第四章 房地產相關制度與政策$lesson$

　　★★★房地產與房地產管理制度

　　房地產業屬于第三產業。直接與其相關的法律有：《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市規劃法》;國務院關于房地產頒布的行政法規有：《城市房地產開發經營管理條條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》、《城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理條例》等;國務院建設行政主管部門和國務院相關部委關于房地產頒布的部門規章有：《房地產開發企業資質管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規定》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市商品房銷售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《己購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市廉租住房管理辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產測繪管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《城市危險房屋管理規定》、《城市異產毗連房屋管理規定》、《公有住宅售后維修養護管理辦法等》

　　★★★房地產開發企業資質及要求(五種資質四個等級)

　　★★房地產開發項目的規劃設計管理

　　(一).城市規劃：為了確定城市規模和發展方向，以實現城市經濟和社會發展為目標，合理利用城市土地，協調城市空間布局和各項建設的綜合部署及具體安排。可分為城市總體規劃和城市詳細規劃。

　　1.城市總體規劃的主要任務是，綜合研究城市的性質、發展目標和發展規模，確定城市建設用地布局、功能分區和各項建設的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統，控制各項專業規劃和近期建設規劃。

　　2.城市詳細規劃，在城市總體規劃或者分區規劃的基礎上，對城市近期區域內各項建設作出具體規劃。城市詳細規劃又分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。

　　(1)控制性詳細規劃由規劃部門負責編制，主要內容有：規劃范圍內不同性質用地的界限和建筑類型;規定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標;規定項目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等;提出各地塊建筑體量、豎向規劃與色彩要求;確定各級道路的紅線位置、控制點坐標和標高;確定工程管線走向、管徑和工程設施用地界限。

　　(2)修建性詳細規劃是依據控制性詳細規劃的各項指標和要求，直接對建設項目進行規劃設計和修建安排，指導建筑設計和工程施工圖設計。修建性詳細規劃由開發建設單位組織、委托規劃、設計單位完成，主要內容：建設條件分析及綜合技術論證;總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設計;豎向規劃設計;工程量估算和投資效益分析。

　　(二)城市規劃與房地產開發項目的關系：房地產開發是城市建設的主要方式，與城市規劃有著相互依存的關聯，城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理;房地產開發建設又是實現城市規劃的主要途徑。

　　★★房地產開發項目的規劃設計審定 規劃管理的主要方式是依據《城市規劃法》審核、核發“一書兩證”，即項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證

　　1.建設項目選址意見書。城市規劃區內的建設工程的選址和布局必須符合城市規劃。設計任務書報請批準時，必須附有城市規劃行政主管部門的選址意見書。

　　2.建設用地規劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地。

　　3.建設工程規劃許可證。建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續。

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