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　　業主臨時公約的制定

　　1.業主臨時公約制定的主體

　　業主臨時公約一般由建設單位在出售物業之前預先制定，為什么規定由建設單位制定業主公約呢?這是因為建設單位在物業銷售之前是物業的惟一業主，即第一業主，而且建設單位這種“業主”的身份一直延續到物業全部銷售完畢，這是建設單位能夠制定業主公約的基本依據。但是，建設單位制定的業主公約畢竟不同于全體業主通過規定程序制定的業主公約，它并不一定能完全體現全體業主的意志，所以這個“業主公約”只是臨時存在的，具有過渡性質，因此稱為“業主臨時公約”。在業主成立業主大會后，業主通過業主大會會議表達自己的意志，決定制定新的業主公約，或者修改業主臨時公約，當然也可以繼續保持業主臨時公約，但此時的業主臨時公約經過業主大會的審議通過后，已經轉化為正式的業主公約了。

　　2.業主臨時公約制定的時間

　　《條例》規定建設單位制定業主臨時公約的時間為物業銷售之前。這是因為，一旦有業主入住，就會涉及業主之間有關物業使用、維護、管理等方面權利義務的行使，因此，業主需要提前知曉業主公約的內容，以便能從入住一開始就遵守公約的規范。另外，在實踐中，建設單位一般將業主臨時公約作為物業買賣合同的附件，或者在物業買賣合同中有明確要求物業買受人遵守業主臨時公約的條款，通過這種方式讓物業買受人作出遵守業主臨時公約的承諾，這在客觀上要求業主臨時公約應當在物業銷售前制定。還需說明的是，本款所指物業銷售也包括物業的預售和現售兩種形式。根據《商品房銷售管理辦法》第3條的規定，商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。無論物業的現售還是預售，建設單位都應預先制定業主臨時公約。

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