二、業主臨時公約 $lesson$

　　(一)業主臨時公約的概念

　　《條例》要求，建設單位在銷售物業之前，應當制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務，以及違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　訂立業主公約是業主之間的共同行為，通常情況下，業主公約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于業主大會。然而很多情況下，物業建成后，業主的入住是一個逐漸的過程，業主大會并不能立即成立。但基于物業的正常使用和已經入住業主共同利益的考慮，卻有制定業主共同遵守準則的需要，如若不然，則物業的使用、維護、管理可能處于混亂無序的狀態，無法及時有效地建立和諧的生活秩序。因此，業主公約在物業買受人購買物業時就須存在，這種在業主大會制定業主公約之前存在的業主公約，稱為業主臨時公約。

　　(二)業主臨時公約的制定

　　1.業主臨時公約制定的主體

　　業主臨時公約一般由建設單位在出售物業之前預先制定，為什么規定由建設單位制定業主公約呢?這是因為建設單位在物業銷售之前是物業的惟一業主，即第一業主，而且建設單位這種“業主”的身份一直延續到物業全部銷售完畢，這是建設單位能夠制定業主公約的基本依據。但是，建設單位制定的業主公約畢竟不同于全體業主通過規定程序制定的業主公約，它并不一定能完全體現全體業主的意志，所以這個“業主公約”只是臨時存在的，具有過渡性質，因此稱為“業主臨時公約”。在業主成立業主大會后，業主通過業主大會會議表達自己的意志，決定制定新的業主公約，或者修改業主臨時公約，當然也可以繼續保持業主臨時公約，但此時的業主臨時公約經過業主大會的審議通過后，已經轉化為正式的業主公約了。

　　2.業主臨時公約制定的時間

　　《條例》規定建設單位制定業主臨時公約的時間為物業銷售之前。這是因為，一旦有業主入住，就會涉及業主之間有關物業使用、維護、管理等方面權利義務的行使，因此，業主需要提前知曉業主公約的內容，以便能從入住一開始就遵守公約的規范。另外，在實踐中，建設單位一般將業主臨時公約作為物業買賣合同的附件，或者在物業買賣合同中有明確要求物業買受人遵守業主臨時公約的條款，通過這種方式讓物業買受人作出遵守業主臨時公約的承諾，這在客觀上要求業主臨時公約應當在物業銷售前制定。還需說明的是，本款所指物業銷售也包括物業的預售和現售兩種形式。根據《商品房銷售管理辦法》第3條的規定，商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。無論物業的現售還是預售，建設單位都應預先制定業主臨時公約。

　　(三)相關主體的法律義務

　　1.建設單位不得侵害物業買受人的義務

　　業主臨時公約由建設單位制定，但由于物業買受人在購房時與建設單位的實力對比中處于劣勢，對于業主臨時公約的制定缺乏主動參與的機會。建設單位基于對自己有利的動機，可能會利用制定業主臨時公約的機會，在公約中加入不公正的條款，從而損害物業買受人的利益。如規定長期保留對某些會所、學校、停車場、網球場等共用部位的所有權或使用權，而對物業管理費用不承擔義務;規定物業管理企業可以利用物業的某些共有部位謀求自身利益等。為了消除這些業主臨時公約中可能存在的不公正內容，保障物業買受人的利益，《條例》對業主臨時公約的內容進行了原則上的限制，規定建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　2.建設單位對業主臨時公約的說明義務

　　《條例》明確規定，建設單位制定的業主臨時公約，應當在物業銷售之前向物業買受人明示，對業主臨時公約的主要內容，向物業買受人陳述，并就容易導致購房人混淆的地方進行解釋說明，以使物業買受人準確理解未來自己的權利與義務。這里的明示，應該理解為是以書面的形式向物業買受人明確無誤的告示，如直接將業主臨時公約文本交與物業買受人，或者以通告的方式，在顯眼的地方予以公示。

　　3.物業買受人對業主臨時公約承諾的義務

　　為了進一步強化和保護物業買受人的權益，本款規定，物業買受人應當對遵守業主臨時公約進行承諾。承諾是一個合同法上的概念，是相對于要約而言的，指受要約人作出的接受要約人發出的要約的意思表示。為了避免建設單位和物業買受人對是否已經明示和說明的事實發生爭議，減少糾紛，承諾應當采用書面的方式。實踐中，通常的做法是建設單位將業主臨時公約作為物業買賣合同的附件，或者在物業買賣合同中明確規定要求物業買受人遵守業主臨時公約的條款，讓物業買受人在物業買賣合同上簽字確認。物業買受人簽字確認后也就意味著業主臨時公約得到物業買受人的接受和認可，從而為物業買受人遵守業主臨時公約提供了合理的依據。

更多內容訪問>> 物業管理師考試頻道    物業管理師課程試聽     物業管理師考試論壇

?2011年注冊物業管理師考試網上遠程輔導招生簡章！
?2011年度全國物業管理師考試報名時間匯總
?老師輔導視頻授課24小時不限時限地學習！