第三章 房地產投資分析技術

　　要求：

　　掌握：現金流量、資金時間價值、單利計息與復利計息的計算方法、設備更新經濟分析方法。

　　熟悉：現金流量圖的繪制方法，資金等效值的計算公式及其應用;投資回收與投資回報的區別與聯系，房地產投資經濟效果的表現形式及凈態盈利指標的計算方法。

　　了解：名義利率與實際利率的區別，房地產投資動態盈利指針和清償能力指標的計算方法。

　　考試知識要點：

　　1. 現金流量與現金流量圖

　　2. 資金時間價值與資金等值的判定

　　3. 設備更新的內容與特點

　　4. 投資回收與投資回報的區別

　　5. 盈利能力指標的分類

　　復習綱要：

　　一、投資風險的基本概念(掌握)

　　1.現金流量

　　房地產開發投資的目的，是通過資本、勞動力、土地資源和管理技術等生產要素的投入，向社會提供有用的房地產產品或服務，并獲得相應的投資回報。因此，用貨幣量化房地產開發投資項目的投入產出，是房地產投資分析工作的基礎，也是正確計算房地產投資項目經濟效果評價指標的前提。

　　現金流量：在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各時間點實際發生的資金流出或流入叫做現金流量。

　　現金流出與現金流入之差稱為凈現金流量。

　　現金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金等收入。

　　現金流出包括土地費用、建造費用、還本付息、經營費用、稅金等。

　　房地產投資分析的目的，就是要根據特定房地產投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考查項目在不同運行模式或技術方案下的現金流出與現金流入，選擇合適的運行模式或技術方案，以獲取最好的經濟效果。

　　2.現金流量圖

　　現金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內資金運動狀態的簡化圖式，即把經濟系統的現金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現金流入、流出與相應時間的對應關系。

　　某一計息周期內的凈現金流量，是指該時段內現金流量的代數和。

　　3.房地產置業投資的現金流量

　　潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、有效毛收入、運營費用、凈運營收益、抵押貸款還本付息、準備金、稅金、經營現金流

　　4. 稅金

　　我國房地產投資經營過程中企業納稅的主要稅種有：

　　(1)經營稅金及附加

　　包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，又稱“兩稅一費”。

　　營業稅稅額的計算方法是：營業稅稅額=應納稅銷售(出租)收入×稅率，目前營業稅的稅率為5%。

　　城市維護建設稅和教育費附加，是依托營業稅征收的一種稅費，分別為營業稅稅額的7%和3%。

　　(2)城鎮土地使用稅和房產稅

　　城鎮土地使用稅是房地產開發投資企業在開發經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視士地等級、用途按占用面積征收;

　　房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅，按房產原值或出租收入的一定比例征收。城鎮土地使用稅和房產稅在企業所得稅前列支。

　　(3)企業所得稅

　　企業所得稅是對實行獨立經濟核算的房地產開發投資企業，按其應納稅所得額征收的一種稅。

　　所得稅稅額=應納稅所得額×稅率。

　　應納稅所得額=實現利潤?允許扣除項目的金額。

　　現行的房地產開發投資企業所得稅稅率一般為33%。但按照2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國企業所得稅法》第四條的規定：從2008年1月1日起“企業所得稅的稅率為25%。”

　　二、資金的時間價值與利息、利率(掌握)

　　1. 資金的時間價值

　　資金時間價值：同樣數額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。

　　資金時間值的大小，取決于多方面的因素：投資利潤率;通貨膨脹率;風險因素。

　　2. 利息與利率

　　利息：是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權所得到的補償。

　　計息周期：是指計算利息的時間單位。

　　利率：是指在單位時間內所得的利息額與借貸金額之比，一般以百分數表示。

　　決定利率的高低因素有：利潤率和總利潤在貸款人與借款人之間分配的比例。

　　利率具有以下特點：

　　①隨著技術發展和資本有機構成的提高，平均利潤率有下降趨勢。

　　②平均利潤率雖有下降趨勢，但卻是一個非常緩慢的過程。

　　③由于利率高低取決于兩類資本家對利潤分割的結果，因而使利率的決定具有很大的偶然性。

　　3. 單利計息與復利計息

　　利息的計算有單利和復利兩種。

　　單利計息計算公式：Fn=P(1+in)

　　復利計息計算公式：Fn=P(1+i)n

　　4. 名義利率與實際利率

　　名義利率，指一年內多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內復利次數的乘積。

　　實際利率，指一年內多次復利時，每年末終值比年初的增長率。

　　實際利率與名義利率的關系：

　　①實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值;

