租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com

　　租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃是不同的，前者是以國(guó)家所有者為出租人，屬于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人為出租人，屬于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來(lái)取得。在實(shí)際操作中，租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生在土地一級(jí)市場(chǎng)，租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)作為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記;國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級(jí)土地市場(chǎng)，土地登記時(shí)作為土地他項(xiàng)權(quán)利登記。

　　1)租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容和限制

　　①租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容

　　租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對(duì)承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒(méi)有處分權(quán)。

　　依國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。這區(qū)別于出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對(duì)土地的占有、使用、收益權(quán)，并非國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)未到出讓年限時(shí)，出租人有權(quán)收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。

　　②租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利限制

　　A、期限的限制轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com

　　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃可分別實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，租期一般不超過(guò)五年;對(duì)需進(jìn)行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長(zhǎng)不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途的土地出讓最高年限。租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

　　B、用途的限制轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com

　　從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當(dāng)事人，不能單方改變租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)，如需改變，必須征得對(duì)方當(dāng)事人的同意;從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。因此，在國(guó)有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國(guó)有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補(bǔ)充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。