一、物業權屬

　　(二)物業權利

　　1.物業所有權

　　指所有人對其物業享有占有、使用、收益、處分的權利。物業所有權是物業產權中的核心權利，是最完全的權利，是其他物業權利的源泉。

　　物業所有權人在法律規定的范圍內對物業可以行使占有、使用、收益、處分四項權能。

　　二、物業管理法律關系

　　(一)概述

　　物業管理法律關系：指物業管理法規調整物業管理社會關系和社會行為時所形成的相關主體間的權利、義務關系。

　　(二)物業管理法律關系的要素

　　包括主體、客體、內容。

　　1.物業管理法律關系的主體

　　指參與物業管理法律關系享有權利承擔義務的當事人。

　　包括：具有物業的業主身份、使用人身份的(1)自然人(公民)和(2)法人(包括物業管理企業法人、業主團體法人、物業管理行政主管機關法人等)兩種，(3)符合一定條件的非法人組織(如提供家政裝修服務的合伙企業和個人獨資企業、物業管理公司下設的物業管理處等)和(4)特殊情況下的國家也可以成為主體。

　　物業管理法律關系的基本主體是：業主及其管理組織、物業管理企業、物業管理活動的行政監管機關。

　　2.物業管理法律關系的內容

　　指主體在物業管理法律關系中所享有的權利(包括職權)和負擔的義務(包括職責)。

　　2.物業管理法律關系的客體

　　指法律關系主體承受的權利、義務所指的對象。

　　各種不同的具體的物業管理法律關系，其客體有所不同。按利益載體表現形式的不同，可劃分為物業、權利、行為效果三大類。

　　(三)物業管理法律關系的分類

　　按規范法律關系的法律部類不同，物業管理的法律關系可分為：民事法律關系、經濟法律關系、行政法律關系、刑事法律關系四大類。

　　(四)物業管理法律事實

　　指物業管理法規所規定或認可的，能引起物業管理法律關系產生、變更、終止的客觀現象或原因條件。它具有客觀性、能動性。

　　根據法律事實是否與物業管理法律關系主體的意志有關，物業管理法律事實可劃分為自然事實和行為事實兩大類。

　　三、物業管理法律責任

　　(二)物業管理法律責任的主要特點

　　1.法定責任與協議責任相結合

　　2.法律責任的種類和復合關系復雜性

　　3.技術規范確定的責任份量比較大

　　4.法律責任的承擔主體具有特定的身份

　　(三)物業管理法律責任的歸責條件和原則

　　物業管理法律責任的一般構成，即在一般情況下物業管理法律責任的歸責條件，有下列四要素構成：

　　1.行為違法。

　　2.損害結果。

　　3.因果聯系。

　　4.行為人主觀過錯。

　　現代法律確立的歸責原則主要有三項，相應形成三種歸責類型：

　　1.過錯責任原則。

　　2.無過錯責任原則，又稱嚴格責任原則。

　　3.公平責任原則，又稱平衡責任原則。

　　(四)物業管理法律責任的分類

　　按物業管理法規規定的法律責任內容所屬法律部類不同，物業管理法律責任分別為刑事責任、行政責任、民事責任。

　　1.刑事法律責任

　　刑事法律責任是指行為人(包括自然人和單位)的違法行為已構成觸犯刑事法律的犯罪，而依刑事審判判決確定必須承擔的刑法懲戒性后果。

　　2.行政法律責任

　　行政責任按承擔責任主體行政法律地位不同劃分為：

　　(1)違法行政責任

　　指行政主體在行使行政管理職權過程中或實施行政管理活動中的違法行為和不當行為而導致的依法應承擔的行政懲戒性法律后果。

　　違法行政法律責任的承擔方式：行政侵權賠償和行政處分。

　　(2)行政違法責任

　　指行政相對人的行為違反法律、法規和行政規章而應依法承擔的懲戒性法律后果。

　　行政違法責任的具體承擔種類包括：行政處罰，行政處分，勞動教養和限期改正。

　　3.民事法律責任

　　民事法律責任與其他法律責任不同的主要特點是主要表現為一種財產責任，而且民事責任的內容可以在法律允許的范圍內由當事人自行商定，處理和解決民事責任糾紛適用調解原則。

　　民事責任一般劃分為違約責任和侵權責任兩大類。物業管理涉及的法律責任多是復合責任。

　　四、物業服務合同

　　物業服務合同：指物業管理企業接受小區業主或業主大會的聘任和委托提供物業服務，業主支付服務費用的書面協議。

　　1.物業服務合同的性質

　　物業管理企業和業主之間 是民事合同的雙方當事人，是平等的主體，享有各自的權利和義務。兩者之間是民事法律關系，適用民事法律關系的基本原則：平等、自愿、公 平、等價有償和誠實信用原則。所以物業服務合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。

　　2.物業服務合同的特征

　　(1)物業服務合同是合同法15種有名合同之外的無名合同，是市場經濟發展過程中產生的新型合同。物業服務合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業合同歸屬于委托合同。

　　(2)物業服務合同實現了所有權與管理權的分離

　　(3)物業服務合同是雙務合同

　　(4)物業服務合同是有償合同，要式合同

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