二、業主公約制度$lesson$

　　★★★業主公約：

　　由全體業主共同制定的，規定業主在物業管理區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普遍約束力的自律性規范，它一般以書面形式訂立。業主公約是物業管理法律法規和政策的一種有益補充，是有效效調整業主之間權利與義務關系的基礎性文件;業主一旦共同決定委托物業管理企業實施物業管理，就要將共同財產的管理職能授權物業管理企業實施，并將這項授權明確寫入業主公約中，要求業主遵守公約，服從物業管理企業維護公共秩序的物業管理行為。

　　★★★業主公約的主要內容：

　　1、有關物業的使用、維護、管理;

　　2、業主的共同利益;

　　3、業主應當履行的義務;

　　4、違反公約應當承擔的責任。

　　★業主公約的效力(備案即生效)：業主公約對物業管理區域內的全體業主具有約束力;業主公約須經物業管理區域內業主簽字承諾。但是應注意以下兩點： 1。業主公約對物業使用人也發生效力;2。業主公約對物業的繼受人自動產生效力。

　　★★業主臨時公約(首位買房人承諾即生效)建設單位在銷售物業之前，應當制定業主臨時公約，對有關物業和使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務，以及違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業主臨時公約制定的主體：建設單位;

　　業主公約制定的時間：建設單位銷售物業之前。

　　相關主體的法律義務：1.建設單位不得侵害物業買受人的合法權利;2.建設單位對業主臨時公約的明示和說明義務;3.物業買受人對業主臨時公約承諾的義務(物業買受人簽字確認后也就意味著業主臨時公約得到物業買受人的接受和認可，從而為物業買受人遵守業主臨時公約提供了合理的依據)。

　　★★★業主臨時公約的主要內容：

　　1.物業的自然情況與權屬情況;

　　2.業主使用物業應當遵守的規則：(1).遵守相鄰權的規定;(2).遵守房屋裝飾裝修規定;(3)共用部位共用設施設備的使用規定;(4)使用物業的禁止性規定。

　　3.維修養護物業應當遵守的規則：(1)。物業維修養護中業主應當相互配合與協助;(2)。涉及公共利益與公共安全的物業維修養護;(3).保修責任與專項維修資金的繳存、使用和管理(建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任，如果建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復，業主可以自行修復或委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失，建設單位應當承擔)

　　4.涉及業主共同利益的事項：(1)。全體業主授予物業管理企業的管理權利;(2)。業主承諾按時足額交納物業服務費用;(3)利用共用部位、共用設施設備經營的約定。

　　5.違約責任：(1)。業主違反關于物業的使用、維護和管理的約定，妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的，其他業主和物業管理企業可以依據臨時公約向人民法院提起訴訟;(2)。業主違反關于業主共同利益的約定，導致全體業主的共同利益受損的，其他業主和物業管理企業可依據臨時公約向人民法院提起訴訟;(3)。建設單位未能履行臨時公約約定的義務的，業主和物業管理企業可向有關行政主管部門投訴，也可根據臨時公約向人民法院提起訴訟。

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