2012年房地產估價師《經營與管理》精講(42)

更新時間：2012-03-30 15:31:56 來源：|0

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　　㈣分析房地產周期運動的新觀念$lesson$

　　上述傳統房地產周期理論在政治、經濟狀況基本穩定或預期穩定的情況下，是有效的。但是，眾所周知，均衡是瞬間的狀態，不均衡才是真實的、永續的。因此，建立在市場均衡前提下的傳統的房地產周期理論在實踐中不可能得到廣泛的應用。從現代房地產周期研究的結論來看：經濟擴張與創造就業已不再是線性關系;就業機會增加與空間需求也不再同比增長;經濟活動的擴張不再立即絕對導致新建筑增加(如經濟復蘇不會立即導致新建筑產生)。在一穩定可預測的經濟環境中，了解長期、未來力量及其內涵相對來說并不十分重要，但在不確定、不連續且正處于轉變的經濟環境中，必須強調對未來可能變化的全盤了解，而不僅是利用過去作預測。

　　㈤房地產市場的自然周期

　　不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現存的供給數量，市場機制的作用總能在市場周期運動中找到一個供需求平衡點(從供給的角度來說，在這個平衡點上允許有一定數量的空置)，盡管不能精確地確定平衡點的位置，但老師認為，從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或結構空置率)，就是房地產市場自然周期中的平衡點。從供需相互作用的特性出發，房地產市場自然周期可分為四個階段(圖2-2)：

　　⑴ 自然周期的第一個階段始于市場周期的谷底。由于前一時期新開發建設的數量過多或需求的負增長導致了市場上供給過剩，所以谷底的空置率達到了峰值。通常情況下，市場的谷底出現在前一個周期中過量建設停止的時候。凈需求的增長將慢慢吸納先前過剩的供給，推動市場逐漸走出谷底。這時供給保持基本靜止不變，沒有或很少有新的投機性開發建設項目出現。隨著存量房地產被市場吸納，空置率逐漸下降，房地產租值從穩定狀態過渡到增長狀態。隨著這個市場復蘇階段的繼續，對于市場復蘇和增長的預期又會使業主小幅度地增加租金，使市場最后達到供需平衡。

　　⑵ 在自然周期的第二階段(增長超過了平衡點)，需求繼續以一定的速度增長，形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，直至達到一個令開發商覺得開始建設新項目有利可圖的水平。在這個階段，如果能獲得項目融資，會有一些開發商開始進行新項目的開發。此后，需求的增長和供給的增長將會以一個大致相同的速率保持相當長的一段時間，令總體市場緩緩攀升，這個過程可能像爬山那樣遲緩。當到達該周期的峰值點，即供求增長曲線上的"轉折長期平空置率水平下降上升需求繼續上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率下降需求繼續上升，開始新的建設，但需求增長比供給快，空置率仍下降，租金增長率上升點"時，需求增長的速度開始低于供給增長速度。

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