二、成本法$lesson$

　　(一)成本法概述

　　成本法是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。成本法也可以說是以物業價格各構成部分的累加為基礎來評估物業價值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。

　　只要是新近開發建設、可以假設重新開發建設或者計劃開發建設的物業，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發生交易的物業估價，如學校、圖書館、體育場館、醫院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的物業，以及化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發建設的物業。單純的建筑物通常也是采用成本法估價。在物業保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價。因為在保險事故發生后或其他損害中，物業的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復到原狀;對于發生建筑物全部損毀的，有時也需要用重建或重置的辦法來解決。另外，成本法也適用于物業市場發育不夠或者類似物業交易實例較少的地區，在無法運用市場法估價時的物業估價。

　　運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集有關物業開發建設的成本、稅費、利潤等資料;②測算重新購建價格;③測算折舊;④求取積算價格。

　　(二)物業價格構成

　　運用成本法估價的一項基礎工作，是要搞清楚物業價格的構成。現實中的物業價格構成極其復雜，不同地區、不同時期、不同類型的物業，其價格構成可能不同。另外，對物業價格構成項目的劃分標準或角度不同，物業價格的構成也會有所不同。但在實際運用成本法估價時，不論當地物業價格的構成如何，首先最關鍵的是要調查、了解當地從取得土地一直到建筑物竣工驗收合格乃至完成銷售的全過程，以及該全過程中所涉及的費、稅種類及其支付標準、支付時間，以做到既不能重復，也不能漏項。然后在此基礎上針對估價對象的實際情況，確定估價對象的價格構成并測算各構成項目的金額。下面以“取得物業開發用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的物業開發經營方式為例，并從便于測算各構成項目金額的角度，來劃分物業價格構成。在這種情況下，物業價格通常由如下7大項構成：①土地取得成本;②開發成本;③管理費用;④投資利息;⑤銷售費用;⑥銷售稅費;⑦開發利潤。

　　1.土地取得成本

　　是指取得物業開發用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的物業市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由物業開發商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續費)構成。在目前情況下，根據物業開發用地取得的途徑，土地取得成本的構成可分為下列3種：①通過征收農地取得的，土地取得成本包括農地征收中發生的費用和土地使用權出讓金等。②通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發生的費用和土地使用權出讓金等。③通過市場“購買”取得的，如購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者物業開發商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。

　　2.開發成本

　　是指在取得的物業開發用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開發成本劃分為土地開發成本和建筑物建造成本。在實際中，開發成本主要包括下列幾項：①勘察設計和前期工程費，包括可行性研究，工程勘察，規劃及建筑設計，施工通水、通電、通路及平整場地等開發項目前期工作所發生的費用;②基礎設施建設費，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。如果取得的物業開發用地是熟地，則基礎設施建設費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒有基礎設施建設費;③房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發生的土建工程費用和安裝工程費用。附屬工程如房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等;④公共配套設施建設費，包括所需要的非營業性的公共配套設施的建設費用;⑤開發建設過程中的稅費。

　　3.管理費用

　　是指為組織和管理物業開發經營活動所必需的費用，包括物業開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發成本之和的一定比率。因此，在估價時管理費用通常可按照土地取得成本與開發成本之和乘以這一比率來測算。

　　4.投資利息

　　它與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機會成本的考慮。此外，從估價角度來看，物業開發商自有資金應得的利息也要與其應獲得的利潤分開，不能算作利潤。

　　5.銷售費用

　　是指銷售開發完成后的物業所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算。

　　6.銷售稅費

　　是指銷售開發完成后的物業應由物業開發商(此時作為賣方)繳納的稅費，又可分為下列兩類：①銷售稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加(通常簡稱為“兩稅一費”);②其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續費等。銷售稅費通常是售價的一定比率，因此，在估價時通常按照售價乘以這一比率來測算。

　　7.開發利潤

　　現實中的開發利潤是一種結果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發利潤則是需要事先測算的。估算的開發利潤，應是在正常條件下物業開發商所能獲得的平均利潤，而不是個別物業開發商最終獲得的實際利潤，也不是個別物業開發商所期望獲得的利潤。開發利潤是按照一定基數乘以同一市場上類似物業開發項目所要求的相應利潤率來計算。

　　(三)成本法的基本公式

　　成本法最基本的公式為：

　　物業價格=重新購建價格-折舊

　　上述公式可以根據下列3類估價對象而具體化：①新開發的土地;②新建的物業;③舊的物業。新開發的土地和新建的物業采用成本法估價一般不存在折舊問題，但應考慮工程質量、規劃設計、周圍環境、物業市場狀況等而予以適當的增減價調整。例如，運用成本法評估某在建工程的價值，即使該在建工程實實在在投入了較多費用，但在物業市場不景氣時要予以減價調整。

　　新開發的土地包括征收農地并進行“三通一平”等基礎設施建設和平整場地后的土地，城市房屋拆遷并進行基礎設施改造和平整場地后的土地，填海造地，開山造地等。在這些情況下，成本法的基本公式為：

