物業管理企業與業主確定聘用關系的法律形式是雙方簽訂物業服務合同，只有簽訂了物業服務合同，才能將各方享有的權利和承擔的義務確定下來。物業管理企業通過履行物業服務合同取得經營收益，業主通過履行付費義務得到合同約定的物業服務。 $lesson$

　　物業服務合同是確立業主和物業管理企業在物業管理活動中的權利義務的法律依據。在物業管理活動中，物業服務合同的地位非常重要。合同是否依法訂立、合同內容是否詳細、合同是否具有可操作性，對于維護各方在物業管理活動中的合法權益舉足輕重。目前，在物業管理活動中出現的許多糾紛，與合同的不規范具有很大關系。

　　按照《合同法》的規定，民事合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。物業服務合同屬于民事合同的范疇，是業主、物業管理企業設立物業服務關系的協議。物業服務合同的當事人中，物業管理企業具有獨立的法人資格，業主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業主和物業管理企業之間是平等的民事主體的關系，不存在領導者與被領導者、管理者與被管理者的關系。雙方的權利、義務關系，體現在物業服務合同的具體內容中。

　　在《條例》出臺前，一般將物業服務合同稱之為“物業管理合同”和“物業管理服務合同”。在實踐中，一些人望文生義，認為物業管理公司是管理者，業主是被管理者，雙方地位是不平等的。為了防止這種誤解，擺正業主和物業管理公司的地位，《條例》明確的將業主和物業管理企業之間的合同定義為物業服務合同。實際上，物業管理屬于服務性行業，物業管理企業提供的是一種服務。只不過這一服務帶有“公共產品”的性質，物業管理企業在提供服務時，可以按照合同的約定和業主大會的授權，對建筑物進行管理，對物業管理區域內人們的行為進行約束。這種管理與約束，本質上屬于為業主提供服務的范疇，與行政管理以及經濟組織中上級對下級的管理完全是兩個概念。同時，物業管理經濟活動的產生，其基本動因是業主對物業服務的需求，是業主的服務需求與物業管理企業提供服務的結合。而形成這一服務需求與提供服務關系的法律關系基礎就是物業服務合同。

　　一般認為，物業服務合同屬于合同法上無名合同范疇，是一類獨立的合同類型。物業服務合同與合同法上的委托合同有類似之處，又因其具有自身特征而獨立于委托合同。例如，物業服務合同已經具有特定的財產管理內容;物業管理企業作為物業服務合同的受托人，具有獨立的法人資格，以自己的名義來從事管理和服務活動;物業管理企業可以自行將物業服務合同中的專業服務項目委托他人完成等。物業服務合同的特殊性，決定了不能簡單地將其適用合同法關于委托合同的規定。

　　根據不同物業管理階段和不同的簽約主體，現實存在兩種物業服務合同。一種是在前期物業管理階段，由建設單位選聘物業管理企業所簽訂的物業服務合同;一種是業主或業主大會選聘物業管理企業所簽訂的物業服務合同?！稐l例》對這兩種合同有明確規定，將業主或業主大會與物業管理企業所簽訂的合同稱為物業服務合同，將建設單位與物業管理企業所簽訂的合同，稱為前期物業服務合同。

　　一、物業服務合同

　　《條例》第三十五條規定：“業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定?！?/P>

　　物業服務合同是物業管理當事人意思表示一致的產物。因此，合同的內容應當由當事人約定。《條例》規定物業服務合同的主要內容，意在引導物業管理當事人在訂立物業服務合同時約定一些必要的內容，以利于合同的履行。

　　物業服務合同應當具備以下主要內容：

　　1.物業管理事項

　　業主與物業管理企業在物業服務合同中約定的物業管理事項，是指在簽訂合同時已經協商一致的物業管理服務的具體內容，雙方未達成一致的服務項目或履行中發生的新項目，協商一致后應當另行簽訂補充協議。

　　2.物業服務質量

　　約定物業服務質量就是約定各項具體服務應當達到的標準。只約定物業服務項目不約定物業服務質量，或者約定服務質量不明確，會造成合同履行爭議。因此，約定服務質量必須具體、細致。業主與物業管理企業可以參照中國物業管理協會印發的《普通住宅小區物業管理服務等級標準》，結合物業項目情況、物業收費標準，以及物業管理項目的具體情況，協商確定物業服務質量要求。

　　3.物業服務費用

　　首先要明確物業服務的收費形式，實行包干制還是酬金制，或者是其他收費形式。然后根據不同收費形式明確收費標準、酬金數額或取費比例、交費時間、交費方式及結算方式等等。

　　4.雙方的權利義務

　　雙方的權利義務是泛指法定義務之外的其他需要約定的權利義務?？梢约s定的內容很多，例如，業主大會和業主委員會對物業管理企業服務質量的監督方式;物業管理企業分包專項服務事項的權利;業主遵守物業管理區域內各項管理制度的義務;物業管理企業公示物業服務項目、服務標準、收費標準的義務;物業管理企業對物業管理區域公眾性規章制度的宣傳告知義務;制止業主違規行為的義務等等。

　　5.專項維修資金的管理與使用

　　在國家規定基礎上，合同應當約定業主對物業管理企業使用專項維修資金的申請、審議程序和監督方式等具體內容。

　　6.物業管理用房

　　必要的物業管理用房是物業管理企業開展物業服務的前提條件。對于物業管理用房的配置、用途、產權歸屬等，《條例》已經有了明確規定。當事人需要在合同中就相關內容予以細化。

　　7.合同期限

　　合同的期限，是指合同的有效期。物業服務合同屬于在較長期限內履行的合同，因此當事人需要對合同的期限進行約定。物業服務合同的期限條款應當盡量明確、具體，或者明確規定計算期限的方法。

　　8.違約責任

　　違約責任對于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相關法律法規對違約責任的規定比較詳細。但是，法律規定畢竟比較原則，難以面面俱到，而物業服務合同具有其特殊性，為了保證合同當事人的特殊需要，保證物業服務合同義務的切實履行，當事人應當按照法律規定的原則和自身的情況，對違約責任作出具體的約定。例如，約定違約損害的計算方法、賠償范圍等。

　　物業服務合同除需明確以上八項內容外，還應包括當事人雙方根據物業服務需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責條款約定、合同履行爭議的解決方式等等。

　　應當指出的是，房屋和設備設施的各種圖紙、技術資料、使用說明、檢修記錄檔案，以及與物業管理相關的業主情況資料，是進行物業管理與服務的基本條件，關于物業管理資料的移交問題，《條例》對此作出明確規定：

　　一是物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續，業主委員會應當向物業管理企業移交物業管理資料;

　　二是物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理資料交還給業主委員會;

　　三是物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

　　所以，物業管理企業與業主應就物業管理資料的移交內容和程序規則在物業服務合同中約定明確。

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