土地分類的概念

　　土地分類是指對土地單位的類型劃分。由于在一個區域范圍內(如一個自然區或行政區)土地個體單位的數目很多，除特殊需要外，一般不逐個研究其個體特征，只按它們質的相似性作不同程度的概括，得到分類級別高低不同的各種土地分類單位，這是土地分類研究所采用的類型系統研究法。

　　我國勞動人民根據長期以來對土地的綜合認識，常在所居住的區域劃分出一些自然特點相似的各種土地地段，形成了一些沒有嚴格分類級別的土地類型概念。例如，河北省井陘盆地的居民把當地土地分為：坪、梁、澗、川;黃土高原的居民所劃分的源、梁、峁、川，也是土地類型;珠江三角洲的居民把可以種水稻的耕地稱為田，不種水稻的耕地稱為地，山地和丘陵統稱為山或半山，實質上都是土地類型。

　　對土地進行分類研究是土地類型學的主要任務和重要研究課題。通過對土地類型的劃分，不僅能正確認識土地現狀，指出改造與利用的方向及途徑，而且有助于擴大自然地理學的研究領域，發展地理學的理論體系。

　　我國土地概況

　　我國土地資源的特點是：①絕對數量較大，人均占有量小。我國內陸土地總面積約960萬平方千米(144億畝)，居世界第三位，但人均占有土地面積約為12畝，不到世界人均水平(約40畝)的1/3;②山地多，平地少。我國地形錯綜復雜，地貌類型多。

　　我國海拔小于500米、海拔在500～4000米、海拔大于4000米的土地面積分別占土地總面積的27.1%、51.7%、20.2%(未包括1%的水域);③各類土地資源分布不平衡，土地生產力水平低。以耕地為例，我國大約有20億畝的耕地，其中90%以上分布在東南部的濕潤、半濕潤地區。在全部耕地中，中低產耕地大約占耕地總面積的2/3;④宜開發為耕地的后備土地資源潛力不大。在大約5億畝的宜農后備土地資源中，可開發為耕地的面積僅約為1.2億畝。

　　土地區分

　　以登記的時間區分，土地登記分為初始登記和變更土地登記。初始土地登記又稱土地總登記，是指在一定時間內，對轄區內全部土地或特定區域的土地進行普遍登記。變更登記是日常土地登記，是在初始登記完成后，因土地所有權、使用權和土地他項權利及相關內容發生變化而相應進行的變更登記。

　　以土地權利的變動狀況區分，土地登記分為設定登記、變更登記、注銷登記。設定登記是指對新設定的土地權利進行的登記;變更登記是指已經登記的土地權利以及相關內容發生變化時，對變化內容進行的變更登記，包括權屬名稱、地址及土地用途變更登記。注銷登記是指對原登記內容予以廢止。

　　以登記的對象區分，土地登記分為城鎮土地登記和農村土地登記。城鎮土地登記是指對城市、建制鎮和獨立工礦等土地進行的登記。農村土地登記是指對農村土地進行的登記，包括國有農、林、牧、漁場和農村集體非農建設用地和農用土地等。

　　以登記的內容區分，土地登記分為土地所有權登記、土地使用權登記和土地他項權利登記。土地所有權登記包括國家土地所在權登記和集體土地所有權登記。土地使用權登記包括國有土地使用權登記、集體使用權登記。國有土地使用權登記又分為劃撥、出讓、租賃等方式的國有土地使用權登記。集體土地使用權包括集體非農業建設用地使用權登記和農業用地使用權登記。土地他項權利登記是指對土地所有權、使用權以外的其他土地權利進行的登記，包括抵押權登記、租賃權登記。

　　土地登記

　　土地登記是國家依照法定程序將土地的權屬關系、位置、面積、用途、等級價格等情況記錄在專門簿冊上的法律行為。

　　土地登記最初是國家為維護土地的所有制和稅收，而采取的一種法律制度和措施。隨著社會經濟發展的需要，目前世界許多國家，土地登記除了為維護土地所有制和課稅外，已經逐漸成為不動產交易、土地出售、出租和抵押以及國家對土地資源利用和管理等方面的重要手段。

　　土地估價的概念

　　土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。來源于考試大。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。

　　例題：土地價格是土地在( )的價格。(2002年真題)

　　A.某一權利狀態下

　　B.某一時點

　　C.某一土地利用方式

　　D.某一經營管理水平下

　　答案：ABC

　　解析：根據土地價格定義。

　　土地估價的作用及現實意義

　　地價作為土地市場各因素綜合作用的結果，在土地市場建設中發揮著重要作用，具有重大的現實意義：

　　一是能靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場動態變化，同時通過與其他社會經濟發展指標綜合反映社會經濟發展狀況。

