，《條例》作出了明確規定。《條例》貫穿發展的指導思想，設立的業主大會、強制性維修養護等制度，符合市場經濟的基本規律，符合未來立法趨勢。

　　(四)從實際出發，實事求是的原則

　　我國各地區的物業管理發展很不平衡，沿海地區與中西部地區、大城市與中小城市，在物業管理市場發育程度、市場環境、管理服務水平等方面差異較大。《條例》在堅持法律制度統一性的前提下，充分考慮各地區的實際情況，對房地產開發與物業管理分業經營、物業管理區域劃分等問題僅作出原則性規定，有的規定的具體執行辦法，授權省、自治區、直轄市制定。

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　　三、《條例》創設的法律制度

　　《條例》就業主的權利和義務，業主大會的組成、職責和行為規則，前期物業管理，業主與物業管理企業的法律關系，業主處理財產共同利益的方式等，創設了業主大會、業主公約、前期物業管理招投標、物業承接查驗、物業管理企業資質管理、物業管理從業人員職業資格、住宅專項維修資金等七項物業管理的基本制度(具體內容見第三章)。學習和貫徹《條例》，關鍵在于要準確把握《條例》所創設的法律制度的內涵。

　　(一)尊重和維護業主的財產權利

　　物業管理的基礎是業主的財產權。對物業進行管理是業主行使財產權的行為。選聘物業管理企業實施管理只是業主管理自身物業的方式之一，業主還可以根據實際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項事務直接委托專業公司。《條例》本著尊重業主財產權利的原則，并不強制業主必須實行物業管理，而只是規范實行物業管理時各方的行為。當然，隨著社會對物業管理認同感逐步提高，越來越多的業主會選聘物業管理企業來管理物業。

　　《條例》充分尊重和維護業主的財產權利。凡是依附于財產所產生的法律關系，均遵循了民事法律關系的基本原則，強調物業管理企業與業主是平等的民事主體，是服務與被服務的關系，保證業主充分行使財產權。對于業主的共同利益，也由業主在民主協商的基礎上自行平衡。《條例》對業主財產權利的尊重和保護，還體現在對侵害業主財產權的救濟上。建設單位和物業管理企業的行為給業主造成損失的，應該依法承擔民事損害賠償責任;物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途，或利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修養護，剩余部分由業主大會決定使用。這充分體現了保護業主權益的立法精神。

　　(二)建立業主民主協商、自我管理、平衡利益的機制

　　共同財產和共同利益是構成業主之間聯系的基礎。業主共同財產的管理和共同利益的平衡，需要有民主協商的機制來實現。業主一旦共同決定委托物業管理企業實施物業管理，就將共同財產的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業主利益的分散性與整體業主利益的協調性之間實現均衡;業主加入共同契約就意味著要遵守少數服從多數的原則。

　　業主大會制度和業主公約制度，目的就是建立業主民主協商、自我管理、平衡利益的機制。業主大會是表達業主意愿、實現業主利益均衡的組織形式，其基本的議事準則就是民主協商。業主公約是依據國家相關法律、法規制定的，是業主應當共同遵守的行為準則，對全體業主具有普遍約束力。業主公約是規定業主在物業管理區域內涉及業主共同利益的權利與義務的自律性規范，是業主對物業管理區域內一些重大事務的共同性約定，是調整業主之間權利與義務關系的基礎性文件。通過業主公約，建立物業共同關系人的行為準則，可以形成良好的共同財產管理、共同利益均衡秩序。

　　(三)《條例》和有關法律法規共同規范物業管理活動

　　物業管理活動中的問題，有的是由《條例》所規范的，有的是由其他法律法規所規范的。物業管理活動各方主體也應當遵守其他法律、法規確定的行為規范。《民法通則》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》等法律、法規規定的相關制度，都是規范物業管理活動的法律依據。所以，在貫徹實施《條例》中，不僅要學習領會《條例》的內涵，還要學習和貫徹好其他有關的法律、法規。

　　比如物業的質量問題。業主購買物業，形成與建設單位之間物業買賣的民事法律關系，有關法律規定由建設單位承擔物業建造過程中的質量責任。盡管業主在物業交接后才發現物業質量問題，但原來的法律關系在物業管理階段仍然存在，業主應當依據有關法律法規追究建設單位的質量責任。

