2012年房地產估價師《經營與管理》精講(41)

更新時間：2012-03-30 15:33:57 來源：|0

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　　二、房地產市場的周期循環$lesson$

　　由于經濟的發展帶動或產生了對商業、居住和服務設施的空間需求，從而帶來房地產市場的興起。因此從本質上講，房地產業的發展是由整體經濟的發展決定的。從一個較長的歷史時期來看，社會經濟的發展體現為周期性的運動。相應地，房地產業的發展也存在周期循環特性。

　　㈠房地產周期循環的定義

　　房地產周期循環是指房地產業活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發生。

　　㈡房地產周期循環的原因

　　影響房地產周期循環的主要原因包括：供需因素的影響，其中以金融相關因素的變動最為關鍵;市場信息的不充分、導致從供需兩方面調整不均衡的時間存在時滯 (time-lag);生產者與消費者心理因素的影響，如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預期;政策因素的影響，如容積率控制、農地征用控制;政治沖擊，如社會政治動蕩;制度因素的影響，如預售制度的期貨效應、中介與估價制度的健全程度等;生產時間落差、季節性調整、總體經濟形勢等。

　　㈢傳統房地產周期理論的主要內容

　　傳統房地產周期理論的主要內容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產市場會正常運作，且這種平衡性會持續一定的時期;在此時期內，投入房地產市場的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調節投資量的能力。房地產市場的發展呈現一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異微乎其微。根據傳統房地產周期理論，房地產市場的發展呈現出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中，均經過擴張、緩慢、蕭條、調節、復蘇和再次擴張的過程。具體包括的階段是：確認對新入住空間的需求，促使新建筑產生;受到新建筑的刺激而導致經濟擴張;經濟的持續擴張進一步刺激新建筑;新建筑超過空間需求;導致超額建筑;調整，因需求減少而導致新建筑活動劇烈減緩;復蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑;回復到空間市場供需均衡狀況;經濟的持續擴張導致對新建筑需求的增加;確認對新入住空間的需求，促使新建筑產生。供給增長率=需求增長率供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢。

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