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　　集體土地使用權的種類及權能

　　集體土地使用權是農村集體經濟組織及其成員以及符合法律規定的其他組織和個人在法律規定的范圍內對集體所有的土地享有的用益物權。其含義包括：(1)權利主體限定在農村集體經濟組織及其成員以及符合法律規定的其他組織和個人。(2)集體土地使用權在權利轉讓、土地用途、客體范圍、使用權主體范圍等方面受到法律的某些限制。(3)權利客體為集體所有的土地，但不包括地下礦藏、埋藏物等法定國家所有物。(4)權利性質為用益物權。

　　集體土地使用權的種類包括土地承包經營權、宅基地使用權、鄉鎮企業用地使用權、鄉村公益用地使用權等四類。

　　集體土地使用權的權能：集體土地使用權人對集體土地享有占有權、使用權;依土地用途的不同和權利取得方式的不同享有不同的收益權、處分權。通過承包方式取得的農用地承包經營權，承包人對土地享有占有權、使用權、收益權和一定的處分權;宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限的處分權;鄉鎮企業用地使用權人對土地享有占有權、使用權。收益權按照有關公司法、合伙企業法的規定或依約定處置，鄉鎮企業用地使用權不得轉讓、出租，但企業破產、兼并、分立等情形致使土地使用權依法發生轉移的，不在此限。鄉鎮企業用地使用權經批準，可以隨廠房一同抵押;鄉村公益用地使用權人對土地僅享有占有權、使用權，基本上不擁有收益權和處分權。

　　關于“小產權房”。國務院辦公廳下發的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發〔2007〕71號)指出，要堅決遏制并依法糾正亂占農用地進行非農業建設。通知明確，政府要嚴格執行土地用途管制制度，嚴格規范使用農民集體所有土地進行建設。根據規定，嚴禁以興辦“鄉鎮企業”、“鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設”為名，非法占用(租用)農民集體所有土地進行非農業建設。任何建設需要將農用地和未利用地轉為建設用地的，都必須依法經過批準。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫 “小產權房”。國土資源部2009年6月9日強調指出，“小產權房”實質是違法建筑，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產權房”等違法用地、違法建筑行為。“小產權房”是一個模糊的、不準確的概念，實質是違法建筑無產權，它不僅違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，也是違反相關政策的。

　　例題：近期在一些地方出現在集體所有土地上建造住宅，并向社會公開出售的行為，對此，下列說法最準確的是()。(2007年試題)

　　A.補辦農地轉用手續和規劃手續即可銷售

　　B.只要集體經濟組織三分之二以上成員贊同，即為合法行為

　　C.所售房屋的產權不受現行法律保護，無法取得產權證，屬違章建設

　　D.屬非法占用耕地，應追究刑事責任

　　答案：C

　　解析：目前小產權房所售房屋的產權不受現行法律保護，無法取得產權證，屬違章建設。

　　(1) 土地承包經營權

　　土地承包經營權是土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產的權利。《物權法》規定，本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。土地承包經營權屬于用益物權。

　　《土地基本術語》(GB/T19231―2003)規定， 土地承包經營權是指農村集體經濟組織成員或者農村集體經濟組織以外的單位或個人依據承包合同取得的對集體所有或國家所有由農民集體使用的農村土地從事農業經營并取得收益的權利。

　　土地承包經營權的法律依據包括：《土地管理法》、《農村土地承包法》和《物權法》。

　　目前我國農村土地承包經營權具有以下兩個顯著特征：1)土地承包經營權是一個不很完整和明晰的土地使用權。法律規定，農村土地承包經營權僅限于從事農業生產。這表明，這種土地承包經營權不含有土地開發權，即無權將土地經過開發用于非農業生產。2)土地承包經營權是一種尚不十分穩定的土地使用權。法律雖規定了土地承包期限可達30年，但同時又規定經過集體經濟組織(村民委員會)三分之二以上成員討論通過，可以在承包期內適當進行土地調整。

　　《物權法》規定，農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地，依法實行土地承包經營制度。土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記;未經登記，不得對抗善意第三人。承包期內發包人不得調整承包地。因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農村土地承包法等法律規定辦理。通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。

　　例題：根據我國現行法律的規定，農村集體土地不能買賣，所以其承包經營權不是一種物權，也不具有市場價值。()(2007年試題)

