物業公司進出現象分析$lesson$

　　《物業管理條例》首次明確規定，物業區域內經過三分之二以上的業主同意，可以重新解聘或選聘物業公司。《物業管理條例》實際上為業主自主選聘物業公司提供了法律依據和法律保障。因此，自《物業管理條例》頒發后，全國范圍內由業主自主選聘物業公司的事件逐漸增多。然而，由于各方面因素的影響，在業主重新選聘物業公司的過程中經常出現各種不盡如意的事，如物業公司想退出卻很難退出、被業主炒掉的老“管家”賴著不走，中標的新“管家”進不來等等，甚至還出現新老物業公司為了爭奪一個管理項目，動用黑社會、黑衣人打架、斗毆事件。這些現象已成為整個社會非常關注的一個問題。本文對目前我國物業管理市場上物業公司進出的典型現象進行分類分析，并試圖提出一些解決辦法。

　　一、物業公司想退出卻退不出

　　1、物業公司和業主發生矛盾，因收不上管理費而無奈退出。

　　這類情況主要存在于物業管理的自建自管模式之中。目前，由于大多數房地產開發項目都留下較多的遺留問題，而在一般情況下，房地產開發商與物業公司之間實質上又是一種“父子”關系，物業公司接管項目后，業主就房地產開發遺留問題的追討會自然而然地轉移到物業公司身上。同時由于物業公司是房地產發展商的下屬企業，大多數情況下他們的出發點更多的是維護房地產發展商的利益而忽視業主的合法權益，這種體制極易造成物業公司與業主的對立。

　　由于業主自主選聘物業公司的機制及條件尚不成熟，業主炒掉物業公司比較難。在此種情況下，業主對付房地產發展商和物業公司最好的辦法就是拒交物業管理費。對于物業公司而言，小規模的拒交物業管理費尚有解決辦法，如提高物業管理的服務質量以感化業主、做好個別業主的溝通工作，也可以向法院起訴個別業主等。但是，如果拒交物業管理費成為物業管理的一個普遍現象，那么物業公司事實上已失去了管理的基礎，物業公司已無回天之力了。對于房地產發展商和物業公司而言，此種情況所能采取的辦法也就是撤出小區了。

　　但是，由于房地產開發所遺留的問題沒有解決，業主并不希望原物業公司撤走。主要原因：第一，如果原物業公司撤走，業主享受免費物業管理的日子就到頭了;第二，原物業公司跑了，業主找不到債主，就沒有出氣和發泄的對象了;第三，涉及到維修基金、專項基金等問題也沒有追查的可能了。因此業主會千方百計地阻止原物業公司的退出。他們一般采用的辦法是：一是不去選擇和聯系其他的物業公司;二是設法阻礙其他物業公司的進入;三是上政府各部門去投訴或告狀;四是在小區內制造事端，引起混亂以引起媒體的注意，希望把原來的物業公司搞臭而使之不能退出等。

　　對于物業公司來說，想退出物業管理也確實有一定難度。主要表現在：一是沒有新物業公司接手，原物業公司怕引起混亂;二是公用水電費等公用費用的收取，一般情況下由供水、供電公司從物業公司的賬戶上劃款，物業公司如想退出，其必不會再承擔公用水電費開支，而不再支付公用水電費的唯一辦法就是到供水、供電公司申報停水、停電。一旦小區停水、停電可能會造成小區的重大經濟損失，以至引發混亂。所以一般的物業公司也不敢輕易退去。這樣就存在著物業公司想退而難以退出的現象。

　　此種情況的最終結果有二：一是小區物業管理維持原狀，繼續由原物業公司管理;二是物業公司強行撤出，最終導致小區的臟、亂、差。小區混亂到實在沒有辦法維持的時候，就會有相關部門和個別業主出來牽頭協調解決。一般最終的情況是，業主會重新選聘新的物業公司，但物業管理免費的日子不再有了。此時的業主真有點“啞巴吃黃連，有苦說不出”。