　　②名義利率越大，計算周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大;

　　③當每年計算周期數m =1時，名義利率與實際利率相等;

　　④當每年計算周期數m>1時，實際利率大于名義利率;

　　⑤當每年計算周期數m →∞時，名義利率r與實際利率i的關系為：

　　資金等值，是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。

　　實際利率i與名義利率r關系： i=(1+r/m)m-1

　　復利系數標準表示法及復利計算公式匯總表 表3-1

　　系數名稱 標準表示法 所求 已知 公式

　　一次支付 現值系數 (P/F，i，n) P F P=F(P/F，i，n)

　　終值系數 (F/P，i，n) F P F=P(F/P，i，n)

　　等額序列支付 現值系數 (P/A，i，n) P A P=A(P/A，i，n)

　　資金回收系數 (A/P，i，n) A P A=P(A/P，i，n)

　　儲存基金系數 (A/F，i，n) A F A=F(A/F，i，n)

　　終值系數 (F/A，i，n) F A F=A(F/A，i，n)

　　等差序列 現值系數 (P/G，i，n) P G P=G(P/G，i，n)

　　年費用系數 (A/G，i，n) A G A=G(A/G，i，n)

　　等比序列 現值系數 (P/s，i，n) P s，A1 P=s(P/s，i，n)

　　年費用系數 (A/s，i，n) A s，A1 A=s(A/s，i，n)

　　抵押貸款常用計算種類 表3-2

　　計算種類 給出指標

　　月還款額 住房面積、價格、首付款比例(或貸款成數)、貸款年利率、貸款期限

　　某期按等額本金還款的利息 住房面積、價格、首付款比例(或貸款成數)、貸款年利率、貸款期限

　　最大抵押貸款額 月收入、貸款期限、首付款比例(或貸款成數)、年利率、用于還款金額占收入的比例

　　最大購房面積 住房價格、首付款比例(或貸款成數)、貸款年利率、貸款期限、月收入與還款比例

　　組合貸款最低月還款利息 住房面積、價格、貸款最高年限、公積金貸款最高限額、公積金和商業貸款利率

　　組合貸款最低商業貸款金額 住房面積、價格、貸款最高年限、公積金貸款最高限額、公積金和商業貸款利率

　　等比還款月還款額 住房面積、價格、首付款比例(或貸款成數)、貸款年利率、貸款期限、等比系數

　　實際利率 名義年利率、計息周期

　　剩余本金金額 貸款額、期限、利率、已經還款期數、一次性還款數額和時間

　　月還款額的變化 貸款額、期限、利率、已經還款期數、一次性還款數額和時間

　　月還款額的變化 貸款額、期限、利率、已經還款期數、利率變化

　　三、設備更新的經濟分析(掌握)

　　1. 設備有形磨損

　　設備有形磨損，是設備在使用(或閑置)過程中發生的實體性磨損。

　　2. 設備無形磨損

　　設備無形磨損，是由于社會經濟環境變化造成的設備貶值。

　　3. 設備磨損的補償

　　要維持企業再生產的正常運行，必須對設備的磨損進行補償。

　　設備磨損的補償方式有兩種，即局部補償和完全補償。

　　設備有形磨損的局部補償是修理，設備無形磨損的局部補償是現代化技術改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設備，更換新設備。

　　4. 設備更新的特點分析

　　①設備更新的核心工作，是確定設備的經濟壽命;②設備更新分析只考慮未來發生的現金流量;③只比較設備的費用;④設備更新分析以費用年值法為主。

　　5. 設備的經濟壽命

　　經濟壽命的靜態計算方法與動態計算方法

　　6. 物業管理中的設備更新

　　①不會提升物業運行服務質量的設備更新;②能提升物業運行服務質量的設備更新

　　四、房地產投資經濟效果與財務評價指標(熟悉)

　　1、投資與成本

　　對于房地產開發投資活動來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經濟量，是構成房地產開發投資項目現金流量的基本要素，也是進行投資分析最重要的基礎數據。

　　投資，是指人們在房地產開發或投資活動中，為實現某種預定的開發、經營目標而預先墊支的資金。

　　成本，是指人們為達成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。

　　成本包括：開發項目總投資;開發產品成本;經營成本;期間費用。

　　2、房地產投資經濟效果的表現形式：

　　①置業投資的經濟效果主要表現在租金、物業增值、股權增加等方面。

　　②開發投資的經濟效果主要表現為銷售收入，其經濟效果的大小則用開發利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。

