切記：安全，是物業服務至關重要的一環。

　　解讀六：物業代收水電費不得另加手續費

　　“住進這個小區已有幾年了，我至今有一個問題想不明白，物業公司究竟是根據什么來收費。我們是5月份入住的，可物業費從1月就開始交，每戶還收了入住手續費15元。更讓我感到奇怪的是，有線電視入戶除了交正常的安裝維修費外，物業還每月收有線電視兩個端子費，一個端子1.66元。我問了有線電視的工作人員，他們說他們沒有這項收費。”說者李先生，北京一花園小區業主。

　　物業費牽扯的是一根敏感的神經，它牽連著廣大百姓的切身利益。鑒于目前物業管理市場發育還不完善，需要國家對普通住宅的物業費給予必要的指導和規范，條例對此作出了原則性規定。

　　條例第41條規定，物業費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業公司按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　在物業費問題上，有一個現象特別突出，就是業主和物業公司都覺得自己是竇娥，冤得很。

　　物業公司指責業主拖費欠費，總想少花錢甚至不花錢得到物業服務，以至物業公司維持正常的運轉都很艱難;業主則抱怨“交物業費不是買服務而是買氣受”，而且一些物業公司擅自巧立名目亂收費實在不像話。雙方針鋒相對。

　　有人說二者都是“問題青年”。對逾期不交納物業費的業主，《物業管理條例》規定，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業公司可以向法院起訴。

　　條例同時明確，物業公司從事代收業務的，不得向業主收取手續費?！拔飿I管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用?！?/P>

　　有一位業主要求物業公司幫她家換下水管，物業公司提出收費，她答應了。條例規定，物業公司可以提供物業服務合同以外的服務，報酬雙方認可即可。

　　解讀七：屋頂廣告收益不能全歸物業公司

　　在屋頂上、電梯內、綠地上做廣告，把公共建筑出租他人，其收益物業公司有權獨吞嗎?

　　提出這個問題并非空穴來風。不少小區的物業公司與業主在協議中約定：“屋頂、公共墻體的使用權歸物業?！庇浾叩囊晃煌虏痪们百I了一套頂層住房，他就稀里糊涂與物業公司簽下了這樣一款協議。物業公司就把經營后的所得理所當然地裝進了自己的腰包。

　　屋頂等公共建筑的產權歸全體業主享有，物業公司憑什么用全體業主的財產賺自己的錢呢?兩個月前，北京市海淀區人民法院受理了一起訴訟，一家物業公司狀告小區業主不交物業費。小區業主馬上提出反訴，要求物業公司將小區公共建筑出租的收益吐出來，作為物業費。

　　這類糾紛不是少數。《物業管理條例》第55條規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用?！?/P>

　　屋頂等廣告，公用建筑等出租，物業公司做了出面聯系、管理等工作，物業公司應該得到相應的報酬，但決不能獨吞。

　　解讀八：挪用專項維修資金：罰款，吊證，判刑

　　有些小區，不管是周圍的公共環境，還是公共設施，給人的感覺是無人管理。劉先生所居住的小區內，道路高低不平，坑坑洼洼，晴天塵土飛揚，雨天一片泥濘，無論是行人還是駕車者都感到非常不便，可李先生每年被要求交納的公共設施維修費用高達5073.24元。李先生問：“這些錢用到什么地方了?”

　　這的確是個大問題。圍繞這個問題，《物業管理條例》作出的規定有：

　　―――住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　―――業主大會決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;

　　―――專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由建設部會同財政部制定;

　　―――違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收非法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　新區新房維修問題或許不是很突出，過保修期后的維修費用會明顯增大。這個問題的監督工作不可懈怠。

　　解讀九：綠地變停車場要經業主大會同意

　　物業公司擅自占用綠地建停車場收取費用的事，不是沒發生過。這個問題實際是問：小區內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，能不能改變用途?誰有權改變用途?

　　原則上，《物業管理條例》對此規定不得改變用途。同時，無論是業主還是物業公司，不得擅自占用、挖掘小區內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　實際生活中可能會確有需要，“業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續?！?/P>

　　對確需臨時占用、挖掘道路、場地的，業主應當征得業主委員會和物業公司的同意;物業公司要這樣干的，應當征得業主委員會的同意，并在約定期限內恢復原狀。

　　解讀十：挪用物業用房所得收益服務業主

　　業主花錢買物業，都希望能聘到個“貼心管家”。但實際情況可能并不如人意，以致物業糾紛不斷升級。

　　《物業管理條例》的第58條、第60條、第61條、第62條都明確寫到，“給業主造成損失的，依法承擔賠償責任?！?/P>

　　看看條例具體列舉的情況包括哪些：

　　―――開發商擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;

　　―――未取得資質證書從事物業管理的;

　　―――物業公司聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的;

　　―――物業公司將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的;

　　上述4種情況下，地方政府行政主管部門要對其進行相應的罰款，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　在處理行政處罰和民事責任的關系上，條例體現了優先保護業主共同利益的原則。

　　比如，未經業主大會同意，物業公司擅自改變物業管理用房的用途的，條例第65條規定應受行政處罰，罰金1萬元以上10萬元以下。對所得收益，條例規定用于小區公共建筑、設施的維修、養護，剩余部分業主大會做主使用。條例第66條也是明確了一些個人和單位的一些違法行為的所得收益，一樣同上處理。

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