　　2、物業管理本身無矛盾，但物業管理虧本想退出。

　　這類情況比較典型的是單位管理的職工住宅小區。此類小區過去作為員工住房分配，物業由單位管理。由于帶有福利性質，單位承擔了大量的物業維修、改造和養護義務，物業管理一直處于虧本狀態。雖然這類住宅區內房屋的產權已劃歸個人，不少單位員工已將房子作為商品房賣給其他業主，按說原單位已經沒有責任再去承擔管理工作，小區管理可由現在的業主共同商議對外聘請專業化的物業管理公司，但由于此類項目往往規模較小，設施老化嚴重，且無維修基金支持，一旦接管后，可能會造成很多麻煩，所以難以找到物業公司接管。在這種情況下，如果單位管理部門強行撤離，必定造成小區的臟、亂、差，考慮到種種可能出現的不良影響，這些管理部門最終也不敢退出。

　　二、業主想請物業公司而物業公司不愿進

　　這種情況主要是項目規模小、房屋及設施陳舊，業主或住戶收入低、綜合素質低，管理難度大，收費難度大等。這種項目如果由正規的物業公司去管理，一方面可能會造成物業管理虧本，另一方面也會給物業公司帶來一些負面影響，如讓人感覺物業公司管理水平低，管理檔次低等。因此，此種項目一般市場化的物業公司是不會接管的。目前，深圳大量的“城中村”就是一個典型的例子。一方面廣大業主或住戶非常渴望有一個正規的物業公司去管理，以提高自己的生活水平，改善居住環境;另一方面，政府也在積極引進物業公司。但效果都不好。目前，深圳市政府對“城中村”物業管理的思路是：由政府投資對“城中村”進行改造，等條件成熟后再逐步引進物業公司。物業管理市場啟動后，仍會有不少的管理項目被市場所拋棄，成為沒有人管理的“臟、亂、差”地帶。

　　三、新“管家”想進，老“管家”不想退

　　老“管家”不愿退出，業主選聘的新“管家”難以進駐，這已成為物業管理招投標中一個非常棘手的問題。這類現象還經常會升級演化為新舊物業公司、業主、業主委員會之間的暴力沖突、流血事件，嚴重影響了物業管理的社會形象和業主的生活。那么產生這種情況的原因有那些呢?

　　1、巨大的利益所產生的驅動力

　　對于單一性質的寫字樓、工業廠房等物業，在物業管理招投標中一般不會出現此種現象。這種情況主要出現在規模比較大、產權分期的住宅小區。這類物業本身條件較好、利潤高，對哪家物業公司都有爭取的必要。對于原物業公司，非到萬不得已，一般是不會輕易放棄的。而新物業公司既然通過招投標已爭取到物業的管理權，那么就要想方設法進駐物業。一方欲進而另一方不退，這一矛盾往往會造成新老物業公司之間的沖突，雙方極有可能會動用各種資源，甚至包括動用黑社會打手來爭奪項目。

　　2、物業管理本身的服務質量問題

　　在我國目前的國情下，業主炒掉物業公司是非常困難的。因此，只要不是物業公司管理本身存在嚴重問題，一般情況下業主是不會下決心炒掉原來的物業公司的。因此，被炒的物業公司往往物業管理的服務質量、服務意識特別差，嚴重損害了業主的權益。業主在忍無可忍的情況下才克服各種困難，要求炒掉原來的物業公司。

　　3、房地產開發遺留問題的影響

　　目前，被業主炒掉的物業公司絕大多數是房地產發展商的下屬企業。由于房地產開發遺留的問題眾多，這些問題對物業公司造成了很多不利的影響。很多業主把房地產開發的遺留問題歸結到物業公司身上，即要求“父債子還”。他們往往以房地產開發遺留問題不解決為由，拒交管理費。這種“情結”如果不能得到有效化解，物業公司與業主之間的矛盾和對立就會越來越嚴重，最后也影響到物業管理的服務質量，可能會由此走上惡性循環的道路，最終導致物業公司被炒。

　　4、成立業主委員會的合法性遭到質疑

　　對于大型住宅小區，成立業主委員會是一件非常困難的事。在目前的情況及條件下，如果按《物業管理條例》的精神以及其他關于成立業主委員會的法規及規定的要求來做，對于住戶在2000戶以上的大型住宅小區，在全國范圍內，筆者認為幾乎沒有一家業主委員會的成立能經得起嚴格的推敲。很多物業公司甚至包括某些物業管理主管部門往往也因此而對業主委員會成立的合法性提出質疑，并以此否認由業主委員會組織的招標，從而拒絕退出或阻礙新物業公司進駐小區。這也是目前一些物業公司拒絕退出物業管理的一個主要借口。