　　3、房地產投資的收益，包括投資回收和投資回報兩個部分。

　　投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬。

　　4、經濟評價指標體系

　　房地產開發投資項目經濟評價的目的，是考察項目的盈利能力和清償能力。

　　盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指針，包括靜態指針和動態指針。

　　清償能力指標是考察項目計算期內償債能力的指標。

　　房地產投資財務評價指標 表3-2

　　項目類型 盈利能力指標 清償能力指標

　　靜態指標 動態指標

　　房地產

　　開發投資 成本利潤率 財務內部收益率FIRR 借款償還期

　　投資利潤率 財務凈現值FNPV 利息備付率

　　資本金利潤率 動態投資回收期Pb 償債備付率

　　資本金凈利潤率 資產負債率

　　靜態投資回收期P´b

　　房地產

　　置業投資 投資回報率 財務內部收益率FIRR 借款償還期

　　現金回報率 財務凈現值FNPV 償債備付率

　　靜態投資回收期P´b 動態投資回收期fb 資產負債率

　　流動比率、速動比率

　　盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態指標和動態指標兩類。其中：靜態指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現金流量計算出來的經濟評價指標，這些指標計算簡便，通常在概略評價時采用;動態指標，則考慮了資金時間價值因素的影響，要對發生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現金流量進行等值化處理后計算評價指標。

　　清償能力指標是指考察項目計算期內償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構，更加重視項目償債能力的評價結果。

　　三、設備更新的經濟分析(掌握)

　　1. 設備有形磨損

　　設備有形磨損，是設備在使用(或閑置)過程中發生的實體性磨損。

　　2. 設備無形磨損

　　設備無形磨損，是由于社會經濟環境變化造成的設備貶值。

　　3. 設備磨損的補償

　　要維持企業再生產的正常運行，必須對設備的磨損進行補償。

　　設備磨損的補償方式有兩種，即局部補償和完全補償。

　　設備有形磨損的局部補償是修理，設備無形磨損的局部補償是現代化技術改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設備，更換新設備。

　　4. 設備更新的特點分析

　　①設備更新的核心工作，是確定設備的經濟壽命;②設備更新分析只考慮未來發生的現金流量;③只比較設備的費用;④設備更新分析以費用年值法為主。

　　5. 設備的經濟壽命

　　經濟壽命的靜態計算方法與動態計算方法

　　6. 物業管理中的設備更新

　　①不會提升物業運行服務質量的設備更新;②能提升物業運行服務質量的設備更新

　　四、房地產投資經濟效果與財務評價指標(熟悉)

　　1、投資與成本

　　對于房地產開發投資活動來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經濟量，是構成房地產開發投資項目現金流量的基本要素，也是進行投資分析最重要的基礎數據。

　　投資，是指人們在房地產開發或投資活動中，為實現某種預定的開發、經營目標而預先墊支的資金。

　　成本，是指人們為達成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。

　　成本包括：開發項目總投資;開發產品成本;經營成本;期間費用。

　　2、房地產投資經濟效果的表現形式：

　　①置業投資的經濟效果主要表現在租金、物業增值、股權增加等方面。

　　②開發投資的經濟效果主要表現為銷售收入，其經濟效果的大小則用開發利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。

　　3、房地產投資的收益，包括投資回收和投資回報兩個部分。

　　投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬。

　　4、經濟評價指標體系

　　房地產開發投資項目經濟評價的目的，是考察項目的盈利能力和清償能力。

　　盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指針，包括靜態指針和動態指針。

　　清償能力指標是考察項目計算期內償債能力的指標。

　　房地產投資財務評價指標 表3-2

　　項目類型 盈利能力指標 清償能力指標

　　靜態指標 動態指標

　　房地產

　　開發投資 成本利潤率 財務內部收益率FIRR 借款償還期

　　投資利潤率 財務凈現值FNPV 利息備付率

　　資本金利潤率 動態投資回收期Pb 償債備付率

　　資本金凈利潤率 資產負債率

　　靜態投資回收期P´b

　　房地產

　　置業投資 投資回報率 財務內部收益率FIRR 借款償還期

　　現金回報率 財務凈現值FNPV 償債備付率

　　靜態投資回收期P´b 動態投資回收期fb 資產負債率

　　流動比率、速動比率

　　盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態指標和動態指標兩類。其中：靜態指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現金流量計算出來的經濟評價指標，這些指標計算簡便，通常在概略評價時采用;動態指標，則考慮了資金時間價值因素的影響，要對發生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現金流量進行等值化處理后計算評價指標。

　　清償能力指標是指考察項目計算期內償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構，更加重視項目償債能力的評價結果。

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