一、我國的城市規模和規模效益   轉自環球網校edu24ol.com
 

　　我國城市規模通常是以城鎮人口占總人口的比重作為指標衡量的。如超大城市人口200萬以上，特大城市100~200萬，大城市50~100萬，中等城市20~50萬，小城市20萬人以下。而隨著規模的擴大都直接影響著城市用地的增多。根據國家建設部資料，1995年特大城市平均人均建設用地75m2，大城市88m2，中等城市108m2，小城市143m2，建制鎮239m2，這表明在不同規模等級的城市間，城市規模等級愈高，則人均建設用地愈少。這就反映了不同等級城市規模效益變化的規律。

　　根據1989年統計，在人均國內生產總值中，與人口20萬以下的小城市比較，則人口200萬以上的超大城市是它的3.35倍；人口100~200萬的特大城市是它的2.51倍，人口50~100萬的大城市是它的2.5倍，人口20~25萬的中等城市是它的1.75倍；若拿地均國內生產總值一項比較，依次則為小城市的47.7倍、19.9倍、7.35倍和4.22倍。

　　二、我國房地產的開發和土地規模利用   轉自環球網校edu24ol.com
 

　　 (一)公共設施的立項和不可分性與房地產土地規模利用問題。

　　一個較大的城市，常分設有多種用途的小區，如靠近商業、金融中心的居住小區，臨近工業園區、學校園區、科技園區的居住小區等。它所需要的公共設施可能是商店、醫院、小學、幼兒園、科技園、公園、綠地、道路設施以至停車場等，其所需土地面積、開發資金，只能根據城市化發展的總體需要和房地產業發展的現實條件與負擔能力，逐步加以解決。

　　 (二)與城市公共設施建設相聯系，房地產開發中出現的外部經濟和外部不經濟問題。  轉自環球網校edu24ol.com
 

　　外在經濟，是指城市經濟規模，土地經營規模擴大和產值增加、成本下降，而使房地產企業經營增加了經濟收益。這是由于房地產具有區位上的固定性和差異性，一旦建成無法移動，必然要與一定的城市基本建設相結合而成為房地產開發區存在的外部性。房地產開發區還存在的外部不經濟，則是由于房地產開發土地規模過小，或城市土地分區規劃不當造成居民小區建筑擁擠，環境污染，影響住宅的采光、日照和能見度不足，以及噪音等外部不經濟的“內部化”，造成開發區房地產貶值和整個小區價值檔次下降。從而帶來了經濟收益的減少。因此，謀求土地開發規模擴大，加快舊城區改造，實行土地置換，以至必要時修訂城市土地利用分區規劃，則是化解外部不經濟的必要和有效措施。

　　 三、中國城市化發展問題與前景分析   轉自環球網校edu24ol.com
 

　?。ㄒ唬┲饕嬖趩栴}與原因

　　中國在建國后直至改革開放前的近30年間，城市化的發展水平一直低于同期世界平均增長率，即我國年平均增長0.28%，而世界平均增長率為0.4%，從而導致了差距越來越大。分析近30年我國城市化發展速度滯后的根本原因，主要是由于計劃經濟體制下出現了二元經濟結構、城市分野、重工業與輕工業比例失調、忽視第三產業發展，從而導致城市化發育不良和滯后城市化問題，使我國城市化的發展水平一直低于世界水平，也落后于我國工業化進程。  轉自環球網校edu24ol.com
 

　　再者，在執行城市化發展方針上，由于長期以來實行的是“嚴格控制大城市規模，合理發展中小城市，積極發展小城鎮”的基本方針，導致了單一追求小城鎮數量的擴大，片面控制大城市規模，忽視了盡快達到適度規模，并實現最大規模效益。以至1980年以后小城鎮發展過快，同時由于規模小、集約化和現代化水平低，管理失控，人均建設用地比大城市高出很多，加劇了人地矛盾和土地資源的浪費。同時還有一些城鎮因實行“縣改市”，也同步提高了城市建設用地的標準，并在用地擴展中出現了一些不合理的現象，如：①城市之間盲目攀比建設規模，浪費了寶貴的土地資源；②一些缺水的城市由于盲目擴大用地規模，導致供水矛盾，影響了城市的健康發展；③在城市建制上實行縣改市后，在用地上缺乏有效調控手段，造成城市土地利用的不合理性；④在一度開發區熱的影響下，沿海一些地區的縣、市分別在各自境內建設開發區，占用大量土地，盲目爭奪外資項目，造成大量土地資源浪費和用地經濟效益下降；⑤普遍存在土地立體空間利用極不合理，造成了大量耕地下降?？傊怯啥喾N主客觀原因造成的。

　?。ǘ┪覈鞘谢l展和土地規模經營的遠景目標與思路   轉自環球網校edu24ol.com
 

　　從中國人口多、土地資源短缺，又是一個以農業為經濟社會發展基礎的傳統農業大國的基本國情而言，中國的城市化發展應該是以“農業、農村和農民”為基礎的“集約型”適度規模型城市化，而非“粗放型、擴散型”的城市化。即使發展鄉鎮企業，亦應以“鄉鎮工業園區”為模式，在創造條件中使其盡快過渡到中小城市，并圍繞中心城市，發展“衛星城市”和“城市群”。同時，要發揮中型城市的適度規模優勢，防止規模不經濟發生。

　　至于農業和城市規模經濟與規模用地問題，除考慮擴大規模經營以獲取適度規模經濟效益外，根本的問題應是加強農業的基礎地位，實行第一、二、三產業協調發展，打破傳統二元結構的困境和城鄉分野及全國人口總量大，特別是農村人口過多的困境，及早推進農業土地規模，把3億剩余勞動力轉移到城市和二、三產業，以提高農業現代化水平和農業的勞動生產率。

　?。ㄈ嵭谐青l一體化是我國城市化發展的必然選擇——以上海市為例   轉自環球網校edu24ol.com
 

　　據《中國國土資源報》地產周刊2003年5月27日報道和評論，上海郊區推進“用地集約，產業集聚，人口集中”的“三個集中”戰略，是上海實現城鄉一體化的必然選擇。

　　上海是我國經濟最發達的地區，也是特大城市之一，目前人均耕地面積0.023hm2，僅為我國人均擁有耕地面積的1/5，但占其土地總面積九成以上的郊區則擁有廣袤的灘涂，現正在廣大郊區實施土地、產業、人口三個集中戰略。這三個集中的核心是“土地集中”，即農地向規模經營集中；“產業集聚”，是指工業用地在園區集中使用；并鼓勵農民集中建房，放寬農民進鎮購房，以利于郊區“人口集中”，推動農村富余勞動力轉移，發展非農產業。實踐已經證明，這是實現城鄉經濟大發展和土地集約利用行之有效的措施，也是實現城鄉一體化的必然選擇，值得我國其他地區借鑒。  轉自環球網校edu24ol.com
 

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