　　5、個別業主或業主委員會動機遭到質疑

　　在現實中，我們也發現，原來小區的物業管理本身沒有多大的問題，但是物業公司因故得罪了個別業主或業主委員會委員，從而引發這些人的報復。這些業主或業主委員會成員私自為先，心胸狹隘，一旦自己的要求，如減免自家的管理費、安排人員就業等不能得到解決時，就以各種借口挑起事端，煽動不明真相的人對付物業公司。如果物業公司對此處理不當，就可能加深與業主的對立，同時也影響了自己的工作，最終落得被業主炒掉的境地。

　　6、招投標的程序問題

　　根據《物業管理條例》的要求，住宅區須有三分之二以上的業主同意才能重新選聘物業公司。但是對于大型住宅小區，要想獲得三分之二以上業主的簽名同意在理論上是可行的，但在目前我國物業管理發展的實際情況下，如業主維權意識不強，業主群容易受到分化、業主長期不在家、出租戶多等，形成這種結果事實上是不可能的。筆者經歷過幾次這樣的、有爭議的招標活動。最后對業主投票資格進行審查，發現里面的水分太多，如果減去水分，合法業主投出的合法票數根本達不到三分之二。事實上，如果嚴格按照《物業管理條例》的精神去做，對于大型住宅小區(2000戶以上)，從技術操作上看，沒有哪一家物業公司是能夠被業主炒掉的。也正因為這樣，被炒的物業公司總是感覺到委曲。這是目前被炒的物業公司拒不退出的最主要理由。

　　此外，招標過程中還存在著諸多的問題，如評標老師不專業、人情標、金錢標等，這也是被炒物業公司不退出的原因。

　　四、物業公司的進出比較通

　　在實際的過程中，確實也會出現物業管理招投標進行得比較順利的現象。這種情況的主要表現：一是對于單一產權，如出租性寫字樓、工業廠房等物業，因為單一產權業主或業主人數較少，較易形成共識;二是前期物業管理招標，因為這種情況可由房地產發展商單獨決定，因此，也不會出現多大問題;三是一些住宅類物業有一定的贏利空間，原物業公司處于戰略發展考慮，主動退出物業管理市場，其他的物業公司也愿意進駐，一般此種情況下，物業管理進出也比較通暢;四是房地產發展商、原物業公司、業主委員會通過協商，提出折中方案，以保證和協調各方面的利益，此種情況物業交接也會比較平穩。

　　物業公司進出的問題折射出目前我國物業管理市場的不成熟、不規范。解決這些問題就必須加快推進物業管理的市場化進程。目前，影響物業管理市場化的因素眾多，但我個人認為，地方政府(主要指物業管理的行政主管部門)制約了物業管理市場化的進程。我國政府及其他主管部門往往從穩定社會的角度出發，或者從自身的利益出發，阻礙或不支持由業主委員會或業主大會組織的物業管理招投標活動或由業主通過其他方式選擇物業公司。這種情況事實上是將由物業管理引發的矛盾暫時壓制了下去，而不是疏導和從根本上加以解決。在許多由物業管理行政主管部門組織的招投標活動中，由于部分官員或“老師”參與“策劃”或“制造”了貌似公正實則掩人耳目欺騙群眾的招投標過程，使這類招投標包含了太多弄虛作假的成分，目前，群眾對由政府官員組織的招標活動已基本上失去信心。而由業主獨立招標卻受到政府相關部門的限制或不予承認。在這種艱難的兩難選擇中，受害頗深的業主只能采用一些萬不得已的過激方式加以處理。從表面上講，就形成物業管理進出的矛盾及沖突現象。因此，對政府及物業管理的行政主管部門，一是要制定推動市場化的物業公司進出機制，而不是制定一些讓社會各界貽笑大方，實際上又阻礙了物業管理市場化的各種規定;二是要提高自身服務意識，廉潔自律;三是政府應積極引導市場，而不是控制市場。

　　物業管理市場化有其必然的動力，政府只要加以必要的引導，經過短期的“動蕩”后，其市場必然規范，物業公司進出之路也必然暢通，其內部深層次的矛盾也將會得到真正的化解

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