　　二是調控土地市場供需的有力杠桿，通過地價信號反映出土地供應量、供應結構和需要調整的方面，政府根據社會經濟和土地市場狀況調節供應，引導投資和需求，促進土地資源和合理有效利用，對土地市場中的地價進行調控，確保土地市場和房地產市場的健康平穩運行，因為地價是土地市場參與各方進行經濟活動的基礎，人們以此作出自己的決策和預期，因此，地價就可以成為影響供求關系，調控土地市場的杠桿。

　　三是調整土地市場經濟主體之間經濟利益關系的保障。中央與地方、政府與企業、企業與企業、政府與個人、企業與個人在土地上的利益關系，最直接的表現就是地價，地價為協調不同權利主體間的利益關系提供了依據，地價管理為協調解決不同權利主體間的利益關系，調節收益分配提供了手段，使土地所有者和使用者權益在經濟上真正得以體現。

　　四是推進我國土地使用制度改革的重要前提，我國在走向社會主義市場經濟中土地使用制度改革的核心，就是土地的有償使用，而馬克思地租理論為其提供了重要的前提，地價為土地的有償使用提供了重要的基礎。

　　五是量化國有土地資產的尺度，在我國國有企業改制過程中，通過地價和地價管理，極大地顯化了國有土地資產，支持了國有企業的改制。

　　土地價格的類型

　　(1)按土地權利分類分為：

　　土地所有權價格、使用權價格、租賃權價格、抵押權價格和其他他項權利價格。其中，土地所有權價格指土地所有權的轉移價格，也可以說是賣斷價格。在我國，土地所有權是國家或農民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權利。土地使用權價格是對土地擁有一定期限的使用權、收益權所形成的一種價格。土地租賃權價格，在一定時期內取得土地租賃權所形成的價格。土地抵押權價格是指被抵押土地使用權的抵押擔保價格。抵押權是指債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人未履行債務時，債權人依照法律規定的抵押程序就該財產優先受償的權利。其他他項權利價格是指取得土地地上權、地役權、空間利用權的價格等。

　　(2)按土地價格形成方式分類分為：

　　交易價格、理論價格、評估價格等。土地交易價格指土地買賣雙方按市場交易規則，在土地市場中實際成交的價格。土地理論價格指在經濟學理論假設具備完善的土地市場條件下取得的土地價格。土地評估價格指由專業評估機構和人員，按照規定的估價程序和方法評定的土地價格，例如基準地價、交易底價等。

　　(3)按政府管理手段分類分為：

　　申報地價、公告(示)地價等。申報地價：向人民政府申報的地價。公告(示)地價：是政府定期公告的地價。

　　(4)按土地價格表示方法分類分為：

　　土地總價格、單位面積價格、樓面地價等。土地總價格指宗地整體價格。單位面積價格指每單位面積的土地價格。樓面地價又稱單位建筑面積地價，即是土地總價格分攤到每單位建筑面積上的土地價格。他們之間的關系是樓面地價=宗地總地價÷宗地總建筑面積

　　(5)按土地的存在形態分類分為：

　　生地價格、熟地價格、毛地價格、凈地價格。依據城鎮土地估價規程定義，生地價格指在正常市場條件下的，未進行或部分進行基礎設施配套開發和土地平整，但已完成土地使用批準手續的一定年期的土地使用權價格。熟地價格：指在正常市場條件下的，完成了土地開發等基礎設施建設，具備建設條件，一定年期的土地使用權價格。毛地價格：指在正常市場條件下的，未進行宗地內拆遷平整，但已完成基礎設施配套開發建設，一定年期的土地使用權價格。凈地價格：指已經完成基礎設施配套開發，場地內達到開工條件的一定年期的土地使用權價格。

　　(6)按土地交易的方式分為：

　　拍賣價格、招標價格、協議價格、掛牌價格。拍賣價格是以拍賣方式出讓或轉讓形成的價格。招標價格是以招標方式出讓或轉讓形成的價格，通常由市、縣土地行政主管部門發布招標公告，公民、法人和其他組織參加投標，根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定的。協議價格指土地買賣雙方通過協商而成交的土地價格。掛牌價格是指采用掛牌方式出讓或轉讓的土地成交價格。

　　(7)按土地價格使用目的分為：

　　買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等。土地買賣價格是對土地未來年期純收益權利的交易價格。租賃價格即指租賃土地的價格。抵押價格：是以土地作為信用擔保而確定的價格。課稅價格：是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價格。征地價格：指國家征用集體土地而給予的補償金額。

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