　　(四)妥善處理政府和市場的關系

　　物業管理活動中大量的是處理民事關系，應當通過設定規則，由當事人自行調節和通過司法程序調節。對這些民事關系，不宜采取政府行政措施進行調節。《條例》對不產生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務，不設置政府行政管理權;對不屬于政府行政職責的事務，不設定行政規則;對應當由業主自行處理的事務，不設定行政強制措施。同時《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設定行政處罰;對違反行政管理規定，又同時構成民事違約或侵權的行為，則堅持損害賠償優先的原則。

　　市場規則的完善是市場主體行為規范的基礎。物業管理的發展從根本上取決于市場規則的完善和市場機制的良性運行。《條例》按照社會主義市場經濟的原則，對物業管理活動的競爭機制、物業服務的定價、物業服務合同等作出了規定。這些規定的目的，就是培育市場，充分發揮市場優化資源配置的作用。《條例》是一部體現政府轉變職能的行政法規。各級房地產行政主管部門，按照《條例》的精神，主要應把完善市場機制放在重要位置，切實轉變職能，做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事，并簡化手續，方便群眾。

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　　四、《條例》主要內容簡介

　　(一)第一章　總則

　　本章共5條，對《條例》的立法目的、調整對象和適用范圍、倡導原則和行政管理體制等作了規定。

　　作為第一部全國性的物業管理法規，《條例》第一條開宗明義，將規范物業管理活動、維護當事人合法權益、改善人民群眾的生活和工作環境作為其立法宗旨。

　　物業管理雖然在我國發展迅速，涉及面甚廣，但在實際生活中，對物業管理的內涵并沒有形成一個統一的看法。為了避免不必要的紛爭，《條例》第二條對物業管理的概念作了界定，明確了條例的調整范圍。

　　就業主而言，選擇一個合適的物業管理企業對于其能否獲得期待的物業管理服務至關重要，為此《條例》第三條明確規定提倡業主通過市場競爭機制選聘物業管理企業。

　　在知識經濟時代，創新和科技進步是永恒的主題。物業管理服務質量的提高，也需借助新技術、新方法，也需依靠科技進步。因此《條例》第四條鼓勵物業管理利用創新和科技進步來提升物業管理服務水平。

　　為了加強對物業管理活動的監督管理，《條例》第五條明確了各級房地產主管部門對物業管理活動的監督管理權。

　　(二)第二章　業主及業主大會

　　本章共15條，規定了業主的概念、權利與義務，業主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規則，業主委員會的性質、職責與組成，業主公約的內容、法律效力，業主大會、業主委員會與居民委員會的關系等內容。

　　隨著住房制度改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產權的格局發生了根本改變，居民住房自有化率越來越高，隨之而來的，單幢建筑物內有多個產權人(即多個業主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設施設備進行使用、維護、管理和對決定業主共同事務等事項，涉及全體業主的共同利益，單個業主無法完成，只能由全體業主形成共同意志，才能對此類共同事務作出決定。必須建立一種機制，保證對業主共同事務作出的決定代表全體業主的共同意志，符合全體業主的共同利益。業主大會就是這樣一種代表和維護全體業主共同利益的有效機制。

　　鑒于業主和業主大會的重要性，本條例專設第二章，對業主和業主大會的權責及其運行機制作了明確的規定。這對于規范業主行為，保障業主合法權益，促進物業管理活動的健康發展將起到重要的作用。

　　(三)第三章　前期物業管理

　　本章共11條，是關于前期物業管理的規定，包括前期物業服務合同、業主臨時公約、前期物業管理招標投標、物業承接驗收手續、物業資料的移交、物業管理用房、物業的保修責任等內容。