　　答案：×

　　解析：土地承包經營權屬于用益物權。

　　(2)宅基地使用權

　　宅基地使用權是指經依法審批，由農村集體經濟組織分配給其成員用于建筑住宅及其他有關附著物的、無使用期限限制的集體土地建設用地使用權。《物權法》規定，“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施”。“宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地”。

　　1)宅基地使用權的內容。宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權。此處有限制的處分權是指權利人將房屋連同宅基地一同轉讓、出租的權利。

　　2)宅基地使用權的限制

　　①根據有關政策，農村轉讓、出租住宅的，不得再申請宅基地。《物權法》規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

　　②權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的，應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員。

　　③轉讓房屋及宅基地使用權后，宅基地使用權主體發生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉讓登記手續。《物權法》規定，已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

　　④農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

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　　(3)鄉鎮企業用地使用權

　　《物權法》規定，集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。

　　鄉鎮企業用地使用權是經審批由農村集體經濟組織通過投資方式向從事非農業經營性活動的鄉鎮企業提供的集體土地使用權。申請取得鄉鎮企業用地使用權，應持有相關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準;涉及占用農用地的，依法辦理農用地轉用審批手續。

　　1)可依法享有鄉鎮企業用地使用權的主體包括：農村集體經濟組織設立的獨資經營企業;農村集體經濟組織通過以符合要求的土地使用權入股、聯營的形式與其他單位、個人設立的企業。

　　2)鄉鎮企業用地使用權的內容。鄉鎮企業對其經營用地享有占有權、使用權和收益權。其中，收益權的具體范圍和行使方式，根據企業的具體形態和適用法律的不同，分別按照公司法、合伙企業或者其他有關法律、法規的規定確定。農村集體經濟組織獨資設立的企業，其收益一般歸農村集體經濟組織。

　　3)鄉鎮企業用地使用權的限制。鄉鎮企業用地使用權的可流轉性是比較有限的。之所以限制其流轉，主要是基于保護耕地的需要。

　　鄉鎮企業經營用地使用權可依法抵押，但有以下限制：

　　①鄉鎮企業的建設用地使用權不得單獨抵押，而只能隨地上建筑物一同抵押。鄉鎮企業經營用地使用權可依法抵押，但是鄉鎮企業的土地使用權不得單獨抵押，而只能隨地上建筑物一同抵押;在抵押權實現后，未經土地征收程序，該土地原有的集體所有性質不變，未經辦理變更土地用途的審批手續，必須按原有的用途使用該土地。

　　②在抵押權實現后，未經土地征收程序，該土地原有的集體所有性質不變。未經辦理變更土地用途的審批手續，必須按原有的用途使用該土地。

　　(4)鄉村公益用地使用權

　　鄉村公益用地使用權是依法經審批由農村集體經濟組織或者其依法設立的公益性組織對用于本集體經濟組織內部公益事業的非農用地所享有的集體建設用地使用權。

　　1)鄉村公益用地使用權主體

　　鄉村公益用地使用權主體是農村集體經濟組織以及其依法設立的學校等公益性組織。

　　2)鄉村公益事業用地使用權的內容

　　鄉村公益事業用地使用權人對土地僅享有占有權、使用權，一般沒有收益權與處分權。這是該項權利的用途性質所決定的。

　　3)鄉村公益事業用地使用權的限制

　　①鄉村公益事業用地使用權的權利人不得擅自改變土地用途，甚至不得擅自改變土地的具體用途，如用于辦學校的，就不能隨意轉為辦醫院。

　　②鄉村公益事業用地使用權的權利人不得將土地用于經營性活動，這是由該項權利的公益性質所決定的。

　　③鄉村公益事業用地使用權的權利人不得將權利轉讓、出租、抵押或用于其他形式的交易。

　　例題： ()是依法經審批由農村集體經濟組織或者其依法設立的公益性組織對用于本集體經濟組織內部公益事業的非農用地所享有的集體建設用地使用權。

　　A.農地使用權

　　B.宅基地使用權

　　C.鄉鎮企業用地使用權

　　D.鄉村公益用地使用權

　　答案:D

　　解析: 鄉村公益用地使用權是依法經審批由農村集體經濟組織或者其依法設立的公益性組織對用于本集體經濟組織內部公益事業的非農用地所享有的集體建設用地使用權。

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