物業管理風險的內容 $lesson$

　　(一)早期介入的風險

　　早期介入的風險主要包括項目接管的不確定性帶來的風險和專業服務咨詢的風險。

　　1.項目接管的不確定性帶來的風險

　　2.專業服務咨詢的風險

　　(二)前期物業管理的風險

　　前期物業管理的風險有許多方面，但最主要的是合同風險。合同風險具體包括三個方面：

　　1.合同期限

　　根據《合同法》第四十五條規定：

　　“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效”，前期物業服務合同是附解除條件的合同，《物業管理條例》26條規定：“期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止”。因此，前期物業管理合同的期限具有不確定性，物業管理企業隨時有可能被業主大會解聘。

　　2.合同訂立的風險

　　建設單位在與物業管理企業訂立前期物業服務合同時，可能會將本不該由物業管理企業承擔的風險轉嫁給物業管理企業。此外，一些物業管理企業為了取得項目管理權，在簽訂合同時盲目壓低管理費用，這將影響到接管項目后正常經營的維持。

　　3.合同執行的風險

　　前期物業服務合同是具有委托性質的集體合同，由建設單位代表全體業主與物業管理企業簽訂。雖然這種合同訂立行為是法規規制的結果，但在業主人住和合同執行的過程中，由于缺乏相應法規知識或其他原因，可能會發生對前期物業服務合同的訂立方式、合同部分條款和內容不認同、不執行，從而引發業主與物業管理企業之間的糾紛。

　　(三)日常物業管理的風險

　　日常物業管理的風險包括兩個方面：一是業主(或物業使用人)在使用物業和接受物業服務過程中存在的風險;二是物業管理日常運作過程中存在的風險。

　　1.業主使用物業、接受服務中發生的風險

　　(1)物業違規裝飾裝修帶來的風險

　　(2)物業使用帶來的風險

　　在物業日常使用過程中，業主(或物業使用人)對物業使用出現不當行為和不當使用的情況，如高空拋物、改變物業使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設施設備和場地等，是難以確定責任人的;或業主(或物業使用人)因物業的“瑕疵或當事人的疏忽”而發生意外事故，造成他人人身傷害或財產損失的情況下，物業管理企業就要承擔一定的法律責任風險。

　　(3)法律概念不清導致的風險

　　業主(或物業使用人)往往對物業管理安全防范主體的責任認識不清，誤將本應由公安機關或業主自身承擔的安全防范責任強加給物業管理企業，導致物業管理企業與業主(或物業使用人)糾紛增加，承擔額外責任。

　　2.物業管理日常運作過程中存在的風險

　　(1)管理費收繳風險

　　(2)替公用事業費用代收代繳存在的風險

　　(3)管理項目外包存在的風險

　　在對項目外包單位的選擇，以及合同訂立、實施管理的諸多環節中，潛在和不確定的因素存在所帶來的風險。

　　(4)物業管理員工服務存在的風險

　　物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，要承擔相應的法律責任。

　　(5)公共媒體在宣傳報道中的輿論風險

　　在物業管理操作中，由于物業管理服務不到位、矛盾化解不及時、投訴處理不當和與各方溝通不及時等，均有可能導致物業管理的輿論風險。輿論風險不僅會影響物業管理企業的品牌形象，而且會給物業管理企業帶來經濟上的損失。

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