　　由于物業管理涉及物業管理區域內全體業主的共同利益，物業管理企業沒有必要和單個業主逐一簽訂物業服務合同，只需在被業主大會選聘之后，與業主委員會簽訂統一的物業服務合同。也就是說，物業管理法律關系是建立在全體業主和物業管理企業之間的。在實踐中，房地產“滾動開發”和“分期銷售”的情況比較多，業主的入住是一個逐漸的過程，物業從開始交付給業主，到業主成立業主大會之間，往往還有一段過程。但在這個過程中，不能說就不需要物業管理了。這個階段的物業管理，就是本章所稱的前期物業管理。前期物業管理與通常情況下的物業管理是物業管理的兩個不同階段。前期物業管理合同關系不是根據業主和物業管理企業之間簽訂的物業服務合同，而是根據建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同形成的。另外，前期物業管理常常包括通常情況下的物業管理不具有的一些內容，如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等物業管理事項。可以看出，前期物業管理具有一定的特殊性。現實生活中，物業管理的糾紛很大程度上集中于前期物業管理階段，如建設單位遺留的房屋質量問題、小區配套建設不齊全問題等。因此，為了規范前期物業管理活動，1994年建設部頒布《城市新建住宅小區管理辦法》(建設部令第33號)對前期物業管理作了原則性的規定。1999年，為了進一步規范物業管理市場行為，保障前期物業管理活動當事人的合法權益，減少物業管理糾紛，建設部下發了《關于印發<前期物業管理服務協議>(示范文本)的通知》，對前期物業管理的內容作了詳細的提示。《條例》在總結以往實踐經驗的基礎上，對前期物業管理的內容單列一章，詳細加以規定。

　　該章的一個基本思想就是通過制度的建立和完善，明確建設單位的責任，打破舊有的“誰開發、誰管理”的模式，增加前期物業管理的透明度，如對前期物業服務合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業管理招投標制度的強制推行等，都體現了這個思想。

　　(四)第四章　物業管理服務

　　本章共18條，旨在明確物業管理服務中各方主體的權利義務關系。

　　為了加強對物業管理企業的管理，規范其經營行為，《條例》第三十二條明確了物業管理企業的性質，并確立了物業管理企業資質管理制度。

　　為了規范物業管理從業人員的行為，《條例》第三十三條規定物業管理從業人員應當依法取得職業資格證書。

　　為了解決多家管理問題，《條例》第三十四條規定了一個物業管理區域由一個物業管理企業管理的原則，同時，《條例》第四十條明確了在統一管理原則下的專項事務委托服務。

　　為了規范合同的訂立和履行，引導當事人明確各自權利義務，《條例》第三十五條規定當事人應當訂立書面的物業服務合同，并規定了物業服務合同應當約定的內容。

　　為了明確物業管理企業的管理責任，《條例》第三十六條規定物業管理企業違反合同約定造成業主人身財產受損的，應當承擔相應的法律責任。

　　為了解決物業交接過程中的糾紛，《條例》第三十七條規定物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理承接驗收手續;同時，《條例》第三十九條規定，新舊物業管理企業之間應當做好物業管理的交接工作，以做到進退有序，避免不必要的紛爭。

　　為了給物業管理的實施提供基礎性條件，《條例》第三十八條明確了物業管理用房的權屬和用途。

　　為了規范物業服務收費行為，《條例》第四十一條明確確定物業服務費用的基本原則;第四十二條明確了交納物業服務費用的義務人，第四十三條強調了有關主管部門應當加強對物業服務收費的監督;第四十四條對物業服務合同約定以外的服務作了規定。

　　為了解決物業管理企業和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間的收費責任問題，《條例》第四十五條規定，上述公用部門應當向最終用戶收取費用，委托物業管理企業代收的，不得向業主收取額外費用。

　　為了維護好物業管理區域內的公共秩序，《條例》第四十六條規定對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當予以制止，并及時向有關行政主管部門報告。有關主管部門接到報告后，應當依法及時予以制止或者處理。第四十七條規定了物業管理企業在安全防范方面的協助義務。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政主管部門報告，協助做好救助工作。要求物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定，同時明確規定保安人員在維護公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　為了規范物業使用人的行為，《條例》第四十八條對物業使用人在物業管理中的權利義務及責任作了明確規定。

　　為了解決物業管理活動中的糾紛，《條例》第四十九條規定了物業投訴處理制度，要求主管部門及時處理投訴，化解矛盾。

　　理解本章的各條規定，有利于明確物業管理當事人的相互關系，促進物業管理活動的順利開展。

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　　(五)第五章　物業的使用與維護

　　本章共7條，對物業的使用與維護相關問題進行規范。

　　在物業的使用和維護中，各方面反映比較強烈的問題主要有：公共建筑和共用設施改變用途問題;占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地問題;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等物業管理區域內相關管線和設施設備的維修養護問題;房屋裝飾裝修問題;建立住宅專項維修資金制度問題;利用物業共用部位、共用設施設備經營問題;存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益的物業維修養護問題等。這些問題涉及到公共利益和公共安全，如果處理不當，會侵犯多個業主甚至是全體業主的合法權益。實踐中，由于此類問題處理不當造成的矛盾和糾紛屢見不鮮，嚴重的還造成居民生命財產損失等惡性事故，社會反響極大。因此，這些問題既直接影響物業管理活動的正常開展，又事關社會穩定和居民生命財產安全。

