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　　2013年中級經濟師考試房地產輔導講義(2)

第一節 區位理論

一、區位和區位理論

　　(一)區位的含義

　　區位：是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系，具體可標示為一定的空間坐標。區位除了解釋為某一事物的空間幾何位置，還強調自然界的各種地理要素和人類經濟社會活動之間的相互聯系和相互作用在空間位置上的反映。

　　(二)區位的特征(綜合性，確定性，層次性，歷史性)

　　1.區位的綜合性

　　區位可分為自然區位和社會區位兩大類。自然區位又可分為天文區位和自然地理區位，社會區位又可分為經濟區位、文化區位、政治區位等。

　　區位的種類：

　　(1)天文區位：是指反映某一事物的經緯度位置。例如，北京市位于北緯39°57′

　　東經 116°79′

　　(2)自然地理區位：是指反映某一事物與山、江、河、湖、海等自然環境要素的相互關系的區位。我國古代稱山南為陽，山北為陰;江河以北為陽，江河以南為陰。含有陰陽兩字的地名大都與自然地理區位有關。例如，貴州省貴陽市因在貴山南面而得名，江蘇省江陰市表示位于長江南岸。

　　(3)經濟區位：也稱為經濟地理區位，是指反映某一事物與經濟實體的相互關系的區位。 例如，臨港物流區反映利用接近航空港的優越經濟地理區位，開辟為物流倉儲和貿易區。

　　(4)文化區位：也稱為文化地理區位，是指反映某一事物與文化環境的相互關系的區位。

　　(5)政治區位：也稱為政治地理區位、地緣政治區，是指反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素的相互關系的區位。政治區位有兩面性，既可能是資源，又可能為負擔。經常提到的邊緣化，其重要內容是政治區位的邊緣化。

　　2.區位的確定性

　　方位和距離決定區位的唯一性。方位和距離規定了某宗房地產或某一區域的確切位置。

　　3.區位的層次性

　　區位可以用不同的距離尺度表述。根據尺度大小，大體有下列四個層次：

　　(1)大位置。(2)小位置。(3)地址。(4)微位置。

　　4.區位的歷史性

　　地理環境的變化引起區位的歷史變遷。沙漠擴張、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理區位的變更。交通技術革新、交通網絡擴展、行政區劃變更等，會引起經濟地理位置的變化。

　　區位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因。

　　(三)房地產區位的含義

　　房地產區位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、周圍環境和景觀、外部配套設施等方面。

　　一宗房地產的位置，是指該宗房地產所在的地方，包括：①坐落、②方位、③距離、④朝向、⑤樓層。

　　一宗房地產的交通，是指進出該宗房地產的方便程度――通達性，

　　用“可及性”表達由“外”到“內”――“進來”的方便程度，

　　用“便捷性”表達由“內”到“外”――“出去”的方便程度。

　　一宗房地產的周圍環境和景觀，是指該宗房地產周圍的自然環境、人文環境和景觀。其中，人文環境包括該宗房地產所在地區的聲譽、居民特征(如職業、收入水平、文化程度、宗教信仰等)、治安狀況(如犯罪率)、相鄰房地產的利用狀況(如用途)等。

　　一宗房地產的外部配套設施，是指該宗房地產外部的基礎設施和公共服務設施。如果是該宗房地產內部的配套設施，則屬于該宗房地產的實物因素。基礎設施一般是指道路、供水、排水(雨水、污水)、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施。公共服務設施一般是指教育(如 幼兒園、中小學)、醫療衛生(如醫院)、文化、體育、商業服務、金融、郵電、社區服務、市政公用和行政管理等設施。

　　區位對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的。

　　(四)區位理論的概念

　　區位理論簡稱區位論，是關于人類活動特別是經濟活動的空間分布及空間中各類要素的相互關系的學說。具體地講，主要是研究人類經濟行為的空間區位選擇及空間區位內經濟活動優化組合的理論。區位理論主要有農業區位理論、工業區位理論、中心地理論和城市空間結構理論。

　　例題1：下列(　　　)屬于自然區位.

　　A 經濟區位 B天文區位 C文化區位 D自然地理區位 E政治區位

　　答案：BD

　　例題2：下列(　　　)屬于社會區位.

　　A 經濟區位 B天文區位 C文化區位 D自然地理區位 E政治區位

　　答案：ACE

　　例題3：北京市位于北緯39°57′，東經116°79′，表示的是北京市的( )區位。

　　A。自然 B.生態 C.天文 D.經濟

　　答案：C

　　例題4：下列(　　)屬于區位的特性

　　A位置　　B距離 C 歷史性 D 層次性 E確定性

　　答案：CDE

　　解析：區位的特征包括：綜合性, 確定性,層次性, 歷史性

　　例題5：河流改道可引起自然地理區位的變更，這是區位的(　　　)

　　A 綜合性 B確定性C 層次性 D歷史性

　　答案：D

　　例題6：交通技術革新、行政區劃變更等，會引起經濟地理位置的變化。這是區位的(　　　)

　　A 綜合性 B確定性C 層次性D歷史性

　　答案：D

　　例題7：區位主體在空間區位中的相互運行關系稱為( )(2007年試題)

　　A區位關系 B區位空間關系

　　C區位關聯度 D區位運行度

　　答案：C

　　解析：區位主體在空間區位中的相互運行關系稱為區位關聯度(2007年教材概念)

　　例題8：區位是( )在空間地域上有機結合的具體表現。(2008年試題)

　　A.自然地理區位 B.文化地理區位

　　C.經濟地理區位 D.交通地理區位

　　E.政治地理區位

　　答案：ACD

　　解析：文化地理區位、政治地理區位不屬于空間地域范疇。

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