三、推動房地產市場轉變的社會經濟力量$lesson$

　　(一)影響房地產市場發展的社會經濟因素

　　房地產市場發展與社會經濟環境的依存程度不斷增長。影響房地產市場發展的社會經濟因素有：社會因素，包括傳統觀念及消費心理、社會福利、人口數量及狀態、家庭戶數與規模、家庭生命周期等因素;經濟因素，包括經濟發展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業水平、房價租金比等;政策因素，包括房地產供給政策、住房分配和消費政策、房地產金融政策、房地產產權與交易政策、房地產價格政策等。

　　(二)影響房地產市場轉變的社會經濟力量

　　隨著全球經濟一體化進程的逐步推進和信息技術的飛速發展，房地產業的發展與社會經濟發展息息相關，其中影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量包括：

　　1.金融業的發展。房地產業在作為產業出現時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產價格租金水平的預期，從而導致市場空置情況及實際價格、租金水平的變化。

　　2.信息、通信技術水平的提高。信息、通信技術水平的提高和交通條件的根本改善，會縮短不同物業之間的相對距離，推動不同地域消費品的交流，減少勞動力成本和時間費用。這無疑會改變人們固有的物業區位觀念，增加對不同位置物業的選擇機會，促進不同地區間的資本流動。

　　3.生產和工作方式的轉變。第三產業的壯大、勞動密集型向資金技術密集型的轉變、高新技術產業的發展、居家辦公模式的出現等，促使人們工作和生活居住模式及觀念的轉變。

　　4.人文環境的變化。社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得對住宅的認識產生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節性住宅等概念應運而生。

　　5.自然環境的變化。城市環境污染、低收入人口大量涌人城市所產生的社會問題等導致住宅郊區化;環境問題和社會問題的解決、土地資源的約束，使城區內住宅重新受到青睞。

　　6.政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領中的重要內容，而住房制度的改革，無疑會對房地產市場產生巨大的影響(如1998年進行的停止住房實物分配、實行住房分配貨幣化改革，極大地促進了房地產市場的發展)。土地使用制度改革，同樣會對房地產市場產生巨大的影響力。

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