　　針對實踐中物業管理企業和個別業主擅自改變公共建筑和共用設施用途的行為，《條例》第五十條規定公共建筑和共用設施不得改變用途的原則，并對改變公共建筑和共用設施用途的程序作了嚴格限制。

　　針對亂挖、亂占小區道路、場地的行為，《條例》第五十一條和第五十二條對業主、物業管理企業和供水、供電等單位臨時占用、挖掘道路、場地的行為予以規范，明確了相應的程序，強化了占用人恢復原狀的義務。

　　為了明確物業區域內市政設施的維修、養護責任，《條例》第五十二條規定了供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對物業管理區域內相關管線、設施設備的維修養護責任。

　　在物業管理區域內，房屋裝飾裝修對小區環境、物業安全等影響甚大，為了規范房屋裝飾裝修行為，《條例》第五十三條規定了業主和物業管理企業之間的告知義務。

　　物業的維修養護，尤其是大、中修和更新改造，需要資金數額較大，未雨綢繆，籌集專項維修資金以備不時之需至關重要。為此，《條例》第五十四條確立了住宅專項維修資金制度。

　　為了規范物業的共用部位、共用設施設備經營行為，確保業主的合法權益，《條例》第五十五條對利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的程序以及經營收益的分配作了原則規定。

　　為了消除安全隱患，維護公共利益以及業主合法權益，《條例》第五十六條明確了責任人對存在安全隱患物業的維修養護責任和有關業主的配合義務，同時規定物業管理企業在一定條件下可以代責任人維修養護，費用由責任人承擔，以確保物業安全。

　　本章規定對于規范業主、物業管理企業以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保障物業的正常使用與維護，具有十分重要的意義。

　　(六)第六章　法律責任

　　法律責任是法律、法規、規章必不可少的重要組成部分。任何一項完整的法律規范，都應當包括適用條件、行為模式以及違反行為模式的法律后果三個要素。其中，法律責任的規定是體現法律規范國家強制力的核心部分，如果在一個法律文件中缺乏法律責任的規定，法律所規定的權利和義務就形同虛設。因此，在法律、法規乃至規章中，根據其所調整的社會關系的性質、特點，正確、合理地選擇、規定法律責任的條款，對保證法律、法規、規章的有效實施具有非常重要的現實意義。

　　法律責任，又稱違法責任，是指法律關系的主體由于其行為違法，按照法律、法規規定必須承擔的消極法律后果。這一概念包括以下幾層含義：第一，承擔法律責任的主體既包括公民、法人，也包括機關和其他社會組織;既包括中國人，也包括外國人和無國籍人。第二，違法行為的實施是承擔法律責任的核心要件。第三，法律責任是一種消極的法律后果，即是一種法律上的懲戒性負擔。第四，法律責任只能由有權國家機關依法予以追究。

　　法律責任不同于其他社會責任，如政治責任、道義責任等，法律責任有其自身的特征：

　　第一，它是與違法行為相聯系的。沒有違法行為，就談不上法律責任。由于違法行為的性質和危害程度不同，違法行為所應承擔的法律責任也不相同。

　　第二，它的內容是法律明確而又具體規定的。法律責任是一種強制性的法律措施，必須由有立法權的國家機關根據立法權限依照法定程序制定的有關法律、行政法規、地方性法規或者規章來加以明文規定。

　　第三，它具有國家強制性。法律責任是以國家強制力為后盾的。所謂國家強制力，是指國家司法機關或者行政機關有權采取的，能夠迫使違法行為人承擔其效果的強制力。其他責任，如道德責任，只能通過輿論監督等途徑進行，不能通過國家強制力保證執行。

　　第四，它是由國家授權的機關依法實施的。對違法行為追究法律責任，實施法律制裁，是國家權力的重要組成部分，必須由國家授權的機關，主要是國家司法機關和有關國家行政機關依法進行，其他任何組織和個人均無權進行。

