《物業服務合同示范文本》六大特點解析

　　特點一　業主大會和物管企業

　　示范文本主要是為業主大會與物業管理企業簽訂合同提供指導。按照有關規定，業主大會選聘物業管理企業后，由業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同，明確各自的權利義務。

　　與前期物業服務合同相比，主要區別一是合同主體不同，本合同的主體是業主大會和物業管理企業;前期物業服務合同的主體是開發商和物業管理。二是適用階段不同。本合同適用于業主大會成立后，業主大會選聘物業管理公司，與其簽訂服務合同;前期物業服務合同適用于業主大會、業主委員會成立前，開發商選聘物業管理企業。

　　與前期物業服務合同相比，主要區別一是合同主體不同，本合同的主體是業主大會和物業管理企業;前期物業服務合同的主體是開發商和物業管理。二是適用階段不同。本合同適用于業主大會成立后，業主大會選聘物業管理公司，與其簽訂服務合同;前期物業服務合同適用于業主大會、業主委員會成立前，開發商選聘物業管理企業。

　　特點二　六大規定規范雙方行為

　　示范文本共分為九章，主要內容包括物業服務內容、物業服務質量、物業服務費用、雙方權利義務、合同變更和解除的約定、違約責任等。 通過合同進一步明確當事人的權利義務，使物業管理更加有法可依。

　　特點三　服務收費更為明晰

　　關于物業服務費用，示范文本制訂得較為明晰。除了約定總的服務費用外，還明確對電梯、水泵運行維護費用進行約定;此外，示范文本對價格形式區分了政府指導價和市場調節價，對物業服務費用核算方式區分了酬金制和包干制。

　　比如對酬金制的規定為，酬金制物業管理，從預收的物業服務費中提取部分費用作為物業公司的酬金。物業服務費如有節余，則轉入下一年度物業服務費中;如物業服務費不足使用，物業公司應提前告知業委會，并告知物業服務費不足的數額、原因和建議的補足方案。

　　特點四　限制落選物管公司拒不撤出

　　針對目前出現的合同終止后，原物業管理企業不撤出物業項目的矛盾，示范文本規定了物業管理企業在合同終止后撤出物業項目的義務，并詳細規定了物業管理企業不撤出物業項目時應承擔的違約責任——物業管理企業在合同終止后，不移交物業管理權，不撤出本物業和移交管理用房及有關檔案資料等，每逾期一日應向小區業主大會支付委托期限內平均物業管理年度費用一定比例的違約金，由此造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。

　　示范文本還明確了合同雙方在物業項目接撤管方面的權利義務，包括物業管理有關材料的交接、遺留問題的處理等。

　　特點五　業主也是履約主體

　　征求意見過程當中，部分市民提出物業服務合同簽約主體是業主大會和物業管理企業，合同中為什么出現業主和業主委員會的職責的疑問。因為物業管理本身有一定的特殊性，業主大會主要是議事機構，業主委員會是業主大會的執行機構，在履行物業服務合同過程中，需要業主委員會履行相應的職責。而業主是物業服務的受益者和物業服務費用的支付者，同時，按照物業管理條例的規定，業主應當履行業主大會作出的決定，因此，業主也是物業服務合同重要的履約主體，享有合同中的權利，同時要履行合同中的義務。

　　特點六　違約責任更具操作性

　　在征求意見后，示范文本對違反合同要承擔的責任，即違約責任做了較為詳細的規定，使合同的履行更具有可操作性。

　　比如，物管企業違反合同約定，擅自提高收費標準的，業主大會有權要求物管企業清退;造成業主經濟損失的，還應給予經濟賠償。而業主逾期交納物業服務費的，物管企業可以從逾期之日起每日按應交費用的一定比例加收違約金。

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