　　新開發土地價格=取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤

　　在新建物業的情況下，成本法的基本公式為：

　　新建物業價格=土地取得成本+土地開發成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤

　　在舊物業的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊物業價格=物業的重新購建價格-建筑物的折舊

　　或者

　　舊物業價格=土地的重新購建價格+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊

　　(四)物業的重新購建價格

　　重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發建設全新狀況的估價對象所必需的支出和應獲得的利潤。其中，重新取得可簡單地理解為重新購買，重新開發建設可簡單地理解為重新生產。把握重新購建價格的概念還應特別注意下列3點：①重新購建價格是估價時點時的價格。如在重新開發建設的情況下，重新購建價格是在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，按照估價時點時的物業價格構成來測算的;②重新購建價格是客觀的價格。具體來說，重新取得或重新開發建設的支出，不是個別單位或個人的實際耗費，而是必需的耗費，應能體現社會或行業的平均水平，即是客觀成本而不是實際成本。如果超出了社會或行業的平均水平，超出的部分不僅不能構成價格，而且是一種浪費;而低于社會或行業平均水平的部分，不會降低價格，只會形成個別單位或個人的超額利潤;③建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格。因此，建筑物的重新購建價格中未扣除建筑物的折舊，而土地的增減價因素一般已考慮在其重新購建價格中。例如，估價對象的土地是10年前取得的商業用途法定最高年限40年的土地使用權，求取其重新購建價格時不是求取其40年的土地使用權的價格，而是求取其30年的土地使用權的價格。如果該土地目前的交通條件比10年前有了很大改善，求取其重新購建價格時不是求取其10年前交通狀況下的價格，而是求取其目前交通狀況下的價格。

　　求取房地的重新購建價格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，而是模擬物業開發商的物業開發過程，在物業價格構成的基礎上，采用成本法來求取;二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后將兩者相加來求取。后一種路徑適用于土地市場上以能直接在其上進行房屋建設的熟地交易為主的情況。

　　求取土地的重新購建價格，通常是假設該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用市場法等求取該土地的重新購置價格。這種求取思路特別適用于城市建成區內難以求取重新開發成本的土地。求取土地的重新購建價格，也可以采用成本法求取其重新開發成本。因此，土地的重新購建價格可以分為重新購置價格和重新開發成本。求取建筑物的重新購建價格，是假設該建筑物所占用的土地已經取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤;也可以設想將該全新建筑物發包給建筑承包商(建筑施工企業)建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發包人，這種情況下發包人應支付給建筑承包商的全部費用(即建筑工程價款或工程承發包價格)，再加上發包人所必需的其他支出(如管理費、投資利息、稅費等)。

　　建筑物的重新購建價格根據建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。重建價格又稱重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。可將這種重新建造方式形象地理解為“復制”。

　　重置價格的出現是技術進步的必然結果。由于技術進步，使原有的許多設計、工藝、原材料、結構等都已過時落后或成本過高，而采用新材料、新技術等，不僅功能更加完善，成本也會降低，因此，重置價格通常要比重建價格低。有特殊保護價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風格的建筑物，適用重建價格。一般建筑物適用重置價格。因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構配件和建筑設備，或因建筑技術和建筑標準改變等，使“復制”有困難的建筑物，一般只有使用重置價格。

　　(五)建筑物的折舊

　　1.建筑物折舊的概念和內容

　　估價上的建筑物折舊與會計上的建筑物折舊，雖然都稱為折舊并有一定的相似之處，但因兩者的內涵不同而有著本質的區別。估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額，即

　　建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值

　　建筑物的重新購建價格表示建筑物在全新狀況下所具有的價值，將其減去建筑物折舊相當于進行減價調整，其所得的結果則表示建筑物在估價時點狀況下所具有的價值。根據造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。

　　(1)物質折舊：是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。物質折舊可進一步從自然經過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存四個方面來認識和把握。

　　自然經過的老化主要是由自然力作用引起的，如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風化、基礎沉降等，它與建筑物的實際年齡(建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點止的日歷年數)正相關。同時要看建筑物所在地區的氣候和環境條件，如酸雨多的地區，建筑物老化就快。正常使用的磨損主要是由人工使用引起的，它與建筑物的使用性質、使用強度和使用年數正相關。例如，居住用途建筑物的磨損要小于工業用途建筑物的磨損。意外破壞的損毀主要是由突發性的天災人禍引起的，包括自然方面的，如地震、水災、風災;人為方面的，如失火、碰撞等。對于這些損毀即使進行了修復，但可能仍然有“內傷”。延遲維修的損壞殘存主要是由沒有適時地采取預防、養護措施或修理不夠及時引起的，它造成建筑物不應有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻體或地面有裂縫、洞等。

