市場比較法

　　市場比較法是將估價對象房地產與在較近時期內已發生了交易的類似房地產加以對照比較，從已經發生交易的類似房地產的已知價格，修正得出估價對象房地產價格。

　　采用市場比較法求得的價格通常稱為比準價格。

　　(一)市場比較法適用條件

　　1?有足夠的市場交易實例

　　估價人員至少要掌握十個以上用于比較的實例。一般來說，估價員收集的實例越多，掌握的資料越充裕，所得評估結果越理想。

　　2?影響因素要相似

　　采用的比較實例與評估對象的各種影響因素要基本相似，其相關性越大，估價結果越理想。

　　3?市場供求關系一致

　　比較對象與評估對象所處市場供求關系應基本一致，具有相同的競爭力。

　　4?能明確表現其自身所具備的條件

　　評估對象與比較對象均能明確表現其自身具備的條件便于評估時逐項比較，衡量其相似程度及差異，確定修正辦法。

　　5?資料真實可靠

　　對數據來源進行檢驗，排除不真實的資料。

　　(二)市場比較法的評估程序

　　1?廣泛地搜集交易實例，建立信息資料庫

　　1)查閱政府有關部門房地產交易的資料，如定期或不定期公布的房地產市價行情、價格指數、基準地價、重置價格、轉讓時申報的成交價等。

　　2)查閱報刊上有關物業出售、出租的廣告;

　　3)與出租、出售房地產的經辦人員洽談;

　　4)參加交易坐、展示會，了解各類信息、行情;

　　5)同行之間互相提供;

　　6)向當事人、四鄰、經紀人、金融機構、司法機關等調查了解。

　　2?選擇符合一定條件的交易實例，作比較實例

　　1)與估價物業的用途應相同。

　　2)與估價物業的建造結構應相同。

　　3)與估價物業所處的地區應相同。

　　4)與估價物業的價格類型應相同。

　　5)與估價物業的估價時點應接近。

　　6)該交易實例必須是公開、平等、自愿的、交易雙方平等自愿、沒有私自利益關系情況下的交易。

　　3?對比較實例的成交價格作初步加工，以建立價格比較的基礎

　　4?進行交易情況修正

　　5?進行交易日期修正

　　6?進行區域因素修正

　　7?進行個別因素修正

　　8?綜合評定與調整，求得評估結果

　　在房地產市場比較發達的情況下，它是一種說服力較強，具有現實性，適用范圍廣的估價方法。

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