第一章 物業經營管理概述

　　考試大綱：

　　掌握：物業經營管理的內容，收益性物業的類型及特點，物業經營管理的層次及各層次之間的相互關系。

　　熟悉：物業經營管理的戰略性工作內容和常規工作內容。

　　了解：物業經營管理和傳統物業管理的異同和相互關系。

　　知識要點：

　　1. 物業經營管理的性質和管理對象

　　2. 物業經營管理的目標

　　3. 管理型物業管理企業、專業型物業管理企業、綜合型物業管理企業的區別

　　4. 物業經營管理的類別

　　5. 物業經營管理的工作內容

　　復習綱要：

　　一、物業經營管理的概念(掌握)

　　1. 物業經營管理的內涵(熟悉)

　　物業經營管理又稱物業資產管理，是指為了滿足業主的目標，綜合利用物業管理、設施管理、房地產資產管理、房地產組合投資管理的技術、手段和模式，以收益性物業為對象，為業主提供貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務。

　　物業經營管理的職能有：物業管理、設施管理、資產管理和組合投資管理。

　?、傥飿I資產管理

　　物業資產管理的職能包括物業管理、設施管理、資產管理和組合投資管理，上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標，這就是使房地產的價值最大化。

　?、谖飿I管理

　　物業管理的核心工作是對房地產資產進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業主提供服務，以保障其始終處于在正常的運行狀態。

　?、墼O施管理

　　設施管理是一種新型房地產服務業務，其主要功能是通過對人和工作的協調，為某一單位或機構創造一個良好的工作環境。

　?、苜Y產管理

　　資產管理所涉及的范圍比物業管理和設施管理大得多。

　?、莘康禺a組合投資管理

　　房地產組合投資管理所涉及的范圍更廣。

　　物業經營管理突破了傳統物業管理活動僅局限于“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理”的局限，強調為業主提供價值管理服務，滿足其物業投資收益或企業發展戰略及主營業務發展目標的需求。

　　2. 物業經營管理的對象

　　物業經營管理活動的管理對象通常為收益性物業，主要包括：寫字樓、零售商業物業、出租型別墅公寓、工業物業、酒店和休閑娛樂設施等。

　　3. 物業經營管理服務的目標

　　物業經營管理服務的目標，是從業主的角度出發，在物業經濟壽命的全壽命周期內，持續滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現物業各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業的市場價值以及未來發展潛力。

　　物業經營管理的核心是：提供價值管理服務

　　在全經濟壽命周期，保持和提高物業的市場價值

　　4. 物業經營管理企業

　　大量的物業經營管理企業是以物業管理企業的名義出現的

　　物業管理企業劃分為管理型、專業型和綜合型三種。

　　管理型物業管理企業是具有策略性物業管理能力的企業，它受業主委托對物業經營管理績效承擔綜合責任，在物業管理活動中處在總包的位置。

　　專業型物業管理企業是具有物業運行過程中某種專業管理能力的企業，通常以專業分包的形式，也以直接接受業主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎上，獲得物業管理業務。

　　綜合型物業管理企業是同時具備物業策略管理和物業運行管理能力的企業。

　　二、物業經營管理的層次與工作內容(掌握)

　　1.物業經營管理的層次

　　通常分為物業管理或設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理三個層次

　　物業管理和設施管理以運行管理為主，房地產資產管理和投資組合管理以策略性管理為主。

　　2. 物業經營管理不同層次之間的關系

　　從開發項目竣工投入使用開始，對房地產資產進行全壽命周期的管理，是包括物業管理、設施管理、資產管理和組合投資管理在內的物業管理師的責任。雖然物業經營管理的上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標，這就是使房地產物業的價值最大化。

　　物業管理、設施管理、資產管理和組合投資管理的關系中，物業管理和設施管理以運行管理為主，資產管理和組合投資管理以策略性管理為主。

　　物業管理的核心工作，是對房地產物業資產進行日常的維護和維修，并向入住的業主或客戶提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀況。對于居住物業，物業管理就是物業經營管理的全部內容。對于收益性物業或大型非房地產公司擁有的自用物業，除物業管理外，還要進行相應的資產管理和組合投資管理工作。國際上物業管理行業的專業資格，是注冊物業管理經理(CPM)。

　　設施管理的具體工作內容通常包括：制定長期財務規劃和年度財務計劃，設備更新財務預測，為業主提供購買和處置房地產物業資產的建議，室內布局與空間規劃，建筑設計與工程規劃，建造與維修工程，設施維護和運營管理，電訊整合、安全和綜合管理服務，信息管理與設施管理報告等。國際上，設施管理領域的專業資格，通常稱為設施管理經理(CFM)

　　房地產資產管理的主要工作包括：制訂物業策略計劃，持有或出售分析，檢討物業重新定位的機會、審批主要的費用支出，監控物業運行績效，根據物業在同類物業競爭市場上的績效表現，管理并評估物業管理公司的工作，協助物業管理公司與租戶的關系，定期進行資產的投資分析和運營狀況分析。

　　房地產組合投資管理包括：確定物業投資者或業主的投資目標，評估資產管理公司的績效，審批資產管理公司提出的物業更新改造計劃以保持資產的良好運行狀態和市場競爭力，管理資產以實現組合投資收益的最大化，就新購置物業或處置物業做出決策等。

　　組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，制訂并執行組合投資策略，設計和調整房地產資產的資本結構，負責策略資產的配置和衍生工具的應用，監督物業購買處置、資產管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現金管理。

　　3. 物業經營管理的常規性工作內容

　　物業管理的內容：

　　根據物業的類型和特點不同，可以將物業管理分為居住物業管理、公共物業管理和收益性物業管理，對最復雜的收益性物業管理而言，其工作內容主要包括：

　?、胖贫ü芾碛媱?(確立目標、檢查物業質量狀況、形成租金方案和出租策略、提出預算、簽訂物業管理委托合同、物業管理記錄和控制。)

　?、萍訌娛袌鲂麄饕蕴嵘飿I的租金;

　?、侵贫ㄗ饨饦藴始白饨鹗杖∞k法;

　　⑷物業的維修養護;

　?、砂踩Ｐl;

　?、蕝f調與業主和租戶的關系;

　?、私M織與控制。

　　物業所有者(即業主)的目標是制定管理計劃的基礎。

　　檢查物業質量狀況是物業管理工作的重要內容，這種檢查通常包括建筑物外部和內部墻體、基礎和屋頂、建筑設備和裝修等所有方面，還要針對租戶經常提出的一些特殊問題進行檢查。物業管理人員要根據質量狀況檢查的結果，確定實現業主提出的目標所需的時間、需要進行的修繕工作及其費用。

更多內容訪問>> 物業管理師考試頻道    物業管理師課程試聽     物業管理師考試論壇

·2010年度物業管理師資格考試有關問題的通知
·物業管理基本制度與政策大綱及教材補充修改通知
·2010年注冊物業管理師考試網上遠程輔導招生簡章！
·老師輔導視頻授課24小時不限時限地學習！