建設用地使用權的管理規定

　　1.建設用地使用權的管理規定

　　《物權法》對建設用地使用權的原則性管理規定包括：

　　①建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

　　②建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。

　　③建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。

　　④建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

　　⑤建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

　　⑥住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

　　⑦建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

　　⑧集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。

　　⑨取得建設用地使用權的途徑。在現階段，按照國家有關規定，取得建設用地使用權的途徑主要有下列4種：通過行政劃撥方式取得;通過國家出讓方式取得;通過房地產轉讓方式取得(如買賣、贈與或者其他合法方式);通過土地或房地產租賃方式取得。

　　2.建設用地使用權的種類及權能

　　建設用地使用權包括劃撥建設用地使用權、出讓建設用地使用權、租賃建設用地使用權、外商投資企業場地使用權、城市私房用地使用權、國有土地使用權作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權、國家授權經營取得的建設用地使用權等。

　　(1)劃撥建設用地使用權

　　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。《劃撥土地使用權管理暫行辦法》 指出，劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。

　　建設用地使用權劃撥簡稱土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將建設用地使用權無償交給土地使用者使用的行為。

　　劃撥土地使用權有以下含義：①劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用(如城市的存量土地或集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。②除法律、法規另有規定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。③取得劃撥土地使用權，必須經有批準權的人民政府核準并按法定的程序辦理手續。④在國家沒有法律規定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。

　　1)劃撥建設用地使用權的轉讓

　　根據《城市房地產管理法》規定，劃撥建設用地使用權轉讓的條件包括：

　　劃撥建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權轉讓的，應當按照國務院規定報有批準權的人民政府審批。①劃撥建設用地使用權轉讓時，對符合出讓條件的，應經市、縣人民政府土地管理部門批準并補辦土地使用權出讓手續，由受讓方繳納出讓金。②劃撥建設用地使用權轉讓時，對不具備出讓條件的土地，可以不辦理出讓手續，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳給國家。

　　《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定，土地使用者應當在土地使用權出讓合同簽訂后六十日內，向所在地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金，到市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權出讓登記手續。

　　2)劃撥建設用地使用權的抵押

　　劃撥建設用地使用權與其地上建筑物、其他附著物所有權同時設定抵押權時，應按照國務院規定報有批準權的人民政府審批。

　　3)劃撥建設用地使用權的出租

　　①劃撥建設用地使用權人以營利為目的，將劃撥建設用地使用權連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應按規定的定額或比例標準向國家上繳土地收益金。

　　②劃撥建設用地使用權出租是出租人將權利租給承租人使用一定年期，出租人并不因此失去建設用地使用權。這不同于劃撥建設用地使用權轉讓。

　　《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定，轉讓、抵押土地使用權，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓、抵押;轉讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權，其使有范圍內的土地使用權隨之轉讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外，出租土地使用權、其地上建筑物、其他附著物使用權隨之出租;出租地上建筑物、其他附著物使用權，其使用范圍內的土地使用權隨之出租。

　　例題：以營利為目的，房屋所有權人將劃撥土地上的房屋出租的，租金中所含的土地收益應 () (2000年土地管理基礎試題)

　　A.由房屋所有權人與國家按約定比例分配

　　B.上繳國家

　　C.由房屋所有權人與房屋租賃人按比例分配

　　D.全部歸房屋所有權人

　　答案: B

　　解析: 劃撥建設用地使用權人以營利為目的，將劃撥建設用地使用權連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應按規定的定額或比例標準向國家上繳土地收益金。

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