　　《條例》的法律責任有如下幾個方面的特點：

　　(1)行政責任、民事責任并存。物業管理本質上是一類特殊的民事關系，即使在其中的一方主體廣大業主中，還存在著單個業主利益和全體業主共同利益的沖突。同時，物業管理企業的違法行為往往損害的是多數業主的公共利益，不僅要承擔民事責任，而且要服從行政機關的監督，因此物業管理中的違法行為多數都構成民事違法和行政違法兩個方面。《條例》在設定法律責任時，對行政責任和民事責任都作了相應的規定。

　　以規定民事責任的方式來實現國家行政管理的目的，是《條例》中法律責任設計的一個特點，體現了市場經濟條件下國家行政管理的新理念。國家行政機關由直接的干預者變成宏觀的管理者，通過為社會生活主體設定科學的行為規則、責任體系，讓社會主體自己判斷是非，對自己的行為負責。

　　(2)為了處理好行政處罰和承擔民事責任之間的關系，《條例》在設定法律責任時遵循了以下原則：凡是能夠通過承擔民事責任解決的，不再設定行政處罰的原則;確實涉及違反行政管理規定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優先保證民事責任的承擔，以充分體現優先保護全體業主利益的原則。

　　(3)體現了業主自我管理、自我監督的原則。由于物業管理中涉及到單個業主和全體業主共同利益的矛盾，當業主的某些違法行為損害全體業主共同利益時，由業主先進行自我管理、自我約束，然后再追究相應的法律責任。

　　(七)第七章　附則

　　第七十條是關于《條例》生效日期的規定，明確《條例》自2003年9月1日起實施。按照法律不溯及既往的一般原理，《條例》生效以前的物業管理活動，不適用《條例》的規定。之所以在公布日期和實施日期之間留出一段時間，是考慮到物業管理是一項關系到老百姓切身利益的大事，需要有一段時間被各方所了解和熟悉。同時，在《條例》頒布之前，大多數省、自治區、直轄市都頒布了相應的地方法規或者規章以規范本地方的物業管理活動，《條例》公布以后，這些地方法規和規章中存在的與《條例》不相符的規定都必須作相應的修改。同時，這一段時間也是宣傳教育的時間，由于物業管理與老百姓的生活息息相關，只有讓廣大人民群眾都了解、熟悉《條例》，才能更好的保證本《條例》的貫徹、施行。

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　　五、《條例》確立的基本法律關系

　　(一)業主相互之間的關系

　　業主是物業管理區域內物業管理的重要責任主體，物業管理本質上是業主對物業管理區域內共同利益的維護和管理。業主對自己的房屋套內部分獨立享有所有權，離不開樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調等設施設備這些共用部分，也離不開對建筑物所占土地的共同使用。正由于業主之間這種不可分割的物上的關聯關系，多個業主之間形成了共同利益和共同事務。《條例》在進行制度設計時，充分考慮既尊重單個業主意愿，又維護全體業主的共同利益，確立了業主大會制度。明確物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會按照《條例》和業主大會議事規則確定的程序作出的決定，包括業主公約等，視為全體業主的共同決定，對全體業主具有約束力。通過這些規定，保證業主大會能夠切實負擔起代表和維護全體業主合法權益的職責。業主在行使自己權利的同時，同樣應當承擔相應的義務。《條例》明確規定，業主應當遵守業主公約、業主大會議事規則，遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度，執行業主大會的決定，按時交納物業管理服務費用等等。

　　(二)物業管理企業和業主之間的關系

　　物業管理企業，是依照公司法設立的，自主經營、獨立核算，獨立承擔民事權利和義務的民事主體。業主和物業管理企業完全平等，雙方通過簽訂物業服務合同，形成了物業管理企業服務、業主支付服務費用的等價交換關系，是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。主體平等，說明雙方不是主與仆、管理與被管理的關系。行為自愿，表現在幾個方面：業主是否選聘物業管理企業管理自己的物業，選聘哪一家物業管理企業實施物業管理，都由業主、業主大會自己決定;反過來，物業管理企業是否接受業主的選聘，也由物業管理企業自己決定，這說明了雙方簽訂合同的自愿。對于合同內容的確定，比如物業管理企業要提供哪些服務，服務到什么標準，業主要交納多少物業服務費用，同樣出于雙方當事人的自愿。相關主體不同意就不要簽合同，簽了合同就意味著接受合同的內容，同時也接受了合同的約束。

