物業管理招標書

　　招標書是反映招標理念、招標重點的權威性文件，政策性強，要求文字準確、內容全面。目前較為規范的招標書主要包括四個方面：

　　(一)目標物業規劃建設基本情況

　　1.工程概況。

　　包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業棟數與樓層、地下室布局、環境規劃、容積率、綠化面積、物業管理用房面積、電梯臺數與型號等。

　　2.主要設備設施介紹。

　　包括配電系統(總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發電機數據)、給排水系統(蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水)

　　3.提供的目標物業設計圖和竣工圖紙目錄(圖紙附件)。

　　(二)物業管理內容

　　1.房屋建筑本體、公共部分的維護、管理;

　　2.公共配套設施、設備維護、運行管理;

　　3.公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運;

　　4.公共綠化、山水園林小品的養護和管理;

　　5.安全護衛及公共秩序管理;

　　6.公建配套設施(便民服務網點、區內營業場所和文體活動場所)的運營管理;

　　7.樓宇自動化設備系統的運行、維修、養護管理;

　　8.交通、車輛行駛和停泊管理;

　　9.物業及物業檔案資料收集、管理;

　　10.社區文化的開展;

　　11.法律政策和物業服務合同中規定的其它事項。

　　(三)有關事項的說明

　　1、物業管理相關事項說明。包括以下幾項內容：

　　1)物業管理范圍。指目標物業所在區范圍內的所有物業。中標企業根據政府制定的當地物業管理有關法規、條例及物業服務合同對上述區域及物業實行統一管理、綜合服務、自主經營、自負盈虧。區域內如有后續物業或其它特殊情況應予以說明。

　　2)管理期限與前期介入。應明確中標企業管理期限(一般三年或五年)及起止日期。還應明確定標后中標企業何時開始介入前期管理，項目甲方在前期介入至物業管理單位正式入駐期應付的有關費用應明確，物業服務合同亦應在中標后一個固定的時間內協商完畢，正式簽定。

　　3)物業管理用房。應根據當地物業管理法規、條例有關規定，說明管理用房面積、位置以及使用過程中的房租等情況。

　　4)管理費標準。這是招投標關鍵項目。應說明管理費大致范圍或由投標企業自行測算，說明此項內容的評分標準。最終簽訂的物業服務合同中，管理費標準一般以中標企業在標書中的報價為準。

　　5)公用水電費。包括共用機電設備耗電、公共用電及綠化與清潔用水等，公共水電費是否另行撥付或在物業管理費收支預算中體現，以及物業管理處工作、生活用水用電如何安排等，均應明確說明。

　　6)清潔衛生和綠化服務。應說明此項服務的范圍、要求，特殊區域的清潔衛生、綠化安排及費用也應列明。

　　7)物業管理酬金。一般按每年物業管理服務費總收入的10%計提。

　　8)機動車輛管理。說明管轄區域機動車輛出入口、停車場安排及停車收費方面基本要求。

　　9)維修資金。此項直接關系到物業管理預算和管理公司責任、義務，要明確說明，包括重大維修改造的資金安排，設備設施維修安排、維修資金收支要點以及房屋、設備保修期內的保修費責任單位等。

　　10)商業用房。說明位置、面積、房租標準、產權歸屬、裝修檔次等。

　　11)開辦費問題。說明物業管理前期費用、開辦費用的安排意見。

　　12)員工宿舍及食堂。應說明過度期、正常期宿舍與食堂安排情況。

　　13)關于裝修管理要求。說明目標物業裝修工程基本要求，如防盜門、裝修材料等。

　　14)管理目標及獎懲辦法。招標方對管理目標的要求要明確提出，如業主客戶滿意率以及幾年內達到建設部何等級別的考評標準等。可以要求中標單位交納風險抵押金。如達不到管理目標，可以少退或不退抵押金，如達到目標，可以另行獎勵。風險抵押金在管理期結束時應按同期銀行利率一并歸還本息。

　　15)其它事項說明。如各類標識、道閘、崗亭、垃圾收集與中轉、大門、宣傳欄等一般應由建設單位配齊。中標企業在標書中承諾的其它添置設施由投標企業投資、落實。

　　(四)標書、企業信譽、現場答辯項目

　　1、標書的項目及要求

　　1)投標人情況。

　　2)目標物業的管理服務總體策劃。應包括服務理念、管理模式、管理目標、 價格定位、實施措施等

　　3)組織結構、職能分配、人員編制以及人員培訓、管理。

　　4)管理模式、工作計劃和物資裝備情況以入管理用房安排

　　5)管理規章制度(只列目錄)和物業檔案資料的管理。

　　6)各項管理指標的承諾及相關措施。

　　?房屋及配套設施完好率

　　?房屋零修、急修及時率

　　?維修工程質量合格率及回訪率

　　?綠化完好率

　　?清潔、保潔率

　　?停車場完好率

　　?公共設施設備完好率

　　?主要機電設備完好率

　　?治安案件發生率

　　?火災發生率

　　?有效投訴率與處理率

　　?管理人員專業培訓合格率

　　?維修服務回訪率

　　?業主滿意率

　　?其它有關指標

　　7)經費收支預算、管理費和管理酬金標準。

　　8)日常物業管理。應包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業維修養護計劃、專項維修資金使用以及公共設施管理等。

　　9)機電設備、設施的管理。包括日常維修計劃、應急搶修方案、節能降耗措施等。

　　10)便民服務和社區文化活動

　　以上十個項目要求逐一列舉，體現全面、規范的物業管理服務水平

　　2、企業信譽考評項目

　　主要由投標人情況和已管物業服務質量調查兩個方面。投標人情況包括管理規模、資質、經營狀況、管理機制、企業發展目標、財務狀況及抗風險能力等;服務質量調查應爭取靈活多樣方式，實事求事地掌握投標人物業管理真實水平。

　　3、現場答辯考評項目

　　一般要求投標企業的公司代表、擬選管理處主任參加答辯，分標書陳述與答辯兩部分，陳述一般不超過15分鐘，答辯時間控制15-25分鐘之內。

　　4、總體評分說明

　　標書評分時去掉最高分和最低分，信譽分和答辯分一般直接取平均分。三項內容的權重可按8：1：1或7：1.5：1.5.近期有些可招標單位為了增大投標企業實際管理水平的考評分量，將權重調整為7：2：1或6：2：2。

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