★★建筑物區分所有權$lesson$

　　1.建筑物區分所有權 由區分所有建筑物的專有權、共有權以及基于共同關系而產生的成員權所構成的特別所有權。業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　建筑物區分所有權的特征：(1)內容構成的復合性;由三部分組成，有別于普通的房屋所有權。(2)權利處分的一體性;建筑物區分所有權中的三項權利必須一起處分，不得單獨處分。(3)標的物是特定的空間，而非實體。(4)是人與物的關系和人與人的關系的結合。

　　2.業主的專有權 專有權是指業主就其專有部分所享有的所有權，這種專有權在性質上是屬于空間權，業主對專有部分的利用，不得妨礙建筑物正常使用或者違反業主共同利益。專有部分的修繕、管理和維護，由業主為之并負擔其費用。

　　3.業主的共有權 共有權是指業主按照法律或者管理規約的規定，對區分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權利。

　　★用益物權 用益物權即對他人之物在一定范圍內為使用、收益的物權。它是定限物權、他物權;其標的是不動產;是獨立物權。

　　★★擔保物權

　　是以確保債務的清償為目的，在債務人或第三人的物定物或權利上設定的一種定限物權。擔保物權是為了擔保主債權能夠實現而設定，如果債務人到期不能償還債務，債權人有權就該擔保物或權利優先受償。

　　擔保物權的特征：從屬性、不可分性、物上代位性

　　我國擔保法的三種擔保物權：抵押權、質權、留置權

　　(一)抵押權 對于債務人或者第三人不轉移占有而供作擔保的財產，當債務人不履行債務時，債權人有權以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償的權利。債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。

　　1.抵押物 我國擔保法規定了可以抵押的財產和不得抵押的財產(見教材)

　　2.抵押合同(見教材)

　　3.抵押的效力

　　(1)抵押權所擔保的范圍：抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

　　(2)抵押物的轉讓：抵押期間，抵押人轉讓己辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物己經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，抵押權人仍可以行使抵押權。轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　抵押期間，抵押人轉讓未經登記的抵押物，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。

　　(3)抵押權的保全：抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。

　　4.抵押權的實現

　　(1)抵押實現的順序 同一財產向兩個以上債權人抵押的，登記的抵押權優先于未登記的抵押權。登記的抵押權中，登記在先的優先于登記在后的，順序相同的，按照債權比例清償。順序在后的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權人只能就抵押物價值超出順序在先的抵押擔保債權的部分受償;順序在先的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權實現后的剩余價款應予提存，留待清償順序在后的抵押擔保債權。在沒有登記的抵押權中，各抵押權人按照債權比例受償。

　　(2)實現的方式 債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償，抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　(3)第三人的追償權 為債務人提供抵押擔保的第三人，在抵押權人實現抵押權后，有權向債務人追償。

　　(二)質權

　　(三) 留置權

　　債權人按照合同約定占有債務人的動產，債務人不按照合同約定的期限履行債務的，債權人有權留置該財產，以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償的權利。留置擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金，留置物保管費用和實現留置權的費用。

　　1.留置權產生的條件

　　留置權須具備的積極條件：

　　(1)債權人合法占有債務人的動產。留置權只能在動產上產生。

　　(2)債權的發生與該動產的占有有牽連關系。

　　(3)須債權己屆清償期。

　　留置權產生的消極要件，即如果符合下列清形之一則不能產生留置權：

　　(1)留置債務人的動產不得違背公序良俗。

　　(2)不得違背當事人的約定。當事人可以在合同中約定不得留置的物。

　　2.留置權的實現： 債權人與債務人應當在合同中約定，債權人留置財產后，債務人應當在不少于兩個月的期限內履行債務。債權人與債務人在合同中未約定的，債權人留置債務人財產后，應當確定兩個月以上的期限，通知債務人在該期限內履行債務。債務人逾期仍不履行的，債權人可以與債務人協議以留置物折價，也可以依法拍賣、變賣留置物。留置物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人清償。