三、房地產市場的政府干預$lesson$

　　政府管理房地產市場的主要職能，是實施有效的宏觀調控和按市場發育程度建立清晰完備的法制系統，保障房地產市場參與者的合法權益，使房地產市場的運作納入法制的軌道。

　　(一)政府干預房地產市場的目標

　　政府干預房地產市場的政策目標通常包括：

　　1.實現房地產市場持續健康發展。由于房地產業的產業關聯度高，而且是國民經濟的支柱產業，因此必須努力實現房地產市場的持續健康發展，以不斷提高居民住房水平、改善居住質量，不斷促進消費、拉動投資增長，保持國民經濟持續健康發展。實現房地產市場持續健康發展的主要標志是：市場供求總量基本平衡，供求結構基本合理，市場價格基本穩定。

　　2.使存量房地產資源得到最有效的使用。在任何時候，都有一個房地產存量來滿足當前的生產生活需要。政府通常更關注新建商品房的入住情況，忽視存量房地產的空置問題，或對兩者的重視程度不匹配。這就很難使存量房地產資源發揮最大的效用。

　　3.保證為各類生產生活需要提供適當的入住空間。以住宅市場為例：長期的住房政策必須有改善住房質量的目標，必須對家庭居住偏好(在住宅產權、類型、位置)加以考慮，政府應允許超過需要數量的住宅剩余存在，因為空置住宅作為住宅市場上的“蓄水池”，可為居民變更住所提供方便，迫使已不符合居住標準的住宅被及時淘汰，滿足部分家庭對擁有第二住所的需要。

　　4.引導新建項目的位置選擇。在選擇新建項目位置時，要考慮當前不同類型物業的短缺情況、就業機會和物業需求的未來變化、當前的基礎設施狀況和城市總體規劃的要求，以避免或減少新建項目空置。

　　5.滿足特殊群體的需要。例如，在城市住宅建設中，某些家庭，如老人和殘疾人等，對住房有特殊的要求，政府必須有與之相關的政策，從建設、分配和使用等方面作出特殊的安排，以滿足其住房需要;又例如，隨著知識經濟時代的到來，發展高新技術，成為提高中國綜合國力的重要手段，因此對于高新技術產業發展所需要的土地，就需采取特殊的優惠政策。

　　(二)政府干預房地產市場的手段

　　對于一個完善的房地產市場而言，市場的自由運作非常重要。政府的土地政策，不能過分參與及干預房地產市場的自由運作。這樣才能保證本地及外來投資者對當地房地產市場的信心，進而保證房地產市場的穩定發展以及整個社會經濟的安定繁榮，但是宏觀調控也非常重要。宏觀調控房地產市場的手段包括土地供應、金融、住房、稅收、價格政策等。

　　1.土地供應政策

　　沒有土地供應，房地產開發和商品房供給就無從談起。在我國現行土地制度下，政府是惟一的土地供給者，政府的土地供應政策對房地產市場的發展與運行有決定性影響。

　　土地供應政策的核心，是土地供應計劃。土地供應計劃對房地產開發投資調節的功效非常直接和顯著，因為房地產開發總是伴隨著對土地的直接需求，政府土地供應計劃所確定的土地供給數量和結構，直接影響著房地產開發的規模和結構，對房地產開發商的盲目與沖動形成有效的抑制。科學的土地供應計劃，應與國民經濟發展規劃和城市規劃相協調，應有足夠的彈性，能夠對市場信號做出靈敏的反應。土地供應計劃也應該是公開透明的，能夠為市場提供近期和中長期的土地供應信息，以幫助市場參與者形成合理的市場預期、減少盲目競爭和不理性行為。

　　通過土地供應計劃對房地產市場進行宏觀調控，要求政府必須擁有足夠的土地儲備和供給能力，還要妥善處理好保護土地資源和滿足社會經濟發展對建筑空間的需求之間的關系。保護的目的是為了更好的、可持續的滿足需求，但如果對當前的需求都不能很好滿足，就很難說這種保護是有效率的。要在政府的集中壟斷供給和市場的多樣化需求之間實現平衡，必須準確把握社會經濟發展的空間需求特征，通過提高土地集約利用和優化配置水平，采用科學的地價政策和靈活的土地供給方式，實現保護土地資源和滿足需求的雙重目標。

　　2.金融政策

　　房地產業與金融業息息相關。金融業的支持是房地產業繁榮必不可少的條件，房地產信貸也為金融業提供了廣闊的發展天地。個人住房抵押貸款利率和貸款價值比率的調整，會明顯影響居民購房支付能力，進而影響居民當前購房需求的數量。房地產開發貸款利率、信貸規模和發放條件的調整，也會大大影響房地產開發商的生產成本和利潤水平，進而對其開發建設規模和商品房供給數量產生顯著影響。此外，外商投資政策、房地產資產證券化政策以及房地產資本市場創新渠道的建立，也會通過影響房地產資本市場上的資金供求關系，進而起到對房地產開發、投資和消費行為的調節作用。因此，發展房地產金融，通過信貸規模、利率水平、貸款方式、金融創新等金融政策調節房地產市場，是政府調控房地產市場的一個重要手段。