　　(2)功能折舊：是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。導致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設計上的缺陷、過去的建筑標準過低、人們的消費觀念改變、建筑技術進步、出現了更好的建筑物等。功能缺乏是指建筑物沒有其應該有的部件、設備、設施或系統等。例如，住宅沒有衛生間、暖氣、燃氣、電話線路、有線電視等;辦公樓沒有電梯、集中空調、寬帶等。功能落后是指建筑物已有部件、設備、設施或系統等的標準低于正常標準或有缺陷而阻礙其他部件、設備、設施或系統等的正常運營。例如，設備、設施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過時，內部空間格局欠佳等。拿住宅來說，現在時興“三大、一小、一多”式住宅，即客廳、廚房、衛生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛生間小的住宅，相對而言就過時了。再如高檔辦公樓，現在要求有較好的智能化系統，如果某個所謂高檔辦公樓的智能化程度不夠，相對而言其功能就落后了。功能過剩是指建筑物已有部件、設備、設施或系統等的標準超過市場要求的標準而對物業價值的貢獻小于其成本。例如，某幢廠房的層高為6m，但如果當地廠房的標準層高為5m，則該廠房超高的1m因不能被市場接受而使其所多花的成本成為無效成本。

　　(3)經濟折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。不利因素可能是經濟因素(如市場供給過量或需求不足)、區位因素(如環境改變，包括自然環境惡化、環境污染、交通擁擠、城市規劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。例如，一個高級居住區附近興建了一座工廠，該居住區的物業價值下降，這就是一種經濟折舊。這種經濟折舊一般是永久性的。再如，在經濟不景氣時期以及高稅率、高失業率等，物業的價值下降，這也是一種經濟折舊。但這種現象不會永久下去，當經濟復蘇后，這種經濟折舊也就消失了。

　　【例4-6】某舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質折舊為1萬元，因戶型設計不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為6萬元，由于位于城市衰落地區引起的經濟折舊為3萬元。試求取該舊住宅的折舊總額和現值。

　　【解】該舊住宅的折舊總額求取如下：

　　該舊住宅的折舊總額=1+6+3

　　=10(萬元)

　　該舊住宅的現值求取如下：

　　該舊住宅的現值=重置價格-折舊

　　=40-10

　　=30(萬元)

　　2.求取建筑物折舊的年限法

　　年限法是根據建筑物的經濟壽命、有效年齡或剩余經濟壽命來求取建筑物折舊的方法。

　　建筑物的壽命分為自然壽命和經濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續保證建筑物安全使用時止的時間。建筑物的經濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到它對物業價值不再有貢獻時止的時間。建筑物的經濟壽命短于其自然壽命。建筑物在其壽命期間如果經過了翻修、改造等，自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長。

　　建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。建筑物的實際年齡是指建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點止的日歷年數。類似于人的實際年齡。建筑物的有效年齡是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。類似于人看上去的年齡。

　　建筑物的有效年齡可能短于也可能長于其實際年齡。類似于有的人看上去比實際年齡小，有的人看上去比實際年齡大。實際年齡是估計有效年齡的基礎，即有效年齡通常是在實際年齡的基礎上進行適當的調整后得到：①當建筑物的維修養護為正常的，其有效年齡與實際年齡相當;②當建筑物的維修養護比正常維修養護好或者經過更新改造的，其有效年齡短于實際年齡;③當建筑物的維修養護比正常維修養護差的，其有效年齡長于實際年齡。

　　建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡之后的壽命。建筑物的剩余經濟壽命是其經濟壽命減去有效年齡之后的壽命，即

　　剩余經濟壽命=經濟壽命-有效年齡

　　因此，如果建筑物的有效年齡比實際年齡短，就會延長建筑物的剩余經濟壽命;反之，就會縮短建筑物的剩余經濟壽命。建筑物的有效年齡是從估價時點起向過去計算的時間，剩余經濟壽命是從估價時點起到建筑物經濟壽命結束時止的時間，兩者之和等于建筑物的經濟壽命。如果建筑物的有效年齡短于實際年齡，就相當于建筑物比其實際竣工驗收合格之日晚建成。此時，建筑物的經濟壽命可視為從這個晚建成之日起到它對物業價值不再有貢獻時止的時間。

　　利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應為經濟壽命，年齡應為有效年齡，剩余壽命應為剩余經濟壽命。因為這樣求出的建筑物折舊更符合實際情況。例如，兩幢同時建成的完全相同的建筑物，如果維修養護不同，其市場價值就會不同，但如果采用實際年齡計算折舊，那么它們的價值就是相同的。進一步來說，新近建成的建筑物未必完好，從而價值未必高;而較早建成的建筑物未必損壞嚴重，從而價值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑設計、施工質量缺陷或者使用不當，竣工沒有幾年就已經成了“嚴重損壞房”;而有些20世紀初建造的舊建筑物，至今可能仍然完好無損，即使撇開文化內涵因素，也有較高的市場價格。

　　年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它假設在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。

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