收益性物業的概念

　　物業按照是否產生收益來劃分，分為收益性物業和非收益性物業。收益性物業是指能直接產生租賃收益或其他經濟收益的物業，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。

　　對于具體一個物業來說，它是屬于收益性物業還是屬于非收益性物業，不是看它目前是否正在直接產生經濟收益，而是看這種類型的物業在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力。例如，某套公寓或某幢寫字樓目前尚未租出而空置著，沒有直接產生經濟收益，但仍然屬于收益性物業。因為同類的公寓和寫字樓大量存在著出租現象，在直接產生經濟收益，該尚未租出的公寓和寫字樓的收益可以通過“市場比較法”來求取。

　　影響收益性物業價值的因素很多，例如區位、新舊程度、供求、物業管理等等，但這些最終都表現在未來能夠帶來的收益這一最核心、最直接的因素上，即收益性物業只有未來能夠帶來收益，對投資者才有價值，投資者才會為了預期的投資回報購買該物業。對未來能夠帶來的收益予以具體化，收益性物業價值的高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小――未來凈收益越大，物業的價值就越高，反之就越低;②獲得凈收益期限的長短――獲得凈收益期限越長，物業的價值就越高，反之就越低;③獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠，物業的價值就越高，反之就越低。

　　收益性物業的產權人通常將物業出租給他人使用。這樣，物業產權人在租賃期間屆滿之前就放棄了占有和使用物業的權利，而保有收取租賃合同(又稱租約)約定的租金和在租賃期間屆滿后占有物業的權利。物業承租人則以支付租金的方式從物業產權人那里獲得了占有和使用物業的權利。例如，房屋承租人與出租人簽訂了一個租賃期限為10年的房屋租賃合同，從而就取得了占有和使用該房屋10年的權利。在某些情況下，如果租賃合同允許，承租人可以轉讓所承租物業的占有和使用的權利。因此，在評估收益性物業的價值時，經常會遇到有許多租賃期間未屆滿的租約，這叫做有租約限制的物業或附帶有租約的物業、已出租的物業。由于購買者須尊重并履行這些租約的各項條款，如《中華人民共和國合同法》第229條規定“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，所以，如果為買賣目的評估這類收益性物業的價值，就要考慮租約租金與市場租金差異的影響，特別是對于那些租約租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的物業。

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