　　(三)開發企業與業主以及物業管理企業之間的關系

　　開發企業在沒有銷售完商品房之前，擁有這些待銷售的房屋，從產權歸屬上講，它本身也是業主，相對于其他單個的小業主而言，通常叫大業主。與其他的銷售行為不同，商品房銷售是一個逐漸的過程，不可能等到開發商銷售完所有房屋，購房人全部入住，成立業主大會以后，才來選聘物業管理企業實施物業管理服務。商品房銷售階段的物業管理服務，也就是前期物業服務，客觀上只能由建設單位選聘物業管理企業來實施。《條例》規定，前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業來簽訂。但物業管理企業提供服務的對象不僅是建設單位，主要還是逐漸入住的購房人，或者說小業主。這樣，合同的簽訂者和合同權利義務的承受者在一定程度上是分離的，并不完全一致。為了解決這個問題，《條例》要求，購房人在與開發建設單位簽訂的購房合同中，必須包含建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同的內容，從而讓購房人承擔前期物業服務合同中約定的關于物業管理的權利義務。因此，業主在前期物業管理階段接受物業管理服務，實際上是建立在兩個合同基礎之上的：一個是建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同，一個是建設單位與購房人簽訂的包含前期物業服務內容的商品房銷售合同。開發建設單位在物業管理活動中的義務是：制定業主臨時公約并明示買受人、住宅物業必須通過招投標的方式選聘物業管理企業、提供必要的物業管理用房、不得擅自處分物業共用部位和公用設施設備、在保修期限和保養范圍內承擔物業的保修責任等。

　　(四)供水、供電等單位與業主以及物業管理企業之間的關系

　　供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業，它們向業主提供產品和服務，業主交納有關費用，因此，它們之間也是一種合同關系，各自承擔相應的權利義務。而這些單位與相應的物業管理企業之間并沒有這種合同關系。換句話說，這些單位沒有向物業管理企業收取應當由業主負擔的有關費用的權利，物業管理企業也沒有相應的交費義務。當然，這些單位可以委托物業管理企業代為向業主收取有關費用，那就應當簽訂委托合同，確立委托關系，物業管理企業可以按委托合同的約定代這些單位向業主收取有關費用。委托合同同樣應當遵循平等自愿原則。因此，《條例》規定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權利和義務，即“應當向最終用戶收取有關費用”，以及“應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任”。同時明確規定“物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。”

　　(五)社區居委會與業主、業主大會及物業管理企業的關系

　　社區居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，在很多職能上實際是政府的延伸，它對于化解居民鄰里之間矛盾、促進社會穩定，發揮著重要的作用。業主大會是業主們由于共同財產關系而形成的共同利益群體，它不是自治組織。居委會是和社區對應的組織，業主大會是和物業管理區域對應的群體。一個物業管理區域可能有多個居委會，而一個居委會也可能涉及多個物業管理區域;業主可能是該社區的居民，也可能不是該社區的居民;居委會成員可能是該區域內的業主，也可能不是業主。因此，居委會和業主大會之間并不一一對應，雙方不存在隸屬關系，也不是上下級關系。但是，業主、業主大會要維護好自己的權益，離不開當地居委會的指導和幫助。《條例》設立了業主大會、業主委員會作出決定應當告知并聽取居委會建議的義務，規定業主大會、業主委員會應當與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。同時規定，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導。物業管理企業和其他企業一樣，按合同和國家有關法律法規進行經營服務，與居委會之間沒有法律上的權利義務關系。

　　(六)物業管理各方主體與政府之間的關系

　　物業管理各方主體之間的民事權利義務關系的確立主要通過當事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門，不能隨便運用自己擁有的公共權力進行干預，更不能主動介入到這種活動中去。

　　政府與物業管理各方主體之間的關系，是一種行政法律關系。政府的主要職責就是依法制定規則來規范有關主體的行為，并通過加強規范和監督維護這種規則，為雙方創造良好的交易環境。要充分尊重業主權利，尊重業主自我管理和自我約束，要充分發揮市場機制的作用，強化合同的地位和效用，主要由當事人通過合同來約束民事行為以及解決產生的糾紛。

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