一、專項維修資金的概念與來源$lesson$

　　專項維修資金由業主或物業使用人交納，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。專項維修資金屬業主所有，物業管理單位的管理和使用屬于代管性質。專項維修資金的來源主要有以下幾個方面。

　　(一)法規規定的費用

　　按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)的規定，在銷售商品房時，購房者應當按購房款2%～3%的比例向售房單位繳交維修資金。在出售公房時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房20%，高層住宅不低于售房款的30%，該部分專項維修資金屬售房單位所有。

　　(二)物業服務費結轉的費用

　　物業服務費在運行中可能產生結余，如果在連續幾年或者年度出現較大數額的結余時，除可在管理預算中調整外，也可經業主大會同意設定一定比例納入專項維修資金。

　　(三)業主大會中決定分攤的費用

　　根據物業維護保養的需要，在大、中修和更新改造費用不足時，由業主大會決定向全體業主續籌的資金。

　　(四)業主共有物業的收益

　　物業區域內的共用部位、共用設施設備，有些可以用來經營，獲得收益，經業主大會同意，可將收入的一部分納入專項維修資金。

　　(五)社會捐贈或政府撥款的費用

　　由社會各界捐贈或政府根據某種情況撥付的費用。

　　二、專項維修資金的管理

　　專項維修資金屬全體業主共同所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。由于其所有權及使用的特殊性，房地產主管部門或其指定機構、開發企業以及物業管理單位代收的專項維修資金不計征營業稅。

　　專項維修資金應當在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?。為了保證專項維修資金的安全，在維修資金出現閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作它用。在業主大會成立前，專項維修資金的使用由售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥。業主大會成立后，維修資金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主大會審定后實施。在物業管理企業發生更迭時，代管的維修資金賬目經業主大會審核無誤后，應當辦理賬戶轉移手續。賬戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案。在業主轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修資金代管單位應當將維修資金賬面余額按業主個人繳交比例退還給業主。

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