四、物業承接查驗制度 條例規定物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與建設單位或業主委員會辦理物業承接查驗手續，同時規定建設單位、業主委員會應當向物業管理企業移交有關資料。$lesson$$lesson$

　　★★★物業承接查驗制度的意義：(1)有利于明確各方責、權、利，對維護建設單位、業主和物業管理企業的正當權益，避免矛盾糾紛，具有重要的保障作用;(2)可以督促建設單位根據規劃設計標準和售房約定，重視物業共用部位、共用設施設備的建設，對提高建設質量，保障業主財產權益具有重要意義;(3)可以彌補前期物業管理期間業主大會缺位的弊端，加強物業建設與物業管理的銜接，保障開展物業管理的必備條件。在新老物業管理企業交接時有利于界定物業共用部位共用設施設備的管理責任。

　　★物業承接查驗的內容：物業承接查驗活動由物業建設單位或業主委員會組織實施。建設單位選聘物業管理企業的，應當在首位業主入住之前與物業管理企業辦理物業承接驗收手續，并將承接查驗記錄作為物業管理檔案;業主委員會選聘物業管理企業的，應當在原物業服務合同終止后，組織新老物業管理企業共同進行物業承接查驗活動，由原物業管理企業向業主委員會辦理物業移交手續，再由業主委員會與新物業管理企業辦理物業承接手續。

　　(一)物業管理資料移交：1.竣工驗收資料;2.技術資料;3.物業質量保修文件和物業使用說明文件;4.物業管理所必需的其他資料。

　　(二)物業現場驗收

　　1.物業共用部位共用設施設備驗收：(1)對給水和暖氣管線做打壓實驗，檢查各類閥閘是否靈活，各類配件，支架是否齊全完好，檢查排水系統是否通暢;(2)檢查相關的儀表、儀器是否齊全、完好，所有設備設施是否符合國家規定的安全標準;(3)消防、采暖、電梯等須有政府認可的專業驗收合格證書;(4)空調、發電機、電梯機房、高壓泵房等高噪音設備設施是否有環保驗收合格證;(5)檢查溝、井等附屬設施是否符合規定要求。

　　2.物業管理區域環境驗收：(1)檢查道路、圍墻是否完整，物業管理區域的甬路是否與大市政主干道正確接通;(2)臨時設施及臨時用房是否拆除清理干凈，場地是否平整;(3)物業區域是否建立垃圾存放處或垃圾中轉站;(4)停車場是否符合交通管理部門要求，有否交通標志和減速設施;(5)綠化是否符合設計要求，草坪、花卉、喬灌木長勢是否良好，有否病蟲害。

　　★物業的保修責任：建設單位應當按照國家規定的保修期和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　雖然物業管理企業按照物業服務合同對物業進行維修、養護、管理，但前期物業管理一般處于建設單位的物業保修期間內，在保修期間與范圍內的房屋維修由建設單位承擔首要責任。

　　說明：兩書(《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》)主要針對物業自用部位與自用設施設備，而物業共用部位與共用設施設備范圍較廣，其中一些保修范圍和保修期限尚無規定，需要物業管理企業與建設單位在前期物業服務合同中明確約定。

　　五、物業管理企業資質管理制度 新設立的物業管理企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期(四種資質三個等級)。

　　★物業管理企業資質管理是條例設定的行政許可，之所以對物業管理企業實行資質管理制度，是基于以下幾方面的考慮：1。針對當前我國物業管理的發展現狀，有必要加強對物業管理企業的資質管理，把好市場準入關;2。針對物業管理企業的服務特性，有必要對物業管理企業建立市場準入和清出制度;3。針對物業管理的專業特性，需要實行企業資質審批制度。

　　★★★物業管理企業的資質等級