　　3.住房政策

　　居住是人類生存的基本要求，住房問題不僅是經濟問題，而且是社會問題。各國的經驗表明，單靠市場或是全部依賴政府均不能很好地解決住房問題，而市場和非市場的結合，才是解決這一問題的有效途徑。目前我國城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經濟適用住房和市場價商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應、分配和經營完全由政府控制，廉租房不能進入市場流通;經濟適用房是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優惠，但其銷售價格和銷售對象，要受政府的指導;市場價商品住宅則采取完全市場化的方式經營，是城市房地產市場的主要組成部分。如果政府對廉租房和經濟適用房的供給和分配政策控制不嚴格，就會使市場價商品住宅受到前兩類住宅的沖擊;如果政府的住房政策不能很好解決低收入和最低收入家庭(依城市規模和經濟發展水平不同，這類家庭所占全部家庭的比例約為10%～15%)的住房問題，也會影響房地產市場的正常發展。政府的住房分配和消費政策，對商品住宅市場的調控作用也是顯而易見的。1998年政府停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化政策以來，商品住宅在全部新增住宅供給中的比例，已經從1998年的29.7%上升到了2005年的65.5%。

　　4.城市規劃

　　城市規劃以合理利用土地、協調城市物質空間布局、指導城市健康有序地發展為己任，對土地開發、利用起指導作用。原有的城市規劃帶有傳統計劃經濟的色彩，市場經濟體系建立后，其科學性、適用性都面臨著嚴峻的挑戰。我國部分城市如深圳特區已開始進行城市規劃圖則體系的改革，將規劃分為發展策略、次區域發展綱要、法定圖則、發展大綱圖和詳細藍圖五個層次，高層次的規劃應能指導土地的開發和供應，低層次的細部規劃應能為土地出讓過程中確定規劃要點提供依據。整個規劃力求體現超前性、科學性、動態性和適用性。

　　實際上，國民經濟和社會發展規劃、城市規劃、土地利用總體規劃、土地供應計劃都對土地配置，因而也對房地產市場的運行起重要作用，政府供應土地的過程應是具體實施國民經濟和社會發展規劃、城市規劃的過程。面對日益成熟的市場環境，三個規劃和計劃除改善各自的技術、觀念和管理方式外，有必要相互協調，形成土地配置及調控房地產市場的規劃體系。

　　5.地價政策

　　房地產價格是政府調控房地產市場的主要對象，因為房地產價格不僅直接影響房地產市場的運作，而且對整體社會經濟、投資環境產生直接的影響。雖然房地產價格主要取決于市場供求關系，但由于地價對房地產價格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，所以政府可以用地價對房地產市場進行調控。

　　地價、建造成本、專業費用、管理費用、財務費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產市場上的供給價格。在一定時期內，建造成本及與之相關的專業費用和管理費用、財務費用和稅金大體固定在一定水平上，通過調控地價來間接調控房地產價格，經常是十分有效的。政府通過調整土地供應數量、調整與土地開發相關的稅費政策等經濟手段，靈活運用協議、掛牌、招標、拍賣四種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預，都可以對地價進行有效的調控。

　　6.稅收政策

　　房地產稅收政策是政府調控房地產市場的核心政策之一。正確運用稅收杠桿不但可以理順分配關系、保證政府土地收益，還可以通過稅賦差別體現政府的稅收政策和產業政策，進而對抑制市場投機、控制房地產價格、規范房地產市場交易行為等方面起到明顯的作用。例如，美國通過免除公司所得稅這一稅務優惠政策，推動了房地產投資信托行業的發展壯大。世界上許多國家和地區，通過個人購房稅務優惠政策，有效推動了住房自有率的提高。我國1998年以來也曾成功運用降低契稅的措施，促進了住房二級市場的發展;在2005年初運用交易環節的營業稅和契稅政策，有效遏制了商品房市場上的投機需求和對高檔豪華住宅的需求;還從2003年開始研究物業稅的相關政策，準備通過物業稅制度的實施，來調整居民和機構擁有房地產資產的行為，減輕地方政府對土地使用權出讓收入的依賴，建立起一個長期穩定的地方政府財政收入來源渠道。

　　7.租金和價格控制

　　租賃市場是房地產市場的一個重要組成部分，租金作為房地產的租賃價格，同樣是政府調控房地產市場的主要對象之一，合理的租金水平應與整體經濟發展水平相適應。在運行正常的房地產市場，租金還與房地產價格保持合理的比例。對住房價格的控制，也是政府調控房地產市場的重要工作內容。政府調控住房價格的目的，一個是避免住房價格泡沫的形成，另一個是要保證中低收入家庭住房需求能夠得到適當的滿足。

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