張老師，有一例題中提到建筑物殘值率為10%，,但在解答過程中未扣除此項，為什么?

　　題目如下：

　　例題3：

　　1.估價對象概況

　　某公司于1995年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于1996年11月在此地塊上建成建筑物B，當(dāng)時造價為每平方米1200元;其經(jīng)濟耐用年限為55年，目前該類建筑重置價格為每平方米1500元，殘值率為10%，A地塊面積450┫，建筑面積為400┫，目前該建筑全部出租，每月實收租金為10000元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭旅科椒矫?0元，土地及房屋還原率分別為5%和6%，每年需支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，需支付的年管理費為同類建筑年租金的4%，年維修費為重置價的2%，年保險費為重置價的0.2%。

　　2.估價要求

　　試根據(jù)上述資料估算A地塊在1999年11月的土地使用權(quán)價格。

　　3. 估價過程

　　(1)該宗土地與房屋出租，有經(jīng)濟收益，適宜采用收益還原法進行估價。

　　(2)計算出租總收益：

　　收益應(yīng)采用客觀收益，即每月每平方米30元。

　　年總收益=30×400×12=144000元

　　(3)計算出租總費用

　　總費用包括以下幾項：

　?、倌甓惤?20×400=8000元

　?、谀旯芾碣M=30×400×12×4%=5760元

　?、勰昃S修費=1500×400×2%=12000元

　?、苣瓯ｋU費=1500×400×0.2%=1200元

　　⑤計算房屋年折舊費

　　房屋的折舊費應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋的重置價、耐用年限、殘值率進行計算。但本案例中土地使用權(quán)出讓年限，即土地使用者可使用的年期小于房屋耐用年限，而根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院55號令規(guī)定，土地使用權(quán)期滿而使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)由國家無償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，《城市房地產(chǎn)管理法》未作具體規(guī)定，而國務(wù)院55號令則規(guī)定由國家無償取得。因此使用者可使用房地產(chǎn)年限不能超過出讓年期。對本案例而言，使用者可使用房地產(chǎn)年限為51-1=49;而房屋在使用期滿并不能由房產(chǎn)主取得。因此，整個房屋重置價必須在可使用年期內(nèi)全部收回，以回收整個投資。因此，本案例中房屋年折舊費為：

　　年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限=1500×400/49=12245元

　　所以:總費用=①+②+③+④+⑤=39205元

　　(4)計算房屋出租年純收益：

　?、俜课莠F(xiàn)值=房屋重置價-年折舊費×已使用年限

　　=1500×400-12245×3=563265元

　?、诜课菽昙兪找?房屋現(xiàn)值×房屋還原率

　　=563265×6%=33795.9(元)

　　(5)計算年土地純收益：

　　土地年純收益=(2)-(3)-(4)

　　=144000-39205-33795.9=70999.1(元)

　　(6)確定1999年11月的土地使用權(quán)價格

　　案例土地在1999年11月的土地使用權(quán)剩余使用年期為46年，因此土地使用權(quán)價格為：

　　題目中：公司于1995年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于1996年11月在此地塊上建成建筑物B，當(dāng)時造價為每平方米1200元;其經(jīng)濟耐用年限為55年，可以看出經(jīng)濟耐用年限長于土地使用年限，根據(jù)國務(wù)院令，此建筑不計算殘值，具體講解建議看一下：

　　如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院(1990)55號令規(guī)定，土地使用期滿而使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)由國家無償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，《城市房地產(chǎn)管理法》未作具體規(guī)定，而國務(wù)院55號令則規(guī)定由國家無償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權(quán)出讓年期。這樣，當(dāng)房屋耐用年限超過土地使用權(quán)出讓年期時，按土地使用權(quán)出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計算年折舊時也不應(yīng)考慮殘值。相應(yīng)的計算公式為：

　　年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限

　　房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限

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