第一章物業管理概述$lesson$

　　★★★物業管理概念：物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　對條例定義的理解：

　　1.物業管理是由業主通過選聘物業管理企業的方式來實現的活動。

　　條例調整和規范的范圍僅限于業主選聘物業管理企業所進行的物業管理服務活動。這并不意味著業主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束。比如：民法通則、合同法、<物權法.doc>。

　　是否選聘物業管理企業來對物業實施管理，是業主的權利。條例并不強制業主必須選擇物業管理企業來實施物業管理，但是，如果業主通過選聘物業管理企業的方式來對物業進行管理，則應當按照條例的規定來進行。

　　2.物業管理活動的基礎是物業服務合同。

　　物業管理活動的實質是業主和物業管理企業就物業管理服務為標的所進行的一項交易。

　　業服務合同是物業管理活動產生的契約基礎，物業管理企業是基于物業服務合同的約定來為業主提供物業管理服務的。雙方是平等的民事法律關系。

　　3.物業管理的內容是對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護。

　　★條例調整的范圍：

　　1.既調整住宅物業的物業管理活動，也調整非住宅物業的物業管理活動。至于兩者的差別，可以通過物業服務合同來解決。但是需要注意：在前期物業管理階段的招投標制度、專項維修資金制度僅適用于住宅物業。

　　2.適用的范圍，既包括城市，也涵蓋鄉村。

　　★物業管理的市場化特征。物業管理的基本特征是市場化

　　1.房地產物質形態的演變導致了物業財產狀況的演變。建筑物區分所有權 <物權法要點.doc>

　　2.多元化的物業權屬狀況要求物業管理形式與之相適應。單個業主對全體業主共同享有的權利無權單方作出決定，同時單個業主也沒有義務全額承擔應由全體業主共同履行的義務。任何業主的任何一項關系全體業主權益的決定，都必須取得多數業主的同意，否則就會構成對其他業主權利的侵害。

　　3.物業管理活動應當遵循市場原則。

　　其本質就是業主將自己的物業管理職能從物業管理權限中分離出去，全體業主仍然享有物業管理的決策權，但管理職能交由物業管理企業實施。將市場化原則作為物業管理活動的前提條件：一是強調為主在市場活動中的自主權，其具有充分的自主選擇權;二是強調物業管理活動必須納入市場秩序。

　　3.非市場性的房屋管理不屬于物業管理。

　　★★物業管理的特征。社會化、專業化、市場化是物業管理的三個基本特征。

　　1.社會化。物業的所有權、使用權與物業的經營權相互分離，是物業管理社會化的必要前提，現代化大生產的社會化專業分工，則是實現物業管理社會化的必要條件。

　　2.專業化。要求物業管理企業必須具備一定的資質等級，要求物業管理從業人員必須具備一定的職業資格。

　　3.市場化。市場化是物業管理最主要的特點，通過市場競爭機制和商品經營的方式所實現的商業行為就是市場化，雙向選擇和等價有償是物業管理市